（来源：地产冲冲冲）

核心观点：新房成交面积环比增长，支持城市存量设施更新改造

本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比下降，20城二手房成交面积环比下降，同比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周国家发改委提出将支持相关城市进一步加强重点区域停车设施规划建设和存量设施的更新改造，完善充电基础设施的网络。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

支持城市存量设施更新改造，海南优化公积金政策

国家发改委：将支持相关城市进一步加强重点区域停车设施规划建设和存量设施的更新改造，完善充电基础设施的网络。

海南：2025年12月1日起，职工及配偶、未成年子女大病住院自付费用年度累计超1万元可提取公积金，提取额不超账户余额，须于结算当年或次年申请。

徐州：购买住建部门认定的改善型住宅（含第四代住宅），个人住房公积金贷款最高额度上浮30%。提升住房公积金贷款最高额度，在市区（含铜山区）购房的，单方申请为80万元，夫妻双方共同申请为120万元；在各县、市（含贾汪区）购房的，单方申请为70万元，夫妻双方共同申请为90万元。

市场端：土地成交面积同比下降，溢价率环比下降

销售端：根据房管局数据，2025年第48周，全国68城商品住宅成交面积243万平米，同比下降49%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达10829万平米，累计同比下降16%。全国20城二手房成交面积为188万平米，同比增速-19%，前值-9%；年初至今累计成交面积9011万平米，同比增速2%，前值3%。

投资端：2025年第48周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积9470万平方米，成交土地规划建筑面积4072万平方米，同比下降3%，成交溢价率为0.9%。一线城市成交土地规划建筑面积63万平方米，同比下降3%；二线城市成交土地规划建筑面积1179万平方米，同比持平；三线城市成交土地规划建筑面积2830万平方米，同比下降4%。

融资端：国内信用债发行规模环比增长

2025年第48周，信用债发行178.4亿元，同比增加27%，环比增加279%，平均加权利率2.35%，环比增加1BP。信用债累计发行规模3794.7亿元，同比增加2%。

风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

正 文

1、 支持城市存量设施更新改造，海南优化公积金政策

地方层面：（1）海南：12月1日起推行商转公贷款，设“带押直转”“自筹结清”两种路径，最高额度不超原商贷余额且不得高于房价的60%，个贷率95%以上按月限额5亿元轮候。

（2）北京：加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系、租购并举的住房制度。推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地，完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施。优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

（3）常州：支持高品质住宅地块以评估价作为出让起始价；新批准预售的高品质住宅项目，按照毛坯房4000元/ m2、成品房5500元/ m2的标准及批准预售建筑面积，计算确定留存的监管资金额度；提出居民购买高品质住宅申请住房公积金贷款的，在可贷额度基础上增加50万元，且不受单人或家庭最高贷款额度限制。同时将出台鼓励“卖旧买新”政策，支持居民购买高品质住宅。

（4）海南：2025年12月1日起，职工及配偶、未成年子女大病住院自付费用年度累计超1万元可提取公积金，提取额不超账户余额，须于结算当年或次年申请。

（5）国家发改委：将支持相关城市进一步加强重点区域停车设施规划建设和存量设施的更新改造，完善充电基础设施的网络。

（6）天津：全力服务北京非首都功能疏解，深化与京冀毗邻地区合作，打造京津发展轴集聚效应，支持雄安新区建设，高水平建设滨海新区战略合作功能区。

（7）徐州：购买住建部门认定的改善型住宅（含第四代住宅），个人住房公积金贷款最高额度上浮30%。提升住房公积金贷款最高额度，在市区（含铜山区）购房的，单方申请为80万元，夫妻双方共同申请为120万元；在各县、市（含贾汪区）购房的，单方申请为70万元，夫妻双方共同申请为90万元。

2、 销售端：成交面积新房环比增长，二手房环比下降

2.1、68大中城市新房成交面积同环比增长

根据房管局数据，2025年第48周，全国68城商品住宅成交面积243万平米，同比下降49%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达10829万平米，累计同比下降16%。

根据房管局数据，2025年第48周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-16%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-37%、-48%、-65%，年初至今累计增速-9%、-13%、-99%。

2.2、20城二手房成交面积同比下降，环比下降

2025年第48周，全国20城二手房成交面积为188万平米，同比增速-19%，前值-9%；年初至今累计成交面积9011万平米，同比增速2%，前值3%。

3、投资端：土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降

2025年第48周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积9470万平方米，成交土地规划建筑面积4072万平方米，同比下降3%，成交溢价率为0.9%。一线城市成交土地规划建筑面积63万平方米，同比下降3%；二线城市成交土地规划建筑面积1179万平方米，同比持平；三线城市成交土地规划建筑面积2830万平方米，同比下降4%。

上海：上海2025年第九批次土拍收官，本轮共出让9宗地块，全部成功觅得买家。此次“土拍”总出让建筑面积达55.26万平方米（其中商办用地约2.03万平方米），土地出让金总额173.33亿元，成交楼面均价约为31366元/平方米。

杭州：迎来3宗宅地出让，分别位于西湖区转塘单元、拱墅区石桥单元和余杭区未来科技城单元，总用地面积13.91万m2，总规划建筑面积21.48万m2，总起始价43.32亿元，最终3宗地块均底价成交，收金43.32亿元。

武汉：武汉迎来8宗涉宅用地出让，包括东湖高新区1宗、经开区4宗、青山区3宗，总建设用地面积43.05万m2，总规划建筑面积91.07万m2，总起始价37.81亿元。最终地块均底价成交，收金37.81亿元。

苏州：苏州市本级范围内迎来2宗涉宅用地出让，均位于高新区狮山商务创新区，总土地出让面积6.41万m2，总规划建筑面积7.88万m2，总起始价14.19亿元。最终两地块均底价成交，共收金14.19亿元。

4、 融资端：国内信用债发行规模环比增长

2025年第48周，信用债发行178.4亿元，同比增加27%，环比增加279%，平均加权利率2.35%，环比增加1BP。信用债累计发行规模3794.7亿元，同比增加2%。

5、一周行情回顾板块表现方面，本周（2025年11月24-28日，下同）房地产指数上涨0.72%，沪深300指数上涨1.64%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万通发展、亚太实业、南国置业、莱茵体育、新华联，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为华夏幸福、京基智农、万科A、合肥城建、金地集团。

6、投资建议：维持行业“看好”评级本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比下降，20城二手房成交面积环比下降，同比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周国家发改委提出将支持相关城市进一步加强重点区域停车设施规划建设和存量设施的更新改造，完善充电基础设施的网络。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

7、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《新房成交面积环比增长，支持城市存量设施更新改造》

对外发布时间：2025年11月30日

报告发布机构：开源证券研究所

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