（来源：大公馆）

源自：柏年说

房子变便宜了，为什么大家反而更不消费了？

按理说，房价下跌，买房压⼒减轻，消费应该上升才对。

自今年5月以来，全国社会消费品零售总额的数据从6.4%的高位出现持续下行；与此同时，这两年老百姓的储蓄率却在不断攀升。

房价跌了，⽼百姓反而更不敢花钱了。

这背后，藏着⼀个残酷的经济学真相，那就是：

当一个社会的财富过度集中在房地产这单一资产上的时候，房价下跌带来的财富幻觉破灭，远超过房价上涨带来的老百姓的购买力释放。

更深层次上，这场地产的下跌，正在揭开我国经济转型中⼀个长期被掩盖的矛盾，那就是我们的收入分配结构，被曾经的那个“地产大时代所扭曲”。

今天，柏年就从⼀个全新的视⻆，给大家深度剖析，房价下跌将如何引发⼀场系统性的财富重构？为什么说这场地产的下跌是必要的阵痛？而我们普通人又该如何在这场⼤变局中找到⽅向呢？

一、被房价绑架的财富增长模式

先说⼀个很多人没意识到的事实：过去20年，中国居民财富的增长，主要不是靠劳动所得，而是资产升值。

柏年给⼤家算⼀笔账。

2003年，北京⼆环内⼀套100平⽶的房⼦，均价8000元/平，总价80万。2021年，同样的房⼦，均价涨到15万/平，总价1500万。18年时间，账⾯财富增加1420万。

而同期，北京⼀个普通白领，⽉薪从3000元涨到1.5万元，18年累计工资收入也就200万左右，扣掉⽣活开⽀，能存下50万就不错了。

翻译翻译就是：买对⼀套房，顶得上⼀个人不吃不喝工作70年。

这就是过去20年中国财富增⻓的真相——不是劳动创造财富，而是资产升值创造财富。

根据西南财经大学中国家庭⾦融调查的数据，2019年，中国家庭总资产中，房产占比⾼达69.5%，⾦融资产只占20.4%。而美国家庭资产配置中，房产占比只有27%，股票、债券、养⽼⾦等金融资产占比超过60%。

更关键的数据是：2010年到2020年这⼗年间，中国城镇居民人均可支配收入年均增长7.1%，但同期主要城市房价年均涨幅超过12%。

也就是说，工资涨幅根本跑不赢房价涨幅。

但为什么⼤家还觉得自己越来越富了呢？

因为房价上涨制造了⼀种"财富幻觉"——我的房子从80万涨到1500万，我就是千万富翁了。

这种财富幻觉，⽀撑起了过去十年的消费繁荣。2015年到2020年，中国出境游人次从1.2亿增⻓到1.7亿；奢侈品消费占全球⽐重从23%上升到35%；私家⻋保有量从1.4亿辆增⻓到2.8亿辆。

这些消费的底⽓，不是来自工资上涨，而是来自房价上涨。

但这种模式有个致命缺陷：它，是不可持续的。

二、财富幻觉破灭后的"逆向财富效应"

2021年，潮水退去。

从2021年下半年开始，主要城市房价开始下跌。到2025年，⼀⼆线城市平均跌幅40%，部分三四线城市跌幅超过50%。

很多人以为，房价跌了，买得起房的人多了，消费应该会好转。但现实恰恰相反。

柏年给⼤家看⼀组对⽐数据：

2019年，中国社会消费品零售总额41.2万亿，增速8%；2025年前三季度，增速下滑到4.5%。

与此同时，居⺠储蓄却在暴增：2019年末，住⼾存款余额82.1万亿；2024年末，住⼾存款余额151.2万亿。5年时间，增加了69.2万亿，年均增⻓超过13万亿。

