城投控股2026半年报：租赁运营扩至2.4万套 融资成本低至3.13% 国资房企稳健价值凸显
租赁运营版图持续扩容
2026年上半年，城投控股核心租赁运营板块规模稳步攀升，截至6月末，在营保障性租赁住房社区增至17个，总运营房源达2.4万套，运营面积突破101万平方米，稳定运营社区平均出租率保持90%以上。报告期内张江社区（二期）、松江社区、北青社区顺利开业，2个储备项目取得预认定资质，轻资产合作模式实现实质突破，配套商业新签续租有序推进，商业经营收入稳步增长，租赁运营底盘持续夯实。
核心财务指标彰显稳健底色
报告期内公司整体平均融资成本仅3.13%，在行业融资成本普遍上行的背景下形成极强的差异化竞争优势。截至2026年6月末，合并总资产达810.93亿元，归属于上市公司股东的净资产208.28亿元，资产负债率为73.25%，整体财务结构维持充足安全边际。
| 核心财务指标 | 2026年1-6月/2026年6月末 | 2025年1-6月/2025年末 | 同比变动 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 28.41亿元 | 59.27亿元 | -52.06% |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -0.52亿元 | 1.53亿元 | -133.80% |
| 整体平均融资成本 | 3.13% | - | - |
| 总资产 | 810.93亿元 | 815.00亿元 | -0.50% |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 208.28亿元 | 210.36亿元 | -0.99% |
房地产业务毛利率逆势提升
在行业整体毛利率下行的大环境下，公司房地产业务实现逆势优化。报告期内房地产业务营收27.45亿元，营业成本21.25亿元，毛利率达22.58%，较上年同期提升3.72个百分点；其中上海地区房地产业务毛利率21.94%，同比提升3.74个百分点，区域深耕的溢价能力持续释放。
| 主营业务分行业情况 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率(%) | 毛利率同比变动 |
|---|---|---|---|---|
| 房地产业务 | 27.45亿元 | 21.25亿元 | 22.58 | +3.72个百分点 |
投资板块收益亮眼增长
报告期内公司投资收益表现亮眼，合计实现5.87亿元，其中权益法核算的长期股权投资收益1.23亿元，同比增长37.27%；交易性金融资产持有期间投资收益0.65亿元，同比大幅增长593.6%。当期已上市证券分红约0.60亿元（含REITs），截至期末持有的已上市证券市值约44.90亿元（含REITs），浦江社区、九星社区REITs扩募申报工作正重点推进，“募投建管退”全链条运营模式持续深化。
上海核心区域土储充足
报告期内公司成功竞得虹口区C080301单元hk306-08地块，进一步补充上海中心城区优质土地储备。截至2026年6月末，公司持有待开发土地合计8宗，全部聚焦上海核心区域及周边潜力板块，规划计容建筑面积合计约74.43万平方米，为后续业绩增长提供充足储备。
| 序号 | 持有待开发土地的区域 | 规划计容建筑面积(万平方米) | 权益占比(%) |
|---|---|---|---|
| 1 | 金山区朱泾镇地块 | 12.23 | 90 |
| 2 | 杨浦区新江湾城科技园北块 | 11.87 | 100 |
| 3 | 黄浦区小东门街道地块 | 7.93 | 100 |
| 4 | 华漕镇诸翟城中村改造项目 | 21.04 | 90 |
| 5 | 浦江镇杜行老街城中村改造项目 | 11.61 | 90 |
| 6 | 虹口区C080301单元地块 | 1.78 | 100 |
其他应收款资产安全性极高
报告期内公司其他应收款账面余额从期初17.46亿元增长至期末29.70亿元，核心增量来自应收关联方款项，整体坏账计提比例维持极低水平，资产安全性表现突出。
| 款项性质 | 期末账面余额（亿元） | 期初账面余额（亿元） |
|---|---|---|
| 应收关联方款项 | 26.63 | 14.26 |
| 应收押金保证金 | 2.60 | 2.73 |
| 其他 | 0.05 | 0.05 |
