（来源：信报手笔）

本港天气近日转冷，经济也吹来寒风。“收租王”领展（00823）昨日公布中期业绩，不但营运收益倒退，更令人意外是大幅削减派息5.9%，令很多长情股东大失预算。这亦反映该房托管理层对前景不太乐观，遂决定“引刀成一快”。事实上，不少专家学者认为，香港在联汇制度下若想维持竞争力，租金和工资水平都有需要向下调整。继港府“冻薪”后，现在轮到领展减租兼减派息，某程度上象征着本港已进入紧缩周期，各界在短期内要勒紧裤头捱过寒冬。

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掉头大削分派 股东心伤

领展昨日公布截至9月底2026年度中期业绩，总收益及物业收益净额分别为71.5亿元及51.8亿元，按年下降1.8%和3.4%，可分派总额亦减少5.6%至33亿元。该房托解释，营运表现倒退主要因为本港及内地的续租租金调整率皆为负数，反映宏观环境和零售业受压。业绩显示，领展本港和内地零售物业于期内的续租租金调整率，分别为负6.4%和负16.4%。

最令人意外的是，领展宣布中期分派为每单位1.2688元，按年减少5.9%。虽说这并非该房托首次削减派息（2022年度末期息及2023年度中期息皆曾轻微下调），但今趟“减息”幅度之大超乎估计。再者，领展自2023年起连续四度上调分派，投资者原本以为这反映该房托营运状况已经“企稳”；没料到这次再度掉头猛削分派，令很多股东错愕兼伤心。正因如此，领展昨日股价急挫，全日泻6.4%。

总的来说，领展这趟业绩令人失望，一方面可说是非战之罪；正如该房托管理层形容，本港及内地的宏观经济和零售业不景，再加上电商冲击，出租率及租金下跌皆属大势所趋。在此情况下，截至9月底，领展本港及内地零售物业的出租率分别维持于97.6%及95.9%，意味着绝大部分面积能够避免丢空，在当前市况下已堪称为交到功课。

但另一方面，正如本栏7月份在〈天时地利人和 造就肥龙传奇〉一文指出，领展自2017年起南征北讨，豪掷近千亿元在深圳、广州、上海以至于澳洲、新加坡、英国等市场收购物业。事后回看，收购成效普遍未如理想，当中更不乏“摸顶”和“坐艇”案例，实属拖累领展近年业绩的主要因素之一。由此角度来看，以即将退休的CEO王国龙为首之领展管理层，至少须负上一定的责任。

同时值得留意，领展中期业绩提到，期内本港和内地零售物业的续租租金调整率，分别为负6.4%和负16.4%，这可说是触目惊心的数字。作为比较，领展于5月份公布2025年度末期业绩，当时本港和内地零售物业的续租租金调整率分别为负2.2%和负0.7%。换言之，时隔短短半年，领展物业的减租幅度急剧扩阔。这既反映本港及内地市道似乎进一步显著恶化，亦意味领展管理层为了维持出租率，有必要大幅“劈租”以留住租客。

此外，领展于2026年度上半年期内，可分派总额减少5.6%，但每单位分派减幅达5.9%。换个角度看，领展截至期末手持约36亿元现金，流动性充沛，该房托管理层若认为眼前困境仅属短暂，每单位分派其实未必需要“劈”得这么劲（房托条款规定分派率不可低于90%，却没限制不得超过100%）；毕竟包括退休人士在内的很多长情股东，皆依靠领展派息维持生活，该房托“劲劈”派息将令不少股东大失预算。由此看来，领展管理层或许对前景不太乐观，故才忍痛“引刀成一快”。

事实上，随着内外形势丕变，近年很多人关注本港经济如何维持竞争力。不少专家学者认为，本港的楼价、租金、工资等要素成本（相较于竞争对手经济体）相对昂贵，但港元在联系汇率框架下无法主动贬值，正所谓“山不转路转，路不转人转”，故此本港的楼价、租金和工资或须向下调整，才可让经济“轻装上路”重新出发。正如1998年至2003年那段萧条时期，这个过程难免造成痛苦，却恐怕属于不得不付出的代价。

02

经济变好前 恐怕先变坏

观乎近年事态，本港住宅楼价已较高位回落接近三成，写字楼及铺位等商用物业的价格跌幅更大，同时全体公务员今年“冻薪”。现在就连经营民生商场的“收租王”领展也撑不住，被迫大幅减租及削减派息。种种迹象显示，本港经济某程度上已步入紧缩周期，兼且未必会快速回暖。最起码，依靠领展派息生活的退休人士，不免要进一步精打细算紧缩开支，例如下午茶食个面包代替快餐店茶餐，而这恐将构成消费市道的恶性循环。

当然，随着要素成本完成调整，将有助经济重拾活力。亦如本栏上月在〈香港经济最坏和最好 皆未来到〉一文指出，本港经济不乏利好因素，例如金融市场畅旺、加密货币及Web3发展前景、外来企业及人才增加等。但整体而言，宏观经济在变好之前恐怕会先变坏，各界短期内要准备好勒紧裤头，捱过寒冬后才可望迎来春天。