转自：中国经营网

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

开盘两个多月，网签仅10套——北京大兴新盘“沐春墅”的惨淡业绩，与项目官方宣传的开盘热销形成巨大反差，其实际成交均价比拟售价每平方米低了逾万元。

《中国经营报》记者了解到，该项目由大兴区属国企兴创置地开发，尽管围绕“好房子”做足了功夫：风雨连廊、架空层、高得房率一应俱全，但在区域市场供过于求的背景下，难逃“以价换量”的命运。

另一宗位于大兴西红门的宅地，同样由兴创置地独立拿地，拿地至今已一年多，但仍未开盘。

开盘两个月网签仅10套

据了解，沐春墅拿地时间为2024年7月，当时大兴新城核心区DX00-0101-051、052和黄村七街DX00-0201-0248、0255地块捆绑出让，总建筑规模约14.4万平方米，起始价32.17亿元，兴创置地以底价摘得，住宅楼面价2.47万元/平方米，销售指导价5.9万元/平方米。

其中，核心区052地块和黄村七街0255地块为R2类居住用地，建筑面积分别为6.95万平方米、6.08万平方米，容积率分别为2.5、2.0。两宗住宅地块直线距离不到1.5公里，但属于两个板块，0255地块位于黄村板块，紧邻黄村火车站、地铁站；052地块则属于义和庄板块。

沐春墅对应为0255地块，在拿地一年多之后，项目终于在今年9月13日取证，拟售价格在5.6万～6.1万元/平方米。项目共11栋住宅，包含洋房、高层和叠墅三类产品，360套房源全部为大户型，包括111～135平方米三居，163～283平方米四居。整个项目140平方米以上大户型占比超过60% 。

9月19日，项目正式开盘，随后官宣海报称成交52套，成交金额3.5亿元。

据了解，今年2月，北京发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》；3月，国家标准《住宅项目规范》发布。在政策引导之下，房企新拿地项目纷纷提出按照“好房子”标准建设，得房率、层高相比之前产品大幅提升。此外，在社区品质及配套上也有明显改善。

作为今年新开盘的项目，沐春墅在产品打造和配套上下足了功夫。据了解，项目是大兴区第一个设计开敞阳台的楼盘，阳台赠送一半面积。项目还采取了区域内罕见的高低配，即叠墅+洋房。此外，邻里中心、架空层、风雨连廊等“好房子”元素一应俱全。

然而，项目网签成绩看起来远逊于宣传“捷报”，开盘两个月，仅网签10套，成交均价约4.5万元/平方米，远低于拟售价格。

这或与其户型定位及开发速度有关。同一区域内，2024年3月开盘的兴城之星，同样主打150～270平方米的大户型产品，供应242套房源，截至目前网签224套，成交均价4.48万元/平方米。

但今年7月入市的梧桐府则“不走运”，项目涵盖168～222平方米6个面积段户型，总计404套房源，开盘4个多月，目前仅网签28套，成交均价4.2万元/平方米。

记者了解到，自去年以来，受二手房价格下行影响，北京新房市场持续承压，南城新盘成为“以价换量”的典型，尤其是南城四环以外区域，出现了不少特价房，降价幅度能达到15%~20%，每平方米降幅将近1万元。

除了在价格上作出调整外，新房项目普遍在产品打造、得房率上明显提升，实际上拉低了每平方米的价格。

据了解，兴城之星开盘时，恰逢区域内改善型产品供应较少，加之体量较小，随后迅速去化。但随着梧桐府、沐春墅等大户型产品接连入市，区域内大户型产品供给猛增。同时，楼市下行阶段，客户预算缩减，加之二手房市场尚未企稳，买卖时间拉长，进而影响改善型需求释放。

可作对比的是，同样位于大兴新城的京玺项目，于2024年7月开盘，总计712套，涵盖79～130平方米的三居和四居，其中79平方米的三居网签速度远超四居。

区域内新盘“贴身肉搏”

