今天起，在澳洲投资买房的逻辑，变了！
上周公布的联邦预算案里，和房产市场最相关的，不是某一个补贴，也不是某一个短期刺激，而是两项非常核心的税务改革：
负扣税（negative gearing）和资本利得税优惠（CGT discount）。
简单来说，2027年7月1日起购买的存量投资房，将不再享受负扣税政策，但新房可以；
而在2026年5月12日晚上7:30前已经持有的投资房不受影响，继续适用负扣税。
另外，原本持有房产满一年可以享受的50% CGT discount，从2027年7月1日起将改成按照CPI指数化计税，并设定最低30%的税率。
这意味着，澳洲投资房过去很多年的一套传统逻辑，开始发生变化。
过去，很多投资人可以接受短期现金流为负，因为负扣税可以帮助抵扣部分工资收入，长期再依靠资本增值和CGT discount来平衡。
但未来，这套逻辑会变得更难。
投资房不能再只是看“未来会不会涨”，而是要更认真地看：
✅️租金能不能支撑现金流；
✅️税务结构是否还划算；
✅️贷款利率和持有成本能不能长期承受。
这也是为什么，这次预算案真正改变的不是“房价涨不涨”，而是“什么样的房产还值得投资”、“怎么投资”。
在目前利率已经明显抬高、买家更谨慎、拍卖清盘率持续承压的环境下，接下来购买投资房，投资人必须先计算贷款能力、现金流压力、持有成本和未来退出方式。
瑞泽金融（Ryze Finance）团队建议：
如果你正在考虑买投资房，或者已经持有投资房，现在要重新审视
✅️旧资产要不要保留；
✅️新资产该不该换方向；
✅️贷款结构还有没有优化空间。
谁能把自己的投资结构先理清楚，谁才能占得先机。
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