| 合计 | 29.70 | 17.46 |
本期仅新增计提坏账26.49万元，整体坏账准备期末余额4832.67万元，占总其他应收款余额比例仅1.63%，其中按组合计提的关联方款项坏账计提比例仅0.02%，充分体现关联方回款的高保障性。
| 坏账准备阶段 | 2026年1月1日余额（万元） | 本期计提（万元） | 2026年6月30日余额（万元） |
|---|---|---|---|
| 未来12个月预期信用损失 | 42.71 | 26.49 | 69.20 |
| 整个存续期预期信用损失(已发生信用减值) | 4763.47 | 0 | 4763.47 |
| 合计 | 4806.18 | 26.49 | 4832.67 |
期末余额前五名的其他应收款合计25.03亿元，占总余额比例84.26%，全部为应收关联方款项，其中4笔账龄集中在1年以内，坏账准备合计仅49.56万元，集中度高且回款确定性极强。
| 欠款方名称 | 期末余额（亿元） | 占总余额比例（%） | 款项性质 |
|---|---|---|---|
| 上海城投控股投资有限公司 | 12.64 | 42.55 | 应收关联方款项 |
| 上海城投置地 ( 香港 ) 有限公司 | 4.13 | 13.90 | 应收关联方款项 |
| 上海新江湾城投资发展有限公司 | 3.20 | 10.77 | 应收关联方款项 |
| 上海城投置地(集团)有限公司 | 2.75 | 9.26 | 应收关联方款项 |
| 上海露香园置业有限公司 | 2.31 | 7.78 | 应收关联方款项 |
长期股权投资质地优良
截至2026年6月末，公司长期股权投资账面价值达189.32亿元，较期初微增0.03%，整体规模保持稳健，且未出现任何减值迹象，资产安全边际极高。其中对子公司投资规模144.09亿元，对联营、合营企业投资规模45.23亿元，较期初增加5996.44万元。
| 项目 | 期末账面价值（亿元） | 期初账面价值（亿元） |
|---|---|---|
| 对子公司投资 | 144.09 | 144.09 |
| 对联营､合营企业投资 | 45.23 | 45.17 |
| 合计 | 189.32 | 189.26 |
联营合营板块中核心标的表现亮眼，西部证券贡献权益法投资收益1.06亿元，期末账面价值达33.93亿元，占联营企业总投资比例超75%，成为核心利润贡献来源；上海城投集团财务有限公司本期权益法下确认投资损益809.82万元，期末账面价值达2.59亿元，持续为公司带来稳定的投资回报。
盈利质量扎实扰动极小
报告期内公司归属于普通股股东的净利润对应加权平均净资产收益率为-0.25%，扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率为-0.20%，扣非表现优于整体盈利水平，非经常性损益合计仅-983.36万元，对整体盈利的扰动极小，核心主业盈利的扎实性凸显。
| 报告期利润 | 加权平均净资产收益率( % ) | 基本每股收益（元） |
|---|---|---|
| 归属于公司普通股股东的净利润 | -0.25 | -0.02 |
| 扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 | -0.20 | -0.02 |
股东回报持续落地
2025年度公司向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），共计派发现金红利约1亿元，占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润比例为34.45%，权益分派工作已于2026年7月8日实施完成。同时公司完成1270万股回购股份注销，总股本缩减至24.92亿股，新一轮0.5亿-1亿元股份回购计划稳步推进，持续维护股东权益。
作为上海本土国资房企标杆，城投控股依托上海城投集团平台资源优势，以保障性租赁住房为核心的运营业务已形成差异化竞争壁垒，叠加3.13%的行业低位融资成本、上海核心区域优质土储、零减值的高安全资产组合以及REITs打通的资产退出通道，在房地产行业深度调整周期中展现出远超行业平均的抗风险能力，后续随着联营合营标的持续释放稳定收益、租赁运营规模持续扩容，公司长期成长价值有望逐步释放。
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