炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

（来源：观点）

摘要：中国物流仓储资产进入“精细化运营与价值重构”的关键阶段。

观点指数2025年，中国物流仓储资产进入“精细化运营与价值重构”的关键阶段，一方面鼓励企业通过资产证券化（ABS）、REITs扩募、产业基金合作等方式拓宽融资渠道，盘活存量资产；另一方面，围绕“双碳”目标与智慧物流发展要求，对绿色仓储、智能仓储项目给予税收减免、补贴支持，推动投资逻辑从“重规模扩张”转向“重效益提升与可持续发展”。

从市场基本面来看，2025年物流仓储市场呈现“结构性分化加剧”的特征。在市场分化与竞争加剧的当下，观点指数将回顾过去一段时间物流仓储暨基础设施的发展，形成全面观察《卓越指数 • 2025 物流仓储暨基础设施投资发展报告》。

市场综述：供需待平衡

区域分化调整成趋势，城市格局有待再平衡

从区域表现来看，受传统电商节、跨境电商持续扩张刺激及叠加促消费政策效应影响，部分城市及区域高标仓租赁需求实现增长，带动当地租金小幅上涨、空置率下降。

与此同时，在产业基础相对薄弱的区域，新增需求不足的问题仍较突出，市场出租率及租金面临显著下行的压力，区域分化特征进一步凸显。

得益于区域产业转移与消费升级，华中区依托郑州、武汉等物流枢纽城市，承接东部电子、汽车产业转移，直接带动区域内仓储需求增长；西南区则通过低租金水平吸引需求，同时叠加电商与生鲜冷链物流需求扩张的影响，高标仓利用率得到有效提升。

华北区北京周边及天津等地近年高标仓集中建设，而区域内传统制造业物流需求增长放缓，供需错配导致部分园区空置率超过25%；华东区上海、苏州等城市正推进产业结构升级，传统仓储需求向高端化转型，部分老旧高标仓难以适配新需求，面临去化压力，进一步加剧了“核心区域-外围区域”的市场分化。

当前，不同区域因产业基础、需求结构、供给节奏的差异，呈现出截然不同的市场表现。随着产业转移深化、需求结构优化及供给端的动态调整，各区域城市格局有望在差异化发展中逐步找到新的平衡。

租金空置承压缓降，行业静待供需适配

当前，国内物流仓储市场呈现需求端增长放缓的态势，市场整体以调整租金的策略应对需求变化，但空置率上涨的趋势未得到明显遏制，行业正处于供需关系的动态调整阶段。

据物联云仓数据，截至2025年第三季度末，全国非保税高标仓市场存量为1.76亿平方米，其中长三角城市群以46%的占比占据绝对主导，珠三角、京津冀城市群各占15%，长江中游、成渝城市群各占12%，区域分布呈现显著的集中特征。

这一分布格局与区域经济活力、产业密集度高度契合。长三角凭借完善的制造业与电商生态，成为高标仓供应的核心承载区，2025年一季度至三季度，该区域高标仓新增供应占比逐季提升，从28%增长至35%，供给端对需求的响应持续显现。

需求端的结构性变化对高标仓的消化节奏产生直接影响。目前，跨境电商、传统电商平台仍保持较高的需求活跃度，即时零售电商在本季度逐步显露需求潜力，但由于其以前置仓为主要布局模式，因而对高标仓的直接需求拉动相对有限。

在这一需求结构下，部分区域新增的高标仓供应难以被完全消化，导致各城市群空置率呈现分化态势：长三角、珠三角一线城市因需求支撑充足，空置率维持在15%以下；而城市群外围区域及部分二线城市需求相对不足，空置率攀升至20%以上。

受新增供应影响，部分高标仓项目存在延期或暂缓开发的可能性。市场分析认为，未来一段时间内，全国高标仓平均有效租金仍将面临一定下行压力，但随着供需关系的逐步调整，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群与优质项目的抗风险能力将进一步凸显。

指数阶梯式回升，“反内卷”曙光显现

2025年以来，我国物流业多项核心指数经历“先升后降再回升”的波动轨迹，物流业景气指数虽未恢复至年内峰值，但电商物流指数、快递发展指数累创新高。整体呈现回升的趋势，行业正逐步摆脱低价恶性竞争困局，迈向高质量发展的新阶段。

