（来源：中国改革报）

转自：中国改革报

□ 吴 爽

在住房保障体系升级与房地产市场优化的双重需求驱动下，辽宁部分城市存量商品房待售面积长期高位运行，而新市民、青年人等群体住房需求缺口显著。为此，当地以政策创新为抓手，构建起存量商品房转保障性住房的系统性实施路径。通过三年行动计划、多元保障机制与全流程规范管理的政策组合拳，既盘活了存量房产资源，又精准补齐了住房保障短板，为东北老工业基地住房改革提供了实践样本。

政策路径的核心在于锚定精准保障目标，建立阶梯式供给体系。辽宁明确2025～2027年通过收购存量商品房新增12万套配租型保障性住房，其中2025年先行落地 4.5万套，优先布局产业园区周边、交通枢纽沿线区域，形成近期攻坚和中期规划的推进节奏。在保障群体覆盖上，构建起多层次供给格局：公租房聚焦城镇住房困难家庭，保障性租赁住房面向新市民、青年人等群体，配售型保障房则服务工薪收入群体与引进人才，甚至延伸至养老服务用房建设，实现住房保障加民生服务的政策延伸。这种分类施策的路径设计，让存量房转化精准对接不同群体需求。

市场化运作与政府引导结合的实施机制，构成政策落地的关键支撑。辽宁确立地方国企作为收购主体，明确其非融资平台属性与合规授信要求，收购价格参考周边二手房市场价并给予适度折扣，确保收购行为市场化、规范化。在房源筛选上，划定交通便利、配套齐全、户型合适的标准，优先选择建成5年内、无产权纠纷的房源，避免资源闲置浪费，体现以需定购的务实导向。城中村改造领域更创新采用“存量房安置”模式，优先选取群众需求迫切、无债务风险的项目推进，既化解存量又改善民生，实现多重政策效益叠加。

多元政策保障体系为改革实践注入可持续动力。资金保障方面，构建起专项债券、金融贷款和税费优惠的组合支持模式。专项债券可直接用作项目资本金，政策性银行专项借款与央行保障性住房再贷款形成资金补充，同时落实全环节税费减免政策。管理机制上，建立省级统筹及属地负责的协调体系，省政府统筹解决跨部门难题，地方政府制定具体实施标准，既避免一刀切又确保政策协同。对资金实行单列账目、封闭管理，严防隐性债务与道德风险，筑牢政策实施的风险防线。

辽宁的改革实践证明，存量商品房转保障房的政策落地需兼顾民生属性与市场规律。从目标精准定位到实施机制创新，再到保障体系支撑，形成了环环相扣的政策闭环。随着首批4.5万套保障房逐步交付，这场改革不仅将缓解新市民住房压力、稳定房地产市场，更将为全国存量房资源优化配置提供可复制的“辽宁经验”。

【作者系辽宁理工学院副教授；本文系辽宁省社会科学规划基金青年项目“辽宁省存量商品房转保障性住房定价机制创新与政策路径研究”成果（项目编号：L25CJY020）】