本文转自【广州日报】；

小区露天车位停车费、

电梯广告收入该归谁？

物业公司主张的经营成本

和维修费用

能否从公共收益中扣除？

这些是不少小区业主

都会遇到的维权难题。

近日，记者从中国裁判文书网获悉，佛山市顺德区凯蓝名都小区业委会与物业公司的公共收益纠纷终审落槌，佛山中院驳回物业公司上诉，维持一审判决，物业公司需返还业主413.98万元公共收益。

业委会追讨收益：

从协商未果到对簿公堂

位于顺德区容桂街道的凯蓝名都，是拥有4000多户业主的大型小区。2023年7月，小区业主委员会成立后，其发现物业公司在管理小区期间，小区外围露天停车位出租、电梯和大门上贴广告、丰巢柜占用场地等方式营收，但这些收益始终没有归到全体业主名下。在协商未果后，其将物管公司告上了法院，要求物业公司返还2021年11月至2023年8月的外围停车场停车费、2020年4月至2023年8月小区露天停车场停车费，以及广告场地占用收益费用。

一审法院经审理后，综合本案实际情况，酌定物业服务企业对涉案小区公共收益占30%。据此，法院作出一审判决：物业公司应向凯蓝名都业委会返还小区公共收益4139800.48元。

物业公司不服一审判决，向佛山中院提出上诉。今年1月，佛山中院认为物业公司的上诉理由均不成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，遂终审驳回上诉，维持原判。

争议焦点

1

露天停车位收益，

算不算公共收益？

二审中，物业公司强调，规划车位不属业主共有，所得收益也不属公共收益。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”据此，物业小区的车位仅区分为两种类型及归属：一种是经过规划的车位，属于建设单位；另一种是占用业主共有部分的车位，属业主共有。该案中，大部分收益属规划车位收入，并非占用业主共有部分的收入，一审判决认为规划车位属业主共有，收入属公共收益明显错误。

佛山中院认为，关于停车位收益是否属于小区业主共有收益问题，应适用该部分停车位权属确定时施行的法律、司法解释的规定，即《中华人民共和国物权法》及2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。

诉争403个露天停车位为规划汽车停车位。根据物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条规定表明了交由当事人自行协商确定车位归属的立场。如果车位的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行负担的，权属归建设单位；反之，如果建设成本已经分摊至建筑区划内众多业主身上的，权属应当归全体业主。

就本案而言，一方面，并无证据证明当事人对诉争车位的归属进行了约定；另一方面，开发商并未提交充分、确切的证据证明其对诉争车位的建设增加了建设成本且该部分成本未分摊至业主购房费用中。

其次，物权法还规定，建筑区划内的物，除了可以明确为特定主体专有外，应为业主共有。从佛山市自然资源局顺德分局向一审法院所作复函来看，诉争露天车位全部位于该项目用地红线范围内，无法按专有部分进行不动产登记；根据最高院相关司法解释，诉争车位依法不能成为专有部分。案涉小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。

因此，一审判决认定诉争露天停车位的土地使用权归全体业主共有正确，相应地，该部分车位的收益亦应属小区业主共有收益范围。

2

204万成本+345万维修费，

该从收益里扣吗？

二审中，物业公司表示，物业公司利用业主共有部分进行经营性活动产生的合理成本2048710.48元，同时公司也将共有收益用于维修期满后的共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用，这笔费用为3450355.58元。在物业公司与开发商签订的《顺德区前期物业服务合同》补充协议中，约定物业提取40%的合理成本亦属合理范围之内。一审期间，物业公司已进行举证，但法院未对上述费用进行扣除。物业公司也曾向法院申请对小区公共收益的收支情况含申请人的合理成本进行司法审计，但法院既未准许亦未说明不准许的理由。

佛山中院指出，涉案合同约定物业收费模式为包干制，即盈余或者亏损由物业公司享有或承担，虽其后签订的补充协议约定“利用公共部分收取的费用中的40%属于合理成本，直接提取，余下部分依次用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护、大修、中修和更新改造费用”，但该条款排除了业主使用公共收益的决定权，加重了业主的责任，且无证据证明曾由业主大会合法表决通过，该条款对业主无约束力。

同时，诉争公共收益的主要为停车费、广告收入、场地费等，确实导致物业公司为此投入更多的人力、支出相关费用等经营成本，根据民法典第二百八十二条、《物业管理条例》第五十四条的规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金或经全体业主依法表决使用。该案中，物业公司主张的用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等属于包干制的物业费范围内；对于共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造费用等，当时可通过法定程序申请专项维修资金等途径予以解决，物业公司主张扣除相关费用无理。一审判决综合本案实际情况，酌定物业服务企业对涉案小区公共收益占30%合法、适当，法院依法予以维持。

文/广州日报新花城记者：刘艺明