房价跌了，⽼百姓不仅没有增加消费，反而拼命存钱。

为什么？因为出现了经济学上所说的"逆向财富效应"。

什么是逆向财富效应？就是当资产价格下跌时，人们会感觉变穷了，从而减少消费。在中国，这种效应被极度放⼤，因为房产占家庭资产⽐重太⾼了。

举个例⼦：⼀个家庭2020年买了⼀套500万的房⼦，⾸付150万，贷款350万。到2025年，房⼦市值跌到300万，但还⽋银⾏320万本⾦。这意味着，即使把房⼦卖了，还要倒⽋银⾏20万，加上之前的150万⾸付，⼀共损失170万。

这种情况下，这个家庭还敢消费吗？不敢。他们只会拼命工作还房贷，压缩⼀切开⽀。

而且，不只是⾼位买房的人受影响，所有持有房产的人都受影响。好比你2015年200万买的房⼦，涨到过400万，现在跌到250万。虽然账⾯上还赚了50万，但⼼理感觉是"亏了150万"。

根据人民银行2025年第3季度城镇储⼾问卷调查，选择"更多消费"的居⺠占⽐只有19.2%，比上个季又低了4.1个百分点，选择"更多储蓄"的居⺠占⽐⾼达62.3%，创历史新⾼。

多存钱、少消费，这就是财富幻觉消失后的真实现状。

三、代际财富转移的终结与城市分化

房价下跌，还带来了两个深层次的变化。

⾸先，是代际财富转移通道被切断了。

什么是代际财富转移？就是父⺟这⼀代通过房产积累的财富，传递给⼦⼥这⼀代。过去，这个通道很顺畅：父母在2000年买的房⼦，100万；2020年涨到600万，卖掉后给子女做首付，子女再买⼀套1000万的房⼦。

但现在，这个通道断了。父⺟2016年买的房⼦，当时400万，现在只值250万，还⽋银行200万贷款。

不仅没法给⼦⼥做⾸付，还要⼦⼥反向接济才能保住房⼦。

根据贝壳研究院的数据，2020年，90后购房者中，有超过70%的首付款来自父母资助，到24年，这个比例不足6成。

在这个过程中，80后、90后成了这场跌价中损失较重的⼀代。60后、70后，多数在房价低位时就买了房，即使现在跌了，账⾯上还是赚的。而00后、10后，还没买房，反而因为房价下跌获得了上⻋机会。

在2016-2021年这5年间购房的家庭中，80后占⽐约38%，90后占⽐约29%。这意味着，全国约9000万个80后、90后家庭，在房价的相对⾼点接盘。按照平均每套房跌100万计算，这两代人的财富损失总额⾼达9万亿。

其次，是土地财政终结带来的城市分化。

过去20年，地⽅政府的财政收入⾼度依赖土地出让⾦。2021年，全国土地出让收入8.7万亿，到2024年，土地出让收入只有4.9万亿元，同比下降16%。短短3年，土地出让金收入从8.7万亿减少到4.9万亿，接近腰斩。

土地财政难以为继，城市之间的分化也就是时间问题了。

有产业⽀撑、人口流入的城市，⽐如深圳、杭州、苏州，虽然土地财政收入下降，但税收收入还在增⻓，财政相对健康。

但那些没有产业、人口流出的城市，则陷入了“人⼝流出→房价下跌→土地卖不出去→财政收入下降→公共服务恶化→人口进⼀步流出”的恶性循环。

四、能不能"发钱刺激"？

看到这⾥，很多人会问：既然消费需要提振，为什么国家不能像美国和⽇本那样，给每个人发钱刺激消费？

答案就是，中国和⽇本⾯临的情况完全不同。

首先，是产业结构不同。

当年日本在房地产泡沫破裂前，已经完成了产业升级。索尼、丰⽥、松下这些企业，在全球产业链中占据⾼端位置，能够赚取超额利润。

但中国不⼀样。我们虽然是制造业⼤国，但在很多⾼端领域还是"⼤而不强"。举个例⼦：中国虽然⽣产了全球70%的⼿机，但⾼通、三星、台积电拿⾛了产业链中60%的利润，我们只拿到10-20%。在这种情况下，如果贸然提高劳动⼒成本、提高工人工资，企业利润就会被进⼀步压缩，产业竞争力就会下降、产业就会外流。

