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（来源：观点）

摘要：住房租赁资本市场已进入多元化金融工具协同、资产为王的发展新阶段。（报告期：2025.10.22-2025.11.20）

上海新规规范建设者之家，淡季效应下租金仍将维持调整态势

观点指数 据观点指数不完全统计，2025年10-11月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

值得一提的是，10月20日，上海市政府印发《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定（试行）》，明确自2025年11月1日起施行，规范通过保障性租赁住房遴选方式筹措的相关项目。此次新规构建了“遴选-认定-改造-运营-复核”的七环节全周期管理体系，每个环节均明确刚性标准，确保项目从筹办到运营的全链条规范。

在源头遴选阶段，要求各区按“供需适配、职住平衡”的原则，优先在交通便利、配套成熟的租赁需求旺盛区域储备项目，从选址上保障实用性。同时明确中心城区以4人间为主且单床位月租金低至800元，房间必须配备卫浴与个人储藏空间，运营满一年需接受动态复核，不合格者需退还财政补贴等。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

2025年10月，50个城市住宅租金单价降至29.78元/平方米/月，环比跌幅从9月的3.06%扩大至4.39%，同比跌幅也从5.48%加深至8.91%。

同期，重点50城租金环比变动区间为-17.21%至2.3%，其中86%的城市租金出现环比下滑，90%的城市租金同比下跌，且跌幅区间为-29.38%至-0.53%。从50城内部来看，重点城市住房租赁市场在传统淡季效应叠加供需结构调整的双重影响下，租金下行压力持续释放且呈扩散态势，市场供需失衡的矛盾正进一步显现。

短期来看，四季度剩余的时间里仍为租赁传统淡季，需求端难有实质性提振，淡季效应下租金仍将维持调整态势。

中长期来看，随着保租房供应逐步进入平稳期，叠加人口净流入核心城市的租赁需求支撑，核心城市优质房源的抗跌性将凸显，上海、深圳核心地段的优质资产仍具备中长期配置价值。

头部企业规模增长趋势未改，多元化扩张策略成主流

住房租赁运营商层面，2025年头部租赁企业规模增长趋势未改，行业竞争已进入多维能力比拼阶段。

从数据来看，以相寓为代表的分散式租赁企业管理房源规模稳步提升，但GTV的下滑反映出租赁交易单价或成交套数面临压力，这或与市场租金调整、供需关系变化有关。

同期，泊寓通过保租房深度绑定、渠道多元拓展与产品分层布局，实现规模、效率、收益的增长。具体来看，第三季度，泊寓新拓展房源7608间，新开业10089间，截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，已有13.3万间纳入保障性租赁住房。

值得一提的是，多元化扩张策略成主流。泊寓通过多种渠道拓展房源，深化与各地国资平台合作的基础上，进一步丰富资源获取渠道。第三季度新拓房源中，来自互联网、建材行业等非国企的房源占比达到41%。

经营效率上，截至9月底，万科泊寓在管房源出租率为94.3%，1-9月租赁住宅业务实现营业收入同比增长4.4%至27.4亿元。

同时，据龙湖冠寓官微披露，目前其全国累计开业超300家门店，持续深耕一二线城市，其中纳保房源超7万间，保障性租赁住房已成为租赁企业重要的增长极。

整体来看，头部企业凭借品牌、运营和资源优势持续扩大市场份额，行业层级固化特征日益明显。同时轻资产输出、国企合作、企业定制等多元化成为企业扩张的重要方式。

随着租购并举住房制度的深入推进，住房租赁企业正从规模扩张向精细化运营转变，未来有望继续实现规模、效率与收益的协同增长。

国企主导批量供应，保租房成企业扩张主力产品

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得18个租住项目新开业，与上个报告期基本持平。

其中，城发美寓、城投宽庭、合肥承寓、瓴寓国际、融通融寓、万科泊寓、雅诗阁、有巢公寓、越秀星寓、招商伊敦公寓等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大住房租赁市场投入。

