瑞银：楼市新政释宽松信号 公积金利率势将下调
观点网 香港报道：8月24日，瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿表示，北京近期放松楼市调控政策，或释放出政策进一步宽松的信号，尤其在7月宏观经济数据表现疲弱的背景下。随着住房限制性措施几乎全面松绑，近期住房公积金改革可能成为解决住宅负利差（即租金收益率低于按揭贷款利率）的新切入点。
林镇鸿指出，住房公积金规模庞大，资金池总额达11万亿元人民币，相当于2026年预期全国新房销售额的1.7倍。然而，公积金贷款的使用率在过去五年持续下降。2026年至今，已有超过60个城市宣布推进地方层面的公积金改革，措施包括上调贷款额度上限及放宽使用范围。
2026年6月，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，修订内容主要有两项：一是公积金存贷利率的制定权，由原来仅由央行确定，改为由住建部、央行及财政部共同确定；二是允许将公积金用于支付房租、房屋装修及物业费。林镇鸿认为，住建部被纳入利率制定机制，显示稳定楼市已成为确定公积金利率的重要考虑因素。过去十年（自2016年以来），公积金利率仅下调三次，累计下调65个基点，而同期央行基准利率或LPR已下调九次，累计下调140个基点，反映公积金利率仍有进一步下调的空间。
林镇鸿重申该行此前观点，即租金收益率已成为决定房价的新锚点。过去12个月，放宽公积金政策成为稳定房价最有效的方式，原因是房价经历五年下跌后，租金收益率正逐步贴近借款成本。从按揭贷款（3.10%）转为公积金贷款（2.60%），可使购房者融资成本降低50个基点，而目前50城租金收益率为2.41%，一线城市则为1.81%。这亦解释了为何二手房成交表现优于新房——二手房的租金收益率普遍高于新房。
林镇鸿预期，若公积金利率如2025年5月般下调25个基点，将主要利好二手房交易，其次利好具备一二线城市敞口且积极补充土地储备的开发商。
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