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（来源：观点）

万国数据计划2026年向该C-REIT注入更多资产，建立持续的资产证券化渠道，实现资产高效、重复且低成本的变现。

AI算力需求激增背景下，国内IDC市场正快速增长，作为第三方IDC代表企业的万国数据也备受市场关注。

这是一家国内面向5G、人工智能、工业互联网等领域的新一代信息技术基础设施服务提供商，业务模式主要围绕提供高效的数据存储和处理服务。

11月19日晚间，万国数据披露2025年第三季度数据，期内净收入同比增长10.2%至28.87亿元；净利润为7.29亿元，去年同期为净亏损2.31亿元，主要是由于C-REIT交易产生的终止并入子公司带来的收益。

三季度，万国数据净利润率为25.2%，上年同期净亏损率为8.8%；经调整后的EBITDA（非公认会计准则）同比增长11.4%，达到13.422亿元。

有分析指出，因采用租金模式，数据中心业绩波动或小于下游资本开支波动，但受益于互联网厂商资本开支提升，具备竞争力数据中心公司AI相关订单明显增长，在手订单能够支撑未来1-2年业绩增长且业绩增速上呈现25年高于24年、26年高于25年。

万国数据管理层对未来几年AI需求保持强烈信心，该公司主席兼首席执行官黄伟于电话会议中认为，中国AI需求仍处极早期阶段，国内科技行业进入关键节点，主要参与者正加大对AI基础设施的财务投入，标志着此前行业下行周期终结，数据中心行业强劲复苏开端。

他透露，所有主要客户均承诺在新一轮投资周期中进行大规模投入，资本支出（capex）计划达数百亿元；国内头部芯片企业（local chipcompanies）在性能、效率和产能方面持续取得进展，其增长将保障AI基础设施行业的长期增长。

C-REIT导致的变化

产城园区评论获悉，万国数据主营业务主要包括托管服务，托管管理服务和管理云服务，数据中心分布于对高性能数据中心需求广泛的中国核心经济枢纽地区，包括京津冀地区、长三角地区、华中地区、粤港澳大湾区、内蒙古地区、西南地区等。

布局上，万国数据以批发型数据中心为主，与互联网云厂商深度绑定，锁定阿里、腾讯等超大规模客户，现有市场份额更大、区位分布更多元、并较早开拓国际业务。

据三季报数据，由于数据中心持续增长，第三季度，万国数据净收入为28.87亿元，较去年同期增加10.2%；销售成本达到22.48亿元，较去年同期增加9.0%。

期内，万国数据录得毛利6.39亿元，较去年同期增加14.6%；毛利率为22.1%，去年同期为21.3%；经调整毛利率（非公认会计准则）为51%，而年同期为50.5%。公告中称，同比增加主要是由于数据中心持续增长，令运营成本占净收入的百分比降低。

于三季度末，万国数据已签约及预签约总面积为65.67万平方米，较2024年第三季度末62.68万平方米及2025年第二季度末66.4万平方米，分别同比增加4.8%及环比减少1.1%。

C-REIT带来的影响在报表中有所体现。第三季度，万国数据总签约面积总增长为11104平方米，总签约面积净增长为负7231平方米，这一差异是由于3154平方米的流失及15181平方米的C-REIT交易有关项目终止合并。

数据中心资源方面，于2025年第三季度末，万国数据运营面积为65.38万平方米，较2024年第三季度末59.56万平方米及2025年第二季度末61.81万平方米，同比增加9.8%及环比增加5.8%。

据悉，环比增加35701平方米乃由于新投入服务的数据中心50882平方米，部分被15181平方米的C-REIT交易有关项目终止合并所抵销。

在建面积则有所下滑，由于数据中心投入服务。体现在数据上，三季度末，万国数据在建面积约为7.28万平方米，较2024年第三季度末12.04万平方米及2025年第二季度末13.22万平方米，分别同比减少39.6%及环比减少45.0%。

