界面新闻记者 | 王婷婷

延续2025年“一月一拍”态势，2026年上海土地市场继续采用多批次、小批量投放的方式。

1月6日，上海迎来2026年首场土拍，浦东、闵行两幅宅地被摆上拍卖桌，总起始价约45.7亿元，最终两宗地均顺利完成出让，分别由越秀地产和紫江集团底价竞得。

中指研究院上海数据总经理张文静告诉界面新闻，1月作为传统市场淡季，房企多处于“总结、规划、调整”阶段，拿地关注度与积极性较前期有所降低。本次两宗地块虽以底价成交，但考虑到其均非热门核心区域，表现基本符合预期。

“预计短期内房企拿地节奏将保持平稳，未来核心区域推出优质潜力地块，将有效带动市场拿地参与热情回升。”张文静表示。

据界面新闻了解，1月29日上海还将拍卖此前公告的2025年第十一批次宅地，涉及松江、青浦3幅地块，起始总价约40.18亿元。

上海新年首拍，越秀拿地积极

作为上海新年首场土拍，日常活跃的如华润、保利、招商蛇口、金茂等国央企均未现身拿地，只有越秀地产拿地意图明显。

具体来看，本次出让的两幅地块分别为浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块和闵行区MHP0-1005单元14-07地块、14-09地块、06-18地块及06-19地块部分地下空间，为此前公告的上海2025年第十批次土拍。

据界面新闻了解，浦东地块是“好房子”政策出台后，森兰片区首幅出让的住宅地块，也是该片区时隔三年推出的普通商品房用地。地块位于浦东新区北部核心，北接外高桥自贸区，南邻金桥开发区，西瞰黄浦江岸线，是连通多重功能板块的战略枢纽；地块面积约2.69公顷、容积率2.5、可建建筑面积约6.73万平方米。

亿翰智库认为，该地块周边生态、商业、教育配套已相当成熟。地块坐拥约3.87平方公里的森兰绿地和活力滨水空间，生态优势明显；而周边75万平方米的商业商务区汇聚了高端写字楼、艺术中心及多元商业，生活配套完善；教育资源方面，邻近六师附小、进才森兰中学等优质学校，形成稳定的学区氛围。

即便如此，该地块仍然是底价成交。现场仅1位竞买人报名，越秀地产以25.6086亿元的总价竞得，成交楼板价为38035元/平方米。

业内认为，越秀地产作为旨在加码上海深耕力度的国企之一，此次落子森兰，是对上海国际住区价值的认可和对高端改善市场的信心，此次补仓有望激活森兰板块的市场热度。根据地块指标，未来大概率推出全小高层作品，也将考验越秀的产品开发力。

另一宗闵行地块共吸引两位竞买人，一位是闵行区国企上海泰文房地产有限公司，另一位为上海紫都置业发展有限公司&上海紫竹半岛地产有限公司联合体，最终也是底价成交，由上海本土企业紫江集团以底价20.09亿元竞得，综合成交楼面价33440元/平方米。

值得一提的是，本次出让采用了“住宅+商业”的捆绑模式。出让文件显示，14-07地块、14-09地块规划为住宅用地，容积率1.01，06-18地块为商业用地，容积率1.0，建筑限高均为24米。

从地理位置来看，地块位于紫竹科学园兰香湖西南侧，北衔中心城，南接奉贤新城，紧邻“大零号湾”科技创新策源功能区。地块总出让面积达6.23公顷，其中14-07、14-09两幅住宅用地容积率均为1.01，低密属性凸显，将打造洋房或叠墅类改善产品。

随着这两宗地块的成功出让，2026年上海土拍大战已正式启幕，房企间的较量也将真正展开。

2025上海卖地2453亿，“地王”频出

过去一年，上海土地市场看点十足。

“2025年的上海是地王成交年。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，2025年上海优质土地增多使得竞争激烈，不少土地出现高溢价。如果算上非公开市场的地块，很多土地记录被反复刷新。

从溢价率来看，2025年有4幅地块溢价率在40%以上。最高溢价率达到46%，而2024年最高溢价是40%。“豪宅热销强化房企拿优质地块的魄力。”

2025年2月份，静安寺社区C050101单元095-7住宅用地楼面价高达161101元/平方米，不仅刷新了上海楼面价纪录，也刷新了国内单价“地王”的纪录。

很快，“地王”纪录再被刷新。2025年7月25日，上海2025年第六批次土拍中，徐汇区XH-02(TPL)单元 051-11地块由上海祺祥旺宇置业以总价12.25亿元竞得，溢价率22.38%，成交楼面价为20.03万元/平方米，刷新全国楼面单价纪录。

全国总价“地王”同样诞生于上海。2025年6月，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅四家房企组成的“巨无霸”联合体，以439.53亿元将徐汇东安地块收入囊中，创下年度总价纪录。

而且，2025年的上海依然是供地大户。数据显示，2025年上海公开市场全年成交48宗涉宅用地，土地出让金额达到1427.23亿元，同比增长1.9%，与北京持平。

不过上海近年来已逐渐形成“公开出让+协议/遴选出让”双轨模式。据统计，2025年，上海通过协议出让、遴选出让或股权交易等定向方式供应的涉宅用地成交金额约1026亿元。

若将这些“非公开口径”成交金额纳入统计，上海在2025年的实际土地出让收入已明显领先其他城市，总成交金额达到约2453亿元。

从企业端来看，克而瑞数据显示，央企中海地产2025年在上海的权益拿地金额排名第一，为387.64亿元；招商蛇口以257.87亿元排名第二，华润置地以167.74亿元排名第三，保利发展以230.43亿元排名第四，金茂、建发等房企排其后。

“上半年热，下半年冷。”卢文曦向界面新闻指出，通常上半年拿地，下半年可以销售。到了下半年，不少房企已完成拿地指标，而且来不及年内开盘，所以土拍温度略有下降属于正常现象。

2025年上海土拍市场另一明显特征是民企拿地积极性提高。典型的是上海本土房企大华集团，该企业于公开市场拿下两幅地块，其中一幅为大宁板块的住宅地块。此外，全国楼板价“地王”也被民企拿下。

当然，楼市分化，上海土拍也面临冷热不均情况。卢文曦表示，“因此，中心区地块大部分都有溢价，甚至成为‘地王’，而郊区总体溢价不高。”

但也不乏一些亮点，比如嘉定区嘉定新城F03A-4地块被招商蛇口拿下，溢价率30%；浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元C1A-3、C1A-7地块溢价率41.68%，被联发夺得。

在卢文曦看来，上海“安全岛”的属性还会继续强化。“较之其他城市，上海新房市场表现相对强劲。在投资没有更好去处的前提下，房企资金会聚焦一、二线城市，尤其是核心地块，头部房企会始终保持相当高的参与度。”

据中指研究院统计，2025年，保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口这4家房企拿地最多的城市正是上海。如招商蛇口2025年在上海拿地金额达到258亿元，占企业总拿地金额的比例超40%；中海地产2025年全年拿地金额907亿元，在上海拿地金额占比同样超过40%。

因此，上海土地市场依旧会保持热度。而且，随着“好房子”建设的推进，土地上的一些技术指标不排除进一步优化的可能，将给房企更多发挥空间。“2026年诞生区域性‘地王’的可能性也不小。”