本期新增项目延续“国企扛旗、多元补位”的主体分工。合肥承寓、郑州城发美寓等国企背景企业均有新项目落地，这类项目普遍纳入保租房或人才公寓体系，对接新市民、青年人才的住房需求，依托政策支持实现批量开发与集中入市。

聚焦项目类型，本期新增项目的产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，满足不同人群的居住需求。

其中，保障性租赁住房已确立其绝对主导地位，逐步成为租赁企业扩张的核心产品。

保租房REITs资本闭环再提速，成熟资产成资本核心锚点

公募REITs层面，期内已上市的8只住房租赁REITs先后披露了2025年第三季度业绩表现。

2025年第三季度8只住房租赁REITs合计实现收入1.95亿元，合计净利润约5662.98万元，较上季度分别增长8.33%和5.64%，整体展现出保租房资产在核心城市租赁刚需支撑下的运营韧性。

但个体表现显著分化，收入的环比增速跨度从-3.69%至50.27%不等，净利润环比变动区间覆盖-121.21%至186.64%，核心差异源于资产扩容、运营效率与资产老化等多重因素。

作为衡量投资者回报的关键指标，8只租赁住房REIT年化现金流分派率介于2.31%-3.96%之间。汇添富上海地产租赁住房REIT以3.96%的年化分派率居首，国泰君安城投宽庭保租房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT以及招商基金蛇口租赁住房REIT紧随其后，分派率均超3%。而华夏北京保障房REIT虽收入与净利润规模可观，但受市值波动影响，年化现金流分派率仅2.31%，处于区间下限。

高出租率是业绩稳健的核心支撑，2025年9月底，8只住房租赁REITs整体平均出租率达95.97%。

8只REITs底层项目出租率均维持在92%以上的高位水平，主要得益于核心城市租赁刚需的支撑，已上市的底层资产项目多数位于北京、上海、深圳等人口密集型城市，需求端稳定性较强。同时，得益于保租房相对市场化租金的价格优势，在租赁市场承压期形成了天然的需求安全垫。

二级市场表现上，已上市8只REITs短期受市场环境影响出现阶段性调整，个体间因底层资产区位、运营质量差异呈现明显分化。

2025年11月18日当日，8只REITs涨跌分化，5只下跌、3只上涨，整体波动幅度控制在1%以内，体现出较强的抗波动能力。

值得一提的是，10月底，华夏基金华润有巢REIT扩募申请历经近一年审核后正式通过，成为市场第二单获批通过的住房租赁REITs扩募项目，该REIT的扩募申请于2024年11月11日获上交所受理。

公募REITs之外，住房租赁资本市场持续活跃。

其中，上海新黄浦实业集团股份有限公司的“新黄浦·筑梦城保租房持有型不动产ABS项目”于2025年10月24日获得上交所受理。该项目以新黄浦·筑梦城闵行区梅陇镇项目为底层资产，拟发行规模11.94亿元。

值得注意的是，该底层资产曾于2024年1月被新黄浦规划为公募REITs底层资产，计划发行规模不低于8亿元，此次转向ABS类型产品且发行规模提升至11.94亿元，本质是企业根据资产特性与市场环境的灵活选择。

由上图表可知，地方国资主导的租赁主体（如南京新居、杭州安居、广州安居等）联合头部金融机构，通过住房租赁债券、ABS、REITs、CMBS等多元工具实现高效融资。整体来看，政策红利与资产稳定性共同推动行业金融生态成熟，为租购并举制度提供坚实的资本支撑。

总结来看，住房租赁资本市场已进入多元化金融工具协同、资产为王的发展新阶段。未来，随着更多成熟保租房资产通过多元化工具对接资本，将进一步丰富保租房投融管退链条，推动行业从政策驱动向政策+资本双驱动转型。

本文节选自《优质资产是核心 | 2025年11月住房租赁发展报告》