2025年，物流业“反内卷”政策从顶层设计到基层执行全面铺开，形成宏观引导、微观监管与行业自律相结合的多层次治理体系，推动行业从“价格战”向“价值战”转型。

3月，中央政治局与政府工作报告将“防止内卷式竞争”升级为“综合整治‘内卷式’竞争”，明确把破除低价恶性竞争、推动落后产能有序退出列为重点任务。政策导向的强化，为行业治理提供了顶层设计支持。

根据行业规划，到2027年社会物流总费用与GDP比率需降至13.5%左右，今年前三季度该比率已降至14.0%，较上年同期下降0.1个百分点，相当于节约社会物流成本约1000亿元。未来“十五五”期间，物流业将进一步深化与产业融合，聚焦先进制造业、冷链等领域发展专业物流，持续提升服务精准度与效率。

物流仓储暨基础设施：资产避风港

运营：物流企业持续优化结构，降本增效发挥“新动能”

2025年物流行业整体呈现结构升级、细分领域精准发力的高质量发展态势，市场活力持续释放。行业通过“供应链+物流”一体化解决方案，实现成本结构优化与调整，带动盈利增长与企业转型，为物流行业挖掘新动能。

物流地产领域呈现成本结构优化与调整的核心趋势。2025年上半年，普洛斯中国实现总营收44.8亿元，同比增长8.5%；归母净利润-7.82亿元，同比减少33%，其物流仓储保持稳健，但随着数据中心、新能源等新业务的发展，相关运营成本也随之上升。

物流快递行业以量价齐升带动盈利改善为主要方向。前三季度，京东物流营收550.84亿元，同比增长24.1%，因全职骑手数量增加导致净利润下滑15%；其仓储网络总管理面积已超3400万平方米，通过“聚量共配”模式优化运输链路、减少中转频次，依托数字化系统实现物流全链路可视化，持续探索降本增效路径。

冷链与跨境物流领域呈现高增长背景下的结构分化特征。冷链领域中，前三季度海容冷链总营收24.3亿元，同比增长15.20%，净利润率12.26%，盈利水平保持稳健。冰山冷热总营收36.1亿元，同比下降2.73%，净利润同比下降4.12%；跨境物流赛道上，嘉诚国际总营收9.5亿元，同比下滑3.40%，但15.86%的净利润率维持高位，盈利能力稳固。

物流科技行业沿着探索商业回报的路径推进。安得智联总营收109亿元，归母净利润24.8亿元，同比增长21.7%，净利润率达22.8%；极智嘉总营收10.3亿元，同比增长31%，净利润同比增长91.2%，受研发投入影响，净利润为-0.5亿元，其AI驱动的物流机器人、智能仓储方案正加快落地，反映出智能装备企业在技术迭代与市场拓展中的发展特征。

总体而言，物流企业通过“供应链+物流”一体化解决方案，在电商大件物流、企业供应链物流领域实现服务溢价，同时依托AI技术赋能，推动智能分拣中心、无人仓规模化应用，持续压低单位履约成本。

与此同时，部分物流企业还以低空物流、绿色物流等“新动能”为支撑，为物流价值增长开辟新路径。传统的物流模式面临效率与环保双重压力，而低空物流凭借其高效、灵活的特点，绿色物流依托低碳优势，成为行业转型的焦点。

园区：跨境物流加速投资布局，织密供应链网络

2025年1-10月，国内重点物流企业园区投资布局呈现规模化、多元化、全球化特征，累计落地或推进项目32个，涉及建筑面积超624万平方米，投资金额超488亿元。项目类型已从传统仓储园区，向智慧枢纽、供应链中心、跨境节点等多元方向延伸。

物流企业园区投资彻底突破“单一仓储”传统逻辑，转向“物流+产业+金融+科技”的功能复合化发展模式。

从布局节奏看，上半年企业投资重点集中在综合物流枢纽与产业供应链中心，推动物流网络从“点”到“网”升级。顺丰中原多式联运国际枢纽项目一期开仓，投资15亿元，整合公路、铁路、航空资源，打造辐射中原、连接全国的多式联运网络。