三季度末，数据中心运营面积签约率为92.3%，在建面积预签约率则为73%。

计费面积方面，三季度末计费面积为48.66万平方米，较上年期末43.87万平方米及

2025年第二季度末47.92万平方米同比增加10.9%及环比增加1.5%。

于第三季度，计费面积总增长为23291平方米，净增长为7421平方米，这一差异主要是由于1254平方米的流失及14616平方米的C-REIT交易有关项目终止合并。

第三季度末，万国数据运营面积计费率为74.4%，第二季度末计费率为77.5%，该公司称环比暂时下降乃主要由于新投入服务的数据中心，包括于2025年第一季度赢得的152兆瓦超大规模订单的所有有关数据中心。

万国数据维持2025年总收入指引112.9-115.9亿元；经调整EBITDA介乎51.9-53.9亿元。

40-60亿资产有望注入

主席兼首席执行官黄伟在业绩会上表示，万国数据已做好充分的战略准备以把握人工智能领域日益增长的需求，并将人工智能视为公司业务长期增长的重要催化剂。

管理层预计明年万国数据的新订单规模更高，并表示新订单增长依赖于能否成功获取新的电力土地，“如果能获取，我们就能做更多业务”。

在AI业务核心资源上，管理层认为赢得AI相关业务的两大关键要素为“适合AI的土地”与“资本获取能力”。

据悉，万国数据目前已在台海周边获取约900MW适合AI需求（尤其AI推理，AI inference）的电力土地；正与客户沟通在互补区域获取更多电力土地，预计900MW规模仍将不足。

数据中心公司需要进行前置的资本开支驱动公司业绩增长。2025年，数据中心REITs发行渠道已被打通，优质项目相比于二级市场公司整体的溢价发行可以带来一定的数据中心公司资产估值提升，同时加速资金回笼优化负债结构。

万国数据三季度完成国内首个数据中心C-REIT首次公开发售及上市。产城园区评论获悉，万国数据REIT于2025年8月8日于上交所开始交易，截至11月18日收盘，C-REIT交易价格较IPO价格溢价45.8%，隐含EV/EBITDA倍数为24.6倍，隐含股息收益率为3.6%。

数据中心REIT作为“新基建”重要组成部分，市场热度较高，在C-REIT于IPO中已发行份额中，万国数据认购20%，基石机构投资者通过预先配售认购50%，并受1-3年禁售承诺限制，余下30%通过机构询价程序和散户公开发售认购。

交易完成后，万国数据于第三季度收取现金对价22.48亿元（扣除交易成本）作为投资现金流入，万国数据亦已支付4.8亿元作为投资现金流出以认购20%的C-REIT份额。

管理层电话会议中提及，万国数据计划2026年向该C-REIT注入更多资产，建立持续的资产证券化渠道，实现资产高效、重复且低成本的变现。

据该公司透露的资产注入计划，为扩大并多元化C-REIT规模，使其成为“重复循环资本（recyclecapital）”的可行渠道，为GDS股东释放价值并腾出资金用于新投资，根据现行规定，可在IPO后6个月（即2026年）申请首次IPO后资产注入，后续需一定时间完成监管审核。

据悉，万国数据首次IPO后资产注入的目标企业价值约40-60亿元，而2025年IPO时注入资产的企业价值为24亿元。

管理层进一步表示，过去几年采取保守策略，提升资产利用率，显著优化资产负债表；2026年起将继续保持财务纪律，同时以更积极的姿态拓展新业务。

除此之外，此前于一季度万国数据还完成第一笔ABS交易，底层资产标的项目为国家A级数据中心，机房等级为T3+，总价值29亿元，EV/EBITDA估值约13倍，万国数据认购30%且保留运营权。

在本次发行中，国寿作为产品总协调人和投融资顾问，协调机构投资者认购70%的ABS，万国数据认购剩余30%，并保留相关数据中心的持续运营权。