近期，多地核心区域的老房子突然成为楼市焦点，中介带看量激增、二手房成交价稳步回升，“老房子香了”的讨论不绝于耳。与此同时，中央经济工作会议明确了2026年楼市“控增量、去库存、优供给”的核心方向，释放出一系列政策信号。在国家定调的大背景下，老房子的“热捧”并非偶然，而是楼市从增量扩张转向存量优化的必然体现，2026年起，房地产市场将迎来发展逻辑的深度重构。

老房子的“逆袭”，本质是城市核心价值的回归与存量资产的价值重估。长期以来，老房子因设施陈旧、户型老化等问题被市场冷落，但随着城市发展进入内涵提升阶段，其不可复制的核心优势逐渐凸显。一方面，多数老房子位于城市核心区或次中心，周边地铁、医院、学校、商超等配套设施成熟，这种区位优势是新兴板块新建商品房难以比拟的。数据显示，一线城市和强二线城市中心城区25年以上老房子的平均升值幅度已达15%，明显高于同期新建商品房涨幅。

另一方面，老旧小区改造的持续推进让老房子实现“焕新升级”，截至2025年，全国已有超过16万个老旧小区完成或正在改造，惠及居民超3500万户，完成改造的小区房屋价值平均提升10%-20%，北京某老旧小区改造后二手房均价从3.8万元/平米升至4.5万元/平米，涨幅达18%。此外，城市更新进程中部分老房子面临拆迁重建可能，叠加其户型方正、实用率高、价格相对亲民的特点，共同催生了市场的“热捧”现象。

国家定调为2026年楼市划定清晰航向，也为老房子的价值释放提供了政策支撑。中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”作为核心目标，明确“因城施策控增量、去库存、优供给”的施策方向，特别提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。这一政策导向不仅打通了存量房与保障房的衔接通道，更让核心区域的老房子成为存量优化的重点对象。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，未来保障房工作重心将更多倾向于商品房去库存，存量商品房的价值实现路径由此拓宽。

同时，会议提出“高质量推进城市更新”，相较于此前的“大力实施”，更强调发展的质量与效益，预计2026年城市更新的金融、土地支持政策将实质性落地，包括创新金融产品、提升用地灵活性等，这将进一步激活老房子所在区域的发展潜力。此外，公积金制度改革的持续深化，如贷款额度提升、使用范围扩大至老旧小区改造等，也将降低刚需群体购买老房子的资金门槛，为市场注入更多活力。

2026年楼市新动向的核心，是从“增量扩张”全面转向“存量优化”的发展新模式构建。过去数十年，房地产市场以新建商品房为核心驱动力，依托土地财政实现快速发展，但随着市场饱和度提升、库存压力分化，这种模式已难以为继。国家定调的“双轨制”发展方向逐渐清晰：一方面通过保租房、可售型保障房等解决新青年、新市民的居住问题；

另一方面通过有序推动“好房子”建设，满足居民品质升级需求。在这一框架下，老房子不再是“问题资产”，而是存量优化的重要载体。从区域分化来看，一线城市将重点优化供给，填补改善型需求缺口，核心区域老房子通过改造升级，有望向“好房子”标准靠拢；三四线城市则以去库存为核心，严格限制新增宅地供应，同时盘活包括老房子在内的闲置资产。机构预测，2026年核心城市优质存量资产将率先企稳，而低能级城市仍面临去化压力，楼市“强者恒强”的分化格局将进一步凸显。

面对楼市新动向，不同市场主体需找准定位、理性应对。对于普通购房者而言，老房子的“热捧”不代表普遍机会，需重点关注三大核心要素：一是区位价值，城市核心区或规划利好区域的老房子更具保值增值潜力；二是政策红利，是否纳入老旧小区改造计划、是否符合保障房收购条件等直接影响价值实现；三是房屋品质，户型结构、管线状况、是否可加装电梯等决定居住体验与改造难度。对于房企而言，需顺应存量优化趋势，从“造房”转向“造好房”与“运营房”，积极参与城市更新、老旧小区改造等项目，同时提升产品力，聚焦绿色低碳、智能宜居等“好房子”核心要素。对于地方政府而言，需落实因城施策要求，避免“一刀切”，通过优化土地供应、完善金融支持、细化“好房子”标准等政策，推动市场平稳转型，同时防范化解债务风险与楼市衍生风险。

总体来看，老房子的“热捧”是楼市转型期的阶段性现象，背后是市场需求的理性回归与国家政策的精准引导。2026年作为“十五五”开局之年，房地产市场将在国家定调下加速构建发展新模式，存量资产优化、城市更新深化、“好房子”供给提升将成为核心主线。对于市场各方而言，唯有把握“稳”的总基调，顺应“优”的新趋势，才能在楼市新动向中把握机遇、规避风险。未来，房地产市场将不再是简单的价格涨跌博弈，而是围绕居住价值提升的品质竞争，这既符合国家高质量发展的要求，也终将更好地满足人民群众对美好生活的向往。