观点网 8月27日，星盛商业发布了截至2026年6月30日止六个月的中期业绩。

期内，星盛商业实现收入约2.805亿元，同比下降1.3%；公司拥有人应占利润约8507万元，同比下降2.1%。

在商业存量竞争加剧背景下，星盛商业主动解约中山项目，在管面积收缩5.5%至239.5万平方米；毛利率维持50.7%，中期派息率约82.9%。

整体来看，作为港股为数不多的纯商业运营服务上市公司，星盛商业在行业普遍承压的背景下守住了盈利基本盘，但营收与利润同步小幅回落，意味着依靠规模自然增长驱动业绩的阶段已经过去。

三大模式表现分化

2026年上半年，星盛商业实现收入2.805亿元，较去年同期的2.842亿元下降1.3%；服务成本由1.355亿元上升至1.383亿元，同比增长2.0%；实现毛利1.422亿元，毛利率50.7%，同比下降1.6个百分点。

利润方面，期内录得利润8435.2万元，公司拥有人应占利润8507.0万元，同比均下降约2%；每股基本盈利0.084元，上年同期为0.0858元。

收入结构上，星盛商业收入主要来自委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三大运营模式，2026年上半年三者表现迥异，分化明显。

委托管理服务仍是基本盘，期内实现收入1.743亿元，占总收入的62.1%，但同比下降6.1%。规模方面，委托管理模式上半年项目数量维持11个，合约建筑面积88.9万平方米，较2025年末的87.8万平方米略有增加。

在管理面积微增、项目数量不变的情况下收入反而下滑，说明单项目产出效率或管理费率面临压力，也反映出下行周期里业主方对商管费用开支更加审慎。

与之形成对比，整租服务成为上半年最亮眼的板块。期内该模式实现收入7252.9万元，同比增长13.2%。规模方面，整租项目数量由8个减少至7个，合约建筑面积由52.1万平方米缩减至47.7万平方米。

面积收缩、收入仍实现双位数增长，留存续租项目的单位面积产出和租金溢价能力明显提升，也反映公司在整租组合上向高效率项目集中。

品牌及管理输出服务实现收入3364.7万元，同比微降2.3%，项目数量维持33个，但合约建筑面积由113.7万平方米缩减至102.9万平方米。

作为典型的轻资产输出模式，其收入波动相对较小，不过面积缩减同样意味着上半年输出盘子有所收缩。

从占比变化看，委托管理服务收入占比由上年同期的65.3%降至62.1%，整租服务收入占比由22.5%升至25.9%，收入结构向单项目贡献更高的整租模式倾斜。

需要指出的是，整租模式的租金等固定成本相对刚性，对毛利率的影响更为直接，这也是上半年整体毛利率回落1.6个百分点的原因之一。

业绩调整期内，星盛商业坚持践行分红策略，董事会宣派2026年中期股息每股普通股8.0港仙，派息率约82.9%。

截至2026年6月30日，集团持有现金及现金等价物约6.566亿元、短期银行存款约3.975亿元，合计约10.5亿元，充裕的现金储备为高分红提供了支撑，期内应付股利增加7489.8万元，即为分红安排的直接体现。

存量时代“以量换质”

行业环境方面，2026年上半年全国社会消费品零售总额24.87万亿元，同比仅增长1.3%；其中商品零售额增长1.1%，餐饮收入增长2.8%，除汽车以外消费品零售额增长2.8%，反映消费复苏整体偏缓，线下零售的增长动能有限。

据参会投资者转述，管理层也于业绩会上表示，当前消费者行为发生了变化，决策更加理性和追求性价比，对服务体验和商品品质更加挑剔。

而细分业态来看，消费者对社交需求品类需求强劲，户外、健康及情绪经济如剧场、演出需求比较明显。餐饮方面，传统餐饮和商务宴请可能会承压，但健康餐饮、小众餐饮的消费表现较好。

在此背景下，星盛商业上半年选择了主动收缩。截至2026年6月30日，星盛商业在管项目51个，总合约建筑面积约239.5万平方米，较2025年末减少约14.1万平方米、降幅约5.5%。

上述变化主要涉及两大项目，其一，星盛商业从整体利益角度进行综合评估，主动与中山天奕星河COCO City的业主协商并完成解约，经营权交还给业主方中山市展盈房地产开发有限公司；其二，常州武进湖塘星河COCO City的运营模式由整租服务变更为品牌及管理输出服务。

前者是对低效项目的直接出清，后者则是由重转轻的模式切换。整租模式下公司需承担租金等刚性成本，市场下行时风险敞口更大，转为品牌输出后，收入转为管理费性质，风险收益结构明显改善。

实际上，星盛商业2025年已出现主动解约低效项目的迹象，但当期全年收入5.83亿元、虽同比下降9.6%，但年末整体出租率93.6%、同比提升1.4个百分点，同店客流增长3.8%。这意味着在主动调结构的同时，存量项目经营质量一定程度上改善。

至于当前行业面临的存量竞争，管理层表示，虽然当前处于存量阶段，但市场还是非常大，星盛商业会抓住每一个优质资产去做拓展，当然前提是把手上的存量做好。

区域业务发展上，星盛商业会更加关注大湾区机会，这也是星盛商业的优势区域，希望继续区域深耕，保障优势地位。至于其他区域如长三角依然持续看好，但希望能先成功打造项目标杆，以精品项目突破区域市场。

整体来看，在当前背景下，星盛商业后续仍面临一定风险与不确定性。后续，能否持续深化业务结构优化，放大整租业务、轻资产输出的核心优势，实现存量项目持续提质增收，将成为星盛商业业绩企稳回升的关键。

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