(文/孙梅欣 编辑/张广凯）

临近年底，中国金茂以22.65亿元的价格，将三亚的丽思卡尔顿酒店出售。

中国金茂在12月23日发布公告，上海金茂通过公开挂牌转让的方式，将100%持股的三亚旅业出让给三亚峦茂，对价22.65亿元。三亚峦茂由此获得三亚旅业的全部股权。

公告称，上海金茂此次出售，是基于资产证券化的目的。同时，根据今年3月末评估报告的估值，三亚旅业的净资产评估价为21.35亿元，因此此次出售价格略有溢价。

信息显示，三亚旅业成立于2004年3月，注册资本为人民币5亿元，仅持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。这家五星级酒店于2008年开业，有446间客房。

作为一家运营多年的高端酒店，中国金茂表示，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店开业以来经营成熟稳定，盈利及现金流情况都比较好，是公司打造精品持有的酒店。开展资产证券化，是为了将酒店资产估值盘活效用最大化。

不过和国内高端旅游业存在的环境相似，三亚旅业近年的业绩也出现一定的下滑。

三亚丽思卡尔顿酒店在中国金茂业务中被纳入酒店经营业务，从整体业务来看，金茂的酒店经营和同行业类似，都面临着挑战。

今年中报显示，上半年中国金茂酒店经营收入7.76亿元，同比有12%的下滑，在集团总收入的占比下降1个百分点，降至3%。

出售公告显示，2023全年三亚旅业扣除税项及非经常性项目前的净利润额约为1.1亿元，到了2024年，这一项净利润金额已经降至7046万元。但到今年第一季度，数据有所好转，该项达到4074万元。

而在今年的中报中，虽然丽思卡尔顿平均房价下降至2054元/天，但仍是酒店业务中房价最高的酒店。同时，降价也换得了平均入住率的上升，达到80.5%的平均入住率，较上年同期提升了11.2个百分点，是表内酒店业务中入住率上升最高的一家。每间房的收益也达到1654元/间，比去年同期上升3.24%。

值得注意的是，虽然中国金茂将丽思卡尔顿出售，但并非彻底结束与之的关联，金茂体系仍然可以从酒店运营中收益。

信息显示，接盘方三亚峦茂是今年8月成立的中信证券-中国金茂三亚酒店资产支持专项计划，债券发行人为嘉兴峦茂企业管理合伙企业（有限合伙），拟发行总额达22.69亿元人民币，品种为资产支持证券(ABS)，并由中信证券承销。嘉兴峦茂企业穿透之后，仍有金茂投资相关公司在股份在其中。

有市场人士认为，通过中信证券搭建的专项资金池，通过关联公司获得丽思卡尔顿的股权，中国金茂可以将这项酒店业务从财报中剥离，但同时可以通过类REITs计划对资产负债表进行优化。

值得注意的是，就在今年12月初，最新公布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》中，将四星级及以上酒店项目纳入REITs范围。

因此，中国金茂通过出售方式让丽思卡尔顿剥离上市公司体系，进入资产证券化运营，可以说是对行业新规的一种尝试。同时也符合金茂对于一个成熟稳定、现金流情况较好项目的处理方式，通过出表优化上市公司资产负债表，但从长期来看仍然拥有酒店的经营权。

这也符合中国金茂对公司进行资产盘活的要求。在中国金茂今年的中期报告中提到，公司董事会主席陶天海在主席致辞中表示，“通过做优增量和盘活存量实现三年焕新是行得通的”。

中国金茂显示，公司上半年营收258.46亿元，同比上升14%；毛利40.59亿元，同比增长14%；归母净利润10.9亿元，同比增长8%。

到今年11月末公司未经审计的销售数据显示，今年前11个月签约销售金额1006.79亿元，累计销售面积437.17万平方米，另有已认购（未签约）物业销售金额7.18亿元。