兴创置地由北京兴创投资有限公司（以下简称“兴创投资”）全资持股，后者实控人为大兴区国资委。

据了解，兴创投资成立于2000年8月9日，注册资本12.56亿元，是北京市大兴区主要的土地一级开发主体和重要的保障性住房建设主体，同时从事房地产开发业务。兴创置地是其主要的地产开发平台，此前操盘的项目包括兴创荣墅、兴创屹墅、兴创国际中心、兴创总部公园、采育企业交流中心等住宅、商业项目，以及多个大兴保障房项目。

近两年，各地城投和国企拿地十分普遍，北京亦不例外。作为北京市大兴区属国企，兴创置地此前在市场上较为低调，多为独立操盘，但近几年其合作开发项目数量增多，且多为小股东。

在2022年2月北京第一批次集中供地中，兴创置地联合中建三局以35.7亿元底价竞得大兴西红门一宅地，随后项目定名为中建兴创·御璟星城，当时兴创置地在合资公司中持股40%；此外，当年第三批次集中供地中，中铁置地+华润置地+兴创置地联合体还以25亿元摘得大兴西红门地块，打造了橡树湾二期，当时兴创置地持股15%。

此外，兴创置地还在2022年8月以48.2亿元竞得大兴黄村一地块，随后引入中建壹品、武汉联投置业、大兴城建，项目定名为大兴·星光城，随后兴创置地持股变为16.7%。同一区域内，2023年12月兴创置地与中铁置业以19亿元拿下又一地块，后引入首开和北京住总，项目定名为京玺，兴创置地实际持股约17.5%。2024年，中建壹品以58.76亿元拿下西红门6035地块，溢价率15%，成交楼面价4.15万元/平方米，随后开发为元启，之后引入兴创置地，后者持股40%。

2024年9月19日，西红门镇1号地土地一级开发项目DX04-0102-6030、6029地块R2二类居住用地、A334托幼用地（以下简称“6030地块”），同样仅兴创置地一家企业报名，最终以22.25亿元底价摘得该地块，楼面价约3.38万元/平方米。

6030地块规划建筑面积6.57万平方米，其中住宅用地面积6.14万平方米，容积率2.5，限制高度45米，销售指导价为6.6万元/平方米。

自2024年9月拿地，该项目至今尚未开盘。今年10月13日，6030地块终于公布了报规图。共规划有10栋555户，户均建面110平方米，另有3栋配套楼，包括社区商业、邻里中心等。

然而，6030地块后续将面临着与沐春墅类似的境地，据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，西红门东板块原本是北京新房市场的流量板块。但近几年随着区域供应增加，已经成为各大房企“贴身肉搏”的主战场。

在2020年之前，该板块几乎无新房可售，但从2020年至今，已出让10宗宅地。今年11月4日，中建壹品联合体以19.04亿元底价拿下西红门镇6038地块。相较于此前出让地块的楼面价，6038地块价格已明显下降，与中建壹品去年拿地的元启项目相比，地价下降约28%，且位置距离地铁更近，密度更低。

张凯表示，这一结果凸显北京楼市调整期的持续，尤其是南城区域面临的价格与去化双重压力。对购房者而言，在当前市场环境下，该地块后续项目或可提供具备一定性价比的置业窗口。

在今年10月16日北京发布的“第八轮拟供应商品住宅用地清单”中，6038地块西侧的6037地块已然在列。该地块用地规模2.44公顷，规划地上建筑面积5.62万平方米，容积率2.3。

若6037地块后续顺利拍出，2026年西红门东板块内，将主要有中建壹品元启、北京兴创6030地块、中建壹品6038地块和6037地块4个项目竞争。

而中建壹品在该板块的元启项目于2024年8月底入市，共计1065套房源，今年进行了调规，目前网签262套，去化率24.6%，成交均价5.3万元/平方米。

记者就沐春墅、6030地块后续营销计划等问题联系兴创置地，截至发稿未获回复。