（来源：新华日报）

□ 本报记者 刘 霞

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。在本轮房地产政策“组合拳”中，这一份与百姓贴得最近：房子盖到什么程度才能卖、买房的钱交给谁管、交房时能不能同步拿证，每一条都与购房人息息相关，也成为新政发布后最受关注的内容。

业内人士认为，这项制度调整，将深刻改写房地产行业发展逻辑。

封顶才能预售，鼓励现房销售

《通知》明确，商品住房项目实行预售的，“单体建筑应完成主体结构封顶”；新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，“优先选择现房销售”；已取得建设工程规划许可证的项目，“鼓励实行现房销售”，并“推行现房销售定金制”。

房子没封顶不能卖，开发商靠一间样板房就卖房的时代翻篇了。主体结构封顶，意味着楼房主体全部建成，交付有了基本保障。但封顶后的房屋仍不是现房。从封顶到交付，还有楼内的水电暖安装、内外装修，楼外水电气热接入、小区绿化等多道工序，最后通过竣工验收，房子才真正具备交付条件。为更充分保障购房人权益，《通知》要求各地“有力有序推行商品住房现房销售”，实现“所见即所得”。

58安居客研究院院长张波评价，此次销售制度调整是行业向“稳交付、现房为主”转型的标志性政策，将防范交付风险、保护购房人合法权益，从过去原则性导向转化为全流程可执行的硬约束，从源头降低交付隐患。

住房城乡建设部有关负责人解释，经过近30年快速发展，目前二手房交易总量已全面超过新房，我国房地产市场供求关系发生重大变化，预售制度已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。

预售制下，购房人“先交钱后收房”，一旦延期交付、货不对板，业主往往要经历漫长的等待和艰难的维权。新规落地后，无论预售还是现售，钱和房都被纳入制度保护。

《通知》还提出推行“交房即交证”，钥匙和产权证一起交到购房人手里，让办证难、办证慢的老问题有了着落。针对新旧衔接问题，《通知》明确，“老项目老办法、新项目新办法”。

“《通知》目前只是一个框架，到落实还有不少细节需要完善。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华举例说，出让的地块有多少比例用于现售、多少比例用于预售？销售后定金比例多少？交付房屋的时点如何确定？购房者看到交付房屋后，哪些情况下可以退房？他认为，细则重点在于如何确定交付时点，是以分期的竣工验收备案为准，还是以小区具备整体交付条件为准。

江苏多地先行探索，企业“主动现房”

现房销售对江苏购房者来说并不陌生。2025年我省商品房现房销售面积约3600万平方米，约占商品房销售总量的44%，高于全国平均水平。

南京的探索起步较早。2016年8月，南京就曾在土地出让规则中写明：地块网上竞价达到最高限价90%的，所建商品住房必须现房销售；当年9月，江宁正方新城G44地块成为首宗触发该规则的“现房销售”地块。此后该规则于2018年取消。今年5月末，江心洲G17地块成交，出让条件明确“取得房屋销售许可前完成毛坯房竣工备案”，也就是说房子建好了才能卖。与2016年通过竞价熔断间接触发不同，G17直接在出让环节以投资监管协议锁定现售，是南京时隔多年后在土地出让条件中直接约定现房销售的代表性地块。8月29日，销售新政落地次日，一场住宅用地拍卖在南京举行，鼓楼滨江G48地块经36轮举牌、溢价23%成交，按新规将“优先选择现房销售”。

企业层面也有先行者。江心洲的贤坤花园项目2024年首开时主动选择“准现房销售”。预售阶段公开超80%实景，包含园林、会所、实体样板间、外立面等，让购房者在签约前即可实地考察，减少期房的不确定性。该项目一期首开当日卖出近八成。

该项目开发商中堃置业创始人徐波涛表示，主动选择准现房销售模式，是因为“确定性”是客户最核心的需求。通过提前公开实景建立信任，这一开发逻辑已贯穿中堃所有项目，取得了不错的销售结果。徐波涛认为，积极主动拥抱现房政策，是未来开发企业的必然选择。

苏州、无锡、徐州等地已出台政策鼓励现房销售。今年4月，无锡发布通知，明确符合条件的家庭在市区指定房源库内购买新建商品住房现房，可按网签备案购房款的15%获得资助，最高20万元。今年5月，苏州印发通知明确购买现房销售项目，公积金贷款额度在可贷额度基础上上浮50%，以家庭最高可贷额度200万元为基数计算，购买现房最高可贷300万元。徐州则从土地、审批、融资等环节推出一揽子扶持政策，允许土地款分期缴纳、优化容积率核算规则。今年1—5月，徐州新房现售证申领套数占比达16.4%，现售房源成交占比14.3%。

“确定性”成为楼市新卖点

“交房即维权”在房地产行业普遍存在。业内人士认为，房地产预售制度导致购房人处于被动局面。“其他商品，是一手交钱一手交货。但是房子却不是这样，开发商在交付之前已经将全部购房款拿到了。”吴翔华曾建议大力推广现房销售，让购房人变被动为主动，可以更好保障购房人权益。

中国消费者协会数据显示，2025年全国房屋及建材类投诉量达30915件，较2024年回升近两成，结束此前下降趋势。数据反弹折射出期房交付风险仍未根本化解。

如今，越来越多购房人更看重“确定性”。南京市民孙女士今年5月入手江北新区一套新房，签约后直接现房交付。该项目并非刻意现房销售，而是开盘后未卖完的尾盘房源。但因为交付质量好，反而促进了尾盘的销售。孙女士告诉记者，前后看了多个楼盘，最终选了这个能看真实房源的项目。她的理由很直接：安全、放心。

吴翔华预测，现房销售逐步扩大后，开发商会更加重视产品品质。新房供应短期虽然有所下滑，但由于库存较多，对价格不会产生影响。开发商会更加青睐小幅地块，占用资金少、回款较快。

张波分析，短期看，部分城市新增供应节奏或将阶段性放缓；中长期看，行业将加速转向品质驱动，未来房企的核心竞争力，将更多聚焦交付能力、产品力两大维度。