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新华财经上海12月9日电（记者 杨溢仁）自2023年末消费基础设施REITs正式落地以来，这一连接资本与实体消费资产的“黄金桥梁”逐步进入常态化发展阶段。

2025年，在政策持续扩围与市场需求升级的双重驱动下，消费基础设施REITs市场实现了规模与质量的同步提升，但也面临着部分资产运营承压、二级市场波动等挑战。

2026年，消费REITs板块是否能够继续布局？哪些底层资产更受机构投资者青睐？未来市场规模会否继续扩张？

总体规模稳步扩容

在我国基础设施公募REITs总市值突破2000亿元，带动新增投资大概率超1万亿元之际，消费基础设施REITs以高速扩容态势成为了2025年以来最受关注的REITs板块之一。

根据券商测算，2025年，消费基础设施REITs延续了2024年的增长趋势，成为新增供给“主力军”。截至2025年11月末，消费基础设施REITs的市场规模约为550亿元，占整体公募REITs市场规模的比例超25%，较2024年末实现约40%的同比增长。

无疑，这一增长得益于政策对消费基础设施领域的重点支持。国家发展改革委固定资产投资司副司长关鹏此前明确表示，将协同证监会推动新资产类型项目首单上市，并优先支持消费基础设施和民间投资项目。

记者观察发现，2025年以来，我国的消费基础设施REITs市场呈现出三大显著特征。其一，是资产类型持续扩围，从最初的商超零售、购物中心逐步延伸至酒店、商业办公、文化旅游等领域。其二，是民间投资项目占比显著提升，成为市场活力的重要来源。公开数据显示，目前已有14个民营REITs项目上市，募资近300亿元，其中包含首单社区商业和农贸市场REITs，民间资本在消费基础设施REITs领域的参与热情持续高涨。其三，是底层资产区域布局高度聚焦核心消费城市，北京、上海等一线城市因消费力强劲、物业价值较高，成为了消费基础设施REITs的核心布局区域。

嘉实基金董事总经理、公募REITs首席投资官王艺军表示，从成熟市场经验来看，北京、上海这类核心城市的消费基础设施资产具备广阔的增值空间。

就交易活跃度来看，随着政策利好消息的释放及部分项目扩募预期升温，消费REITs板块的交易活跃度显著提升，10月至11月的板块日均成交额较上半年增长约30%。

广发证券地产首席分析师郭镇指出，消费基础设施板块已然成为不动产REITs中经营及业绩韧性最强的细分业态。2025年三季度，在彼时已上市的9单消费REITs中，有8单的出租率维持在95%以上，4单租金水平环比上升；财务业绩方面，消费收入和可分配金额环比分别上升了2.8%和0.7%，同比分别跳涨了2.1个百分点和5.2个百分点。同时，消费REITs的分派率提升幅度较大，经营表现领先其他不动产REITs。

民生类资产成“宠儿”

当然，在市场表现一片“繁荣”的背后，板块内部出现的结构性分化亦不容忽视。

可以看到，2025年以来，消费基础设施REITs的二级市场整体呈现出“震荡上行、结构分化”的态势。截至2025年11月末，消费基础设施REITs板块的平均涨幅约为15%，跑赢整体公募REITs市场平均涨幅（12%），主要得益于核心资产运营稳定带来的盈利支撑。但板块内部表现差异较大，社区商业类、民生相关度高的消费REITs表现突出，而部分购物中心类REITs因受线上消费冲击、客流结构变化等因素影响，表现相对疲软。

以嘉实物美消费 REIT为例，该项目底层资产为北京市西城区、丰台区、海淀区的4个物美超市门店，建筑规模合计约7.79万平方米，主要租户为超市及其他民生相关商户，截至2025年三季度末，项目出租率达95.69%，租金收缴率高达98.40%，当期收入2798.22万元，净利润944.83万元，运营指标稳健向好。

“事实上，表现突出的消费基础设施REITs项目之所以获得市场青睐，核心源于三大优势。”一位保险机构投资人告诉记者，“首先，是底层资产民生属性强，抗风险能力突出。社区商业与老百姓日常生活关联度极高，辐射范围通常在周边1至2公里，具备较强的经营韧性，即便在消费市场波动期，也能保持稳定的客流与收入水平，这是其区别于购物中心等资产的核心优势。其次，是原始权益人运营能力较强，资产增值潜力可观。再者，是政策支持力度大，发展环境持续优化。国家发展改革委将消费基础设施REITs作为重点支持领域，简化扩募流程、优化审核机制，为优质项目的发展提供了良好的政策保障。”

多重掣肘仍待突破

尽管消费基础设施REITs市场发展势头良好，但作为一项金融创新产品，市场发展依旧面临着多重掣肘。

于运营层面来看，部分项目仍面临着客流结构变化与客单价下滑的双重压力。尤其是传统零售业态，其受线上消费冲击明显，标准化商品的销售承压严重。

于资产筛选层面来看，优质消费基础设施资产的供给依旧不足。据记者了解，目前部分拟申报项目仍存在权属不清晰、盈利稳定性不足等问题，难以满足REITs发行要求。

于制度层面来看，虽然政策已简化扩募流程，但跨区域、跨行业资产整合的难度依然较大，部分新资产类型（如酒店、体育场馆）的估值标准尚未完全统一，给市场发展带来了一定阻碍。

由此，站在原始权益人的角度，想要在消费基础设施REITs市场中立于不败之地，聚焦运营升级，筑牢市场发展根基仍是关键。

具体到实际工作中，需从三大方面精准发力。其一，是强化底层资产运营能力，推动业态升级与数字化转型。嘉实物美消费REIT基金经理林齐勃建议，传统消费基础设施资产需加快从“商品零售为主”向“零售、餐饮、服务均衡发展”转型，通过引入多元化业态提升客流粘性；同时，借助数字化手段优化供应链管理、提升服务效率，如物美集团利用REITs资金推进门店数字化改造，为行业提供了可借鉴的经验。

其二，是构建优质资产储备池，为扩募发展奠定基础。原始权益人应提前梳理存量资产，按照REITs发行标准筛选优质项目，形成“发行-运营-扩募”的良性循环。业内专家建议，原始权益人应积极探索公募REITs之外的融资方式，构建资产池及前置储备环境，提升底层资产发展效率。

其三，是加强与投资者的沟通交流，提升信息披露质量。通过定期披露底层资产运营数据、项目改造进展等信息，增强投资者对项目的信心，进一步提升二级市场流动性。

总体来看，2025年消费基础设施REITs市场在规模扩容与结构优化方面取得显著成效，民生类优质资产成为市场核心亮点，但仍需突破运营压力、资产供给等多重挑战。未来，随着政策支持力度的持续加大、运营能力的不断提升与扩募市场的逐步成熟，消费基础设施REITs有望成为连接资本与消费实体经济的重要纽带，为消费市场的高质量发展注入更强动力。

编辑：王菁