2025 年作为房地产市场深度调整的关键节点，房价走势始终牵动着市场神经。贝壳作为连接购房者、经纪人和房企的行业龙头，其第三季度财报犹如一面棱镜，折射出楼市转型期的真实图景。这份 “收入增长但利润承压” 的矛盾财报，不仅揭示了企业自身的战略调整，更暗藏着 2025 年房价走势的核心逻辑 —— 整体稳中有降、区域分化加剧，市场正从 “价格博弈” 转向 “价值回归”。

财报核心数据：楼市基本面的真实映射

贝壳三季度报的核心数据，直接印证了 2025 年楼市的调整态势。第三季度全国商品房销售面积同比下降 8.2%，市场整体承压的背景下，贝壳实现净收入 231 亿元，同比增长 2.1%，总交易额 7367 亿元同比基本持平，展现出行业龙头的韧性。但净利润同比下滑 36.1% 至 7.47 亿元的表现，又暴露了市场盈利空间收窄的现实。

从业务结构看，房价走势的分化特征尤为明显。存量房业务总交易额 5056 亿元，同比增长 5.8%，上海等核心城市试点 “房客分离” 机制后，房源去化率从 2.6% 提升至 3% 以上，反映出核心城市二手房市场仍有刚需支撑，价格相对稳健。而新房业务总交易额 1963 亿元，同比下降 13.7%，净收入同步下滑 14.1%，与国家统计局数据形成呼应 ——1-9 月全国新建商品房销售额同比下降 7.9%，凸显出新房市场去化压力与开发商资金链紧张的双重困境，三四线城市新房价格调整压力尤为突出。

非房业务的崛起更反衬出房产交易市场的调整节奏。房屋租赁业务净收入同比大增 45.3% 至 57 亿元，在管房源超 66 万套，成为财报最大亮点；家装家居业务实现 32% 的利润率，城市层面持续盈利。非房业务占比提升至 45% 的历史新高，表明市场正从 “增量开发” 向 “存量服务” 转型，而这种转型本身就是房价告别普涨、进入结构分化阶段的直接体现。

区域分化加剧：核心城市稳、下沉市场承压

贝壳财报传递的区域市场差异，清晰勾勒出 2025 年房价的核心格局。一线及强二线城市凭借产业支撑与人口吸引力，成为房价的 “稳定器”。贝好家品牌在北上广等核心城市落地 17 个项目，其中广州嘉悦云启项目拿下 9 月白云区成交 TOP1，印证了核心区域改善型需求的韧性。这些城市二手房市场活跃度提升，存量房交易额增长 5.8%，价格虽未出现明显上涨，但大幅下跌的动力不足，呈现 “稳中有升” 的微调态势。

相比之下，三四线及以下城市房价面临较大调整压力。新房业务的低迷主要源于下沉市场的去化困难，开发商资金链紧张导致项目供给收缩，而人口外流与库存高企进一步压制了价格回升空间。贝壳正通过 “B+” 轻运营模式向低线级城市渗透，计划年底覆盖超 30 城，这一战略调整本质上是对下沉市场房价承压的应对 —— 通过降低运营成本，适配当地的价格敏感型需求。

都市圈成为区域分化中的重要变量。财报中未直接提及但可推导的趋势是，核心城市周边的卫星城房价呈现 “跟涨但滞后” 的特征。这些区域依托核心城市的产业外溢与交通互联，吸引部分刚需群体，房价相对稳定；而远离都市圈、缺乏产业支撑的三四线城市，面临人口外流与库存积压的双重压力，房价调整可能持续深化。

政策与市场博弈：房价调整的边界在哪里

2025 年房