营业收入：规模收缩明显 商业运营逆势增长

报告期内，新城控股实现营业收入889.99亿元，同比下降25.32%，规模收缩幅度较大。分业务来看，房地产开发销售业务是营收下滑的主要拖累项，本期实现营业收入760.41亿元，同比下降29.16%，这主要受行业整体市场需求疲软、公司合同销售面积和金额分别同比下降44.38%、47.13%影响，项目交付规模随之缩减。

不过商业运营业务表现亮眼，物业出租及管理实现营业收入120.29亿元，同比增长13.15%。截至报告期末，公司已开业及委托管理在营吾悦广场达173座，出租率达97.97%，客流总量达17.66亿人次、总销售额905亿元（不含车辆销售），均实现19%的同比增长，成为公司营收结构中的稳定增长极。

净利润：微增背后结构分化

归母净利润

2024年公司归属于上市公司股东的净利润为7.52亿元，同比仅增长2.07%，增速较为平缓。主要原因是房地产开发业务利润空间受行业环境挤压，虽然商业运营业务贡献稳步提升，但尚未能完全对冲地产业务的利润下滑。

扣非净利润

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8.70亿元，同比大幅增长183.07%，与归母净利润增速形成鲜明对比。主要是因为2023年公司处置工业用地产生较大非经常性收益，导致去年扣非净利基数较低，而2024年非经常性损益影响相对较小，凸显了公司主营业务实际盈利水平的改善。

每股收益：基本收益持平 扣非收益翻倍

基本每股收益

本期基本每股收益为0.33元/股，与2023年持平，反映出公司归母净利润规模的小幅增长与股本规模基本匹配，每股盈利的绝对值未发生变化。

扣非每股收益

扣除非经常性损益后的基本每股收益为0.39元/股，同比增长178.57%，与扣非净利润的大幅增长保持一致，体现出主营业务盈利能力的提升对每股收益的正向拉动。

费用管控：销售管理费用压降 财务费用小幅上升

销售费用

销售费用同比下降22.71%，主要是公司主动收缩营销投入规模，在市场需求疲软的背景下优化推广策略，减少了不必要的营销开支，同时随着销售规模下降，相关佣金等费用也相应减少。

管理费用

管理费用同比下降18.71%，体现了公司在内部管理层面的降本增效成果，通过优化组织架构、精简管理流程、控制行政开支等方式，提升了管理效率。

财务费用

财务费用同比增长11.62%，主要原因是公司有息负债规模虽然有所下降，但部分债务融资成本仍处于相对高位，同时利息收入同比减少（2024年利息收入7083.10万元，2023年为2.81亿元），综合导致财务费用小幅上升。

研发费用

研发费用同比大降66.23%，主要是本年度公司处置了产生研发费用的某子公司，研发投入规模随之缩减。

研发人员情况：团队规模稳定 结构偏向中青年

报告期内，公司研发人员数量为222人，占公司总人数的比例为1.11%，团队规模保持稳定。从学历结构来看，硕士研究生57人、本科162人，合计占比98.65%，研发团队整体学历水平较高；从年龄结构来看，30-40岁（含30岁，不含40岁）111人、40-50岁（含40岁，不含50岁）103人，合计占比96.4%，研发人员以中青年为主，兼具经验与创新活力。

现金流：经营现金流承压 筹资压力有所缓解

经营活动产生的现金流量净额

经营活动现金流净额同比大降85.11%，核心原因是公司合同销售金额大幅下滑，导致销售商品、提供劳务收到的现金大幅减少，尽管公司通过优化付款节奏等方式控制现金流支出，但仍难以对冲销售回款的下滑影响，经营活动现金流承压明显。

投资活动产生的现金流量净额

投资活动现金流净额同比增长15.73%，主要是公司处置部分资产、收回投资等带来的现金流入增加，同时投资支出规模有所控制，整体投资活动现金流保持净流入状态。

筹资活动产生的现金流量净额

筹资活动现金流净额同比改善54.75%，主要是公司本年度偿还债务支付的现金较上年大幅减少，同时通过发行中期票据等方式获取新的融资，筹资压力有所缓解，但仍处于净流出状态，反映公司仍在持续优化债务结构、降低负债规模。

可能面对的风险

政策调控风险

尽管2024年房地产政策环境整体宽松，但政策落地执行力度、节奏仍存在不确定性，刺激效果和可持续性有待观察。若后续政策支持力度不及预期，行业复苏节奏可能放缓，公司销售回款、融资环境可能受到影响。

市场风险

房地产市场整体需求尚未完全恢复，居民收入预期和房价预期仍未明显转向，去库存压力依然较大。同时商业运营市场竞争加剧，消费复苏节奏存在不确定性，若客流和销售额增长不及预期，商业运营业务的盈利贡献可能受到影响。

经营风险

房地产开发项目周期长、投资大，面临项目施工进度、交付质量、合作方履约等多方面风险；商业运营则面临品牌招商、商户经营稳定性等挑战，若出现项目延期、商户大面积撤场等情况，将对公司经营产生不利影响。

财务风险

公司仍有一定规模的有息负债，尽管融资环境有所改善，但偿债压力依然存在。若后续销售回款不及预期、融资渠道受阻，可能导致现金流紧张，影响债务偿还和日常运营。

董监高薪酬：核心管理层薪酬保持稳定

报告期内，董事长王晓松从公司获得的税前报酬总额为364.00万元，与行业内同规模房企核心管理层薪酬水平基本持平；总经理由王晓松兼任，税前报酬同样为364.00万元；副总经理汤国荣税前报酬总额为167.40万元，财务负责人管有冬税前报酬总额为338.41万元。整体来看，核心管理层薪酬保持稳定，与公司年度经营业绩和行业薪酬水平相匹配。

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