其次，是国际环境不同。

⽇本在上世纪90年代⾯临的外部环境，总体还是和平的、开放的。但中国现在⾯临的是美国全⽅位的遏制打压：贸易战、科技战、⾦融战。在这种情况下，如果把⼤量资源⽤于刺激消费，就没钱搞科技攻关了。

所以，在当前的国际环境下，消费刺激属于享受在当下，而科技⾃⽴⾃强则是赢在未来。

因此，我们看到的是，一方面通过发放消费券等手段，让消费不要掉下去，与此同时，把更多的资源集中到科技发展和⾼端制造业等卡脖子的领域去。

而且，我们也只有在高端制造、尖端科技领域形成突破，才能通过产业升级提⾼劳动⽣产率，真正让⽼百姓的工资涨上去，最终实现可持续的消费增⻓。

这是⼀条更艰难、但也更健康的发展道路。

五、普通人的出路在哪里？

说到这⾥，很多人会说：道理我都懂，但落实我们每个人的工作生活，应该怎么办呢？

柏年想说的是，我们要深刻理解未来财富分配模式的变化，并针对性的做好布局。

旧的财富分配模式是：靠资产升值致富，谁先买房谁发财；而新的财富分配模式则是：靠能⼒变现致富，谁有本事谁赚钱。对大家来说，这意味着：

第⼀，不要再迷信房产投资。

过去20年，买房是最好的投资，但未来20年就不是了。如果你已经有⼀套⾃住房，就不要再想着炒房。而应该把买房的钱拿去提升⾃⼰的职业能⼒，这种投入的性价⽐可能更⾼。

第⼆，重视职业技能的积累。

未来的⾼收入岗位，将会集中在“十五五规划”提及的人工智能、半导体、机器人、⽣物医药、生物制造、新能源、新材料、⾼端制造、低空经济、航空航天、量子计算等很多新的领域。即使你不是理工科背景，也可以在这些产业链中尽量找到⾃⼰的位置。关键是要有⼀技之⻓，而不是靠关系、靠资源。

第三、调整资产配置，不要只会存钱。

存钱只能保本、不能增值。当房产真正进入了“用来住而非用来炒”的时代，国债、黄金、基金等多元化的资产配置，你才能够坐上滚滚向前的财富列车。

第四，保持耐⼼，相信⻓期趋势。

“⼗五五规划”明确提出要发展新质⽣产⼒，这会在未来5年创造⼤量⾼薪岗位。根据工信部的预测，到2030年，光人工智能、半导体、新能源汽⻋、⽣物医药这四⼤领域，将创造超千万个就业岗位，平均薪资是传统制造业的2-3倍。

六、柏年的判断

应该说，房价的下跌，不是偶然，而是必然。

因为过去20年靠资产升值驱动的财富增⻓模式，本⾝就是不可持续的。房价下行的本质，是对过去扭曲的财富分配模式的⼀次纠偏。

短期看，会有阵痛期，消费降级、财富缩⽔、信⼼不⾜，这些都是客观存在的。

但只有打破"靠房产致富"的神话，才能让社会重新回到"靠能⼒致富"的正轨。只有集中资源攻坚科技，才能让我们在国际竞争中占据主动；只有实现产业升级，才能让⽼百姓的收入真正提⾼。

要记住，很多伟⼤的转型，往往都伴随着巨⼤的改革阵痛。

1978年改⾰开放，有多少工人下岗？2001年加入WTO，有多少企业倒闭？2008年⾦融危机，有多少人失业？

然而，在每⼀次阵痛之后，居民们的生活都变得更好、中国经济都实现了更⼤的跃升。而这一次，柏年相信，也不会例外。

来源：柏年说