下半年投资呈现“快递总部密集化+跨境网络全球化”的双轮驱动特征。中通快递加速区域总部布局，华中总部基地建筑面积18万平方米、投资26亿元，北方总部建筑面积44万平方米、投资11亿元，闽台总部、西南总部建筑面积均为40万平方米且各投资20亿元，供应链华北总部建筑面积13.8万平方米、投资10.5亿元，通过“全国多总部、区域强网络”布局，构建覆盖全国、响应时效更优的快递服务网络。

2025年物流企业跨境园区投资呈现“区域聚焦+模式输出”的特征，重点布局东南亚、中东、欧洲等市场，复制国内“技术+模式”成功经验。京东东发迪拜智能物流园落地，标志着中国物流企业在中东市场的“智能仓储+数字化运营”模式输出；普洛斯清远时尚科技创新谷园区建筑面积达42万平方米，引入一家全球领先的跨境电商企业包园入驻，是承载大湾区产业外溢的重要基地，同时助力时服产业出海。

物流行业呈现“跨境物流加速全球化、供应链网络深度生态化”的发展逻辑。企业通过功能复合的枢纽项目、全球布局的跨境节点、技术赋能的智慧网络，推动物流行业从“成本竞争”转向“价值竞争”。

融资：规模扩张与结构优化并行，资本加速全球布局

物流行业资本运作呈现多元融资工具的广泛应用与仓储物流资产、股权大宗交易的集中落地，形成协同效应，既为企业业务拓展提供稳定资金保障，也推动行业资源配置优化与全球化布局进程，为行业高质量发展注入持续动力。

2025年1-10月，物流行业投融资市场维持活跃状态，资本对行业发展的支持力度持续稳定。期间累计发生投融资事件33起，融资总额达748亿元，整体规模处于较高水平，反映了资本市场对物流行业发展前景的认可。

从时间维度来看，融资节奏呈现“下半年稳增”的特点，6月单月融资额突破100亿元，成为年内融资小高峰；7-10月，受头部企业融资动作与政策支持双重影响，月均融资额超80亿元，稳定的资金供给为物流企业的业务扩张、技术升级及网络建设提供了坚实基础。

从融资方式看，行业融资模式正发生结构性调整，逐步从单一股权融资模式，向“股权+债权+资产证券化”的多元融资体系转型。这一转变既适配了企业不同发展阶段的资金需求，又通过结构化金融工具实现存量资产盘活，助力行业稳步提升融资效率。

2025年1-10月，仓储物流资产及股权领域的大宗交易频繁落地，成为推动行业结构优化的重要力量，形成“国内资产整合”与“全球资本布局”两大发展主线，行业资源配置效率与全球化水平同步提升。

在国内市场，资本聚焦核心区域高标仓与优质物流资产。平安保险斥资45亿元收购第一产业集团华南地区三个物流资产项目，强化珠三角核心区域仓储布局；申通快递以3.62亿元收购菜鸟集团旗下丹鸟物流100%股权，补全电商大件物流能力短板并整合末端配送资源。

在全球市场，跨境物流资产收购成为资本布局的重要方向，全球化资本流动态势愈发清晰。丰树集团完成对英国首个物流中心及西班牙物流资产组合的收购，交易规模3.15亿欧元；华平投资以2.4亿美元收购日本大东京地区两处物流资产；黑石集团出资2.38亿美元收购华平投资旗下韩国仓库项目；凯德腾飞房地产信托以2亿英镑收购英国物流开发项目永久产权土地；京东产发斥资17亿元收购新加坡4处物流资产。

一系列跨境交易展现了物流资本全球化布局的趋势。一方面，中国物流企业跟随外贸企业的“出海”步伐，在海外布局仓储网络，为跨境供应链的稳定提供保障；另一方面，国际资本看好亚太地区及中国物流市场的长期增长潜力，通过收购优质资产参与行业发展。这种双向资本流动，推动了全球物流资源的整合优化，加速了行业全球化进程。

REITs：仓储物流REITs抗风险强，资产韧性凸显

截至2025年三季度，国内仓储物流REITs市场呈现规模化发展态势，市场供给规模与资本参与程度同步变化。据统计，累计上市产品数量达11只，2024-2025年期间，年均新增上市4只，市场总规模突破两百亿元，同时已完成及正启动扩募的产品共6只，该领域在基础设施REITs市场中的占比与影响力持续提升。

