8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理  推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。整体来看，沿用多年的房贷框架此次迎来系统性重塑。

《意见》重点提到，其一，个人住房贷款最长年限从此前的30年延长至40年；其二，现房销售的项目，贷款在销售备案后发放，预售项目则在项目竣工备案后发放；其三，单个房地产项目对应一家主办银行。业内认为，房贷新政是房地产金融精准施策的重要体现。

房贷可贷期限延长至40年

此次改革中最受市场关注的一点便是，个人住房贷款最长年限从30年延长至40年，具体期限由购房者与商业银行协商确定。

《华夏时报》记者了解到，回顾来看，我国商业住房贷款期限最初最长为10年，后延长至20年。1999年，商业住房贷款年限最长至30年，一直沿用至今。此次，住房贷款年限上限再推10年。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示：“这在房地产金融领域是一项重大突破。过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。而近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。”

此外，严跃进提到，新政本质是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力。40年并非强制还款期限，后续购房者收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操具有充分弹性，而让更多需求“敢贷、能贷”是房地产金融精准施策的重要体现。

延后贷款发放时点

《华夏时报》记者注意到，此次有关房贷的改革并非单点突破。《意见》明确，现房销售的项目，贷款应在销售备案后发放；预售项目，应严格在项目竣工备案后发放。以往，个人住房贷款普遍实行“封顶放款”，新政则延后了放款的时间节点。

同日，住房城乡建设部等三部门联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》。文件重点部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。其中，文件指出，商品住房预售门槛统一提升至“单体建筑主体结构封顶”，并要求购房资金全部存入监管账户，并有力有序推进现房销售，新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。

中国人民银行有关负责人表示，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。基于此，《意见》还对房地产开发贷款制度进行了改革完善，明确单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。

上述负责人表示，在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理，同时要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。

业内认为新政力度空前

尽管可贷年限上限有所增加，但这也不意味着购房者“想贷多少就能贷多少”。《意见》明确，贷款人应当着重考核借款人的还款能力，依据房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限。

同时，对于阶段性失去收入来源、还款困难的存量个人住房贷款借款人，银行可市场化协商采取延后还款、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

中指研究院方面对《华夏时报》记者表示，“十五五”规划明确了推动房地产高质量发展目标，而加快构建房地产发展新模式是核心抓手。其中，完善商品房开发、融资、销售等基础制度是重要内容之一。本轮政策落地是落实中央部署的重要举措，是适应房地产市场发展进入存量时代的客观要求，也是推动房地产高质量发展的现实需求。

结合8月28日发布商品房销售政策、房地产信贷政策以及证监会针对涉房业务各项融资政策来看，严跃进认为，政策发布后，市场反馈积极，部分条款已经引发行业高度关注，预计将对房屋销售、信贷投放等环节产生直接提振效应。政策力度空前，且市场响应正面，市场信心将进一步向好。

编辑：李云鹏