来源：不良资产头条

近日，最高人民法院、自然资源部联合印发《关于进一步健全不动产查封登记到期解封机制的通知》（法〔2026〕56号），破解了长期困扰不良资产行业的不动产查封处置痛点，对地产类不良资产盘活、资产流通效率提升具有较大意义。

一直以来，我国不动产查封领域存在明显的“法理与实操割裂”问题。

原有司法规则已明确，不动产查封期限届满未续封的，查封法律效力自动消灭，但在各地登记实操中，却形成了“法律失效、登记不注销”的行业顽疾。

不动产登记机构注销查封登记，必须依赖法院单独出具解封裁定书及协助解封文书，而不良资产处置周期长、案件归档、法官轮岗、债权转让主体变更等诸多因素，导致大量过期查封长期挂记在不动产登记簿上，形成海量“僵尸查封”。

这些无效查封无法律效力，物理锁死了不动产的过户、拍卖、抵债流转通道，大量沉淀的地产不良资产、抵债房产、抵押不动产长期无法变现，极大拉长了不良资产处置周期，抬高了金融机构、AMC及不良投资人的持资成本，是行业长期存在的痛点难题。

本次新规最核心、最具突破性的变革，就是彻底闭环查封到期解封机制，实现查封法律效力与不动产登记状态的完全统一。

新规明确，无论是正式查封还是轮候查封，期限届满后法院未办理续行手续的，查封效力直接消灭，不动产登记机构可依据原查封协助执行通知书，直接办理查封注销登记，无需法院另行出具任何解封文书。

同时，新规鼓励各地优化登记系统，设置查封到期自动提醒功能，从技术层面规避逾期漏封问题，大幅降低了不良资产处置中的产权瑕疵风险，为不动产不良资产快速交割、司法拍卖、以物抵债扫清了制度障碍。

在轮候查封规则层面，新规重塑了行业沿用多年的期限计算逻辑，彻底整治了行业无序锁产的套利乱象。

过往实操中，国内普遍实行“轮候查封转正后才起算期限”的规则，未转正的轮候查封无期限约束，导致部分机构利用多层叠加轮候查封的方式，长期占位锁定债务人不动产，即便首封处置长期停滞，后手轮候查封也可无限期存续，变相阻碍资产流通、倒逼债务人溢价回购债权，严重扰乱不良资产市场秩序。

本次新规承接2024年“总对总”网络查封试点规则，明确轮候查封自完成登记手续之日起计算查封期限，轮候查封转为正式查封后，剩余期限自动延续、不再重新计算，且轮候查封同样需要在期限届满前主动续封，逾期未续将自动失效注销。

除此之外，新规统一了全国不动产查封期限的起算标准，解决了长期以来各地执行口径不一的行业痛点。

过往司法实操中，部分地区以法院文书送达日起算查封期限，部分以不动产登记录入日为准，跨区域尽调、批量资产处置中，机构难以精准测算查封到期节点，极易出现漏续封、误判优先权等风控问题。

新规明确查封期限统一自不动产查封登记办理之日起算，协助执行通知书载明终止日期的以文书为准，极大降低了不良资产跨区域尽调、台账管理的难度。

此外，新规严厉遏制恶意查封、闲置查封、无序锁产的行业乱象。另一方面，新规将续封责任完全压实至申请查封的债权主体，银行、AMC及不良投资机构需自主承担漏续封导致的查封灭失、优先权丧失风险，倒逼行业全面升级风控体系，建立标准化的查封台账、到期预警、续封管理机制。

附全文：最高人民法院 自然资源部关于进一步健全不动产查封登记到期解封机制的通知法〔2026〕56号  

各省、自治区、直辖市高级人民法院、自然资源主管部门，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院、新疆生产建设兵团自然资源主管部门：

为深化“不动产登记+司法查控”改革创新协同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，结合不动产登记和人民法院执行工作实际，现就进一步健全不动产查封登记到期解封机制有关事项通知如下。

一、人民法院通过线上、线下办理不动产查封登记时，应在协助执行通知书中明确查封期限，查封期限自办理查封登记之日起算。协助执行通知书上明确终止日期的，以该终止日期为准。

根据最高人民法院、自然资源部《关于开展“总对总”不动产网络查封登记试点工作的通知》（法〔2024〕32号），轮候查封期限自办理轮候查封登记手续之日起算，该轮候查封转为正式查封登记后，剩余期限自动转为正式查封期限，不再重新计算。该通知下发前已办理轮候查封登记手续的，涉“起算时间”等问题按“办理时”的规则保持不变。

需要续行轮候查封的，人民法院应当在轮候查封期限届满前办理。

二、正式查封及轮候查封期限届满，人民法院未办理续行查封手续的，查封的效力消灭。不动产登记机构根据原查封法院协助执行通知书直接办理查封注销登记，无需原查封法院另行出具解除查封的法律文书。有条件的地方可以完善登记系统功能，查封期限届满时，系统自动提醒办理注销登记业务。

三、探索建立轮候查封转为正式查封的信息共享机制，实现相关信息推送人民法院。   

2026年4月15日

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