仓储物流REITs的底层资产选择呈现鲜明的优质化导向，集中布局“一线及强二线城市高标仓”。这些资产多分布于京津冀、长三角、珠三角等经济发达区域，依托周边密集的产业集群与旺盛的消费需求，形成了稳定的租赁需求基础。

从净利润率表现看，仓储物流REITs分化明显，但头部表现突出，红土创新盐田港REIT净利润率29.6%、嘉实京东仓储基础设施REIT28.1%、汇添富九州通医药REIT26.5%，这类产品凭借优化的租户结构与稀缺的应用场景，实现了较高的盈利水平。

从二级市场表现看，近三个月市场调整周期中仓储物流REITs展现出较强的抗风险韧性。期间仓储物流REITs平均跌幅仅0.26%，显著低于中证REITs指数3.4%的跌幅，同时低于商业地产REITs 0.6%、产业园区REITs 4.41%的平均跌幅，在波动市场中表现稳健。

综合来看，与实体经济深度绑定的特性，让物流仓储资产在市场波动中，成为基础设施REITs中抗风险能力强、资产韧性突出的细分赛道。

科技：物流与科技企业生态共建，跨领域合作共融

随着物流行业数字化转型的持续推进，物流企业与科技企业的合作模式已实现从“简单技术采购”的浅层对接，向“战略协同、资源互补、生态共建”的深度融合转变，为物流技术的商业化落地与规模化应用提供了核心支撑。

当前，两类企业的合作已打破单向“供给-需求”的传统格局，通过联合研发、场景共创、数据共享的多元协作方式，围绕物流行业效率提升、成本优化等核心痛点，打造可落地、可复制的解决方案。部分合作还延伸至新业务赛道，形成“技术研发-场景验证-商业变现”的完整闭环，推动物流科技从概念走向实际应用。

在智慧物流领域，普洛斯与西门子、林德、立镖机器人等多家物流科技与装备企业的战略合作成为技术商业化的典型实践。这一合作模式并非简单叠加技术与资源，而是在园区规划、设备部署到运营管理的全流程开展协同：物流科技与装备企业依托工业物联网（IIoT）、人工智能、大数据等核心技术，提供各类自动化设备和平台，普洛斯开放旗下园区场景资源，携手共同打造更灵活创新的“仓储自动化解决方案”和“低碳运营解决方案”，实现仓储管理的智能化、零碳化升级。

低空物流与无人化领域的技术商业化，在跨主体协同中逐步突破瓶颈。此前，低空物流受限于航线审批、安全监管等政策壁垒，技术落地进展缓慢。京东通过联合无人机研发企业、空域管理技术公司，同时与地方政府、空域管理部门开展跨领域协作，成功突破政策障碍，推动低空物流技术从“试点”走向“规模化商业化”。

无人配送技术的商业化进程，在资本与场景的深度结合下加速推进。白犀牛获得顺丰领投的5亿元B+轮融资，而顺丰同时战略投资白犀牛、新石器两家企业，并非单纯的财务投资，而是将无人配送技术深度嵌入自身“空地协同”物流网络，实现技术应用与业务发展的双向赋能。

智能仓储技术的商业化已开启海外拓展步伐，资本力量成为重要的助推力量。极智嘉于2025年5月IPO挂牌上市，募集资金重点用于海外市场扩张与技术迭代。其研发的机器人分拣系统已在东南亚电商仓成功落地，通过“AGV机器人+智能调度算法”的技术组合，适配海外物流场景的运营需求。

在供应链领域，物流与科技企业的生态共建催生出显著的商业价值。顺丰发布的“百川”数智化供应链平台，便是多方协同的技术商业化成果。该平台由顺丰联合大数据分析企业、ERP系统服务商、供应链管理科技公司共同打造，整合多元技术与资源，优化供应链全链路数字化。

未来，相关政策将进一步打破数据孤岛，鼓励物流企业开放运营数据、科技企业输出技术能力，同时在跨区域物流协同、新兴技术试点（如低空物流航线审批）等领域给予针对性支持。

长远来看，物流与科技企业还将进一步联合制造、零售企业，构建“物流+科技+制造+零售”的全产业链生态，持续拓展技术商业化的应用场景，推动物流行业向更高效率、更优体验的方向升级。