本报讯（洪观新闻记者 张瑞哲）近日，《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》（以下简称《办法》）出台，将于2026年1月18日正式施行。该《办法》聚焦国有建设用地使用权转让、出租、抵押全流程管理，明确交易规则、简化办理流程、强化监管服务，进一步规范土地二级市场秩序，提升土地资源配置效率，为南昌城市高质量发展注入新动能。

　　划定市场运行边界

　　《办法》清晰界定了适用范围，覆盖市本级（东湖区、西湖区等9个区域）国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的建设、运行和管理，包含土地单独交易及“连房带地” 整宗地交易等情形。明确 6类禁止交易情形，包括经司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式禁止、限制转让、出租、抵押的；土地出让合同等书面协议中明确约定禁止、限制转让、出租、抵押的；共有国有建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物，未经其他共有人书面同意的；存在权属争议的；未取得不动产权证书的以及法律法规规定禁止的其他情形，从源头防范违规交易风险。同时，《办法》特别指出，土地招拍挂竞买时已明确成立新公司开发，成交后按约定与新公司签订土地出让合同的，不视为转让。

　　降低交易制度性成本

　　国有建设用地使用权转让方面，《办法》针对不同方式取得的国有建设用地使用权制定了差异化规则。划拨用地转让经市政府依法批准后，符合《划拨用地目录》的可保留划拨性质直接过户；不符合目录但符合规划的，由受让方补缴土地出让金后办理出让手续。

　　为简化操作、减轻企业和个人负担，《办法》明确了三类补缴标准。整宗土地使用权转让，补缴土地出让金的，应委托依法备案的土地评估机构评估，自然资源主管部门参考评估价格，集体研究确定应补缴土地出让金，并拟订土地出让方案，报市人民政府批准；已登记分户的城镇住宅转让的，由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金；已登记分户的非住宅转让的，土地出让金的计价基础为网格商业楼面基准地价，结合楼层、期日修正系数计算，缴费比例为60%。同时，《办法》规范了分割与合并转让流程，明确分割地块需具备独立分宗条件，不得切割建（构）筑物，工业用地分割不得影响生产、经营和使用功能；土地合并转让涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让；合并宗地用途符合《划拨用地目录》的，土地使用权人可选择保留划拨方式。

　　拓宽权益实现渠道

　　国有建设用地使用权出租方面，《办法》明确出租人与承租人应签订国有建设用地使用权出租合同或房屋租赁合同，出租期限不得超过土地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。同时，建立划拨国有建设用地使用权出租收益年度申报制度，由出租人依法向税务部门申报并缴纳土地收益，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理。此外，以营利为目的出租划拨用地的，地上有房屋的按租金15%缴费，无房屋的按30%缴费，同时明确收益指导价定期更新，与基准地价更新周期同步，保障交易公平。

　　国有建设用地使用权抵押方面，《办法》明确自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权；以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

　　此外，对不以公益为目的的教育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿方式取得的国有建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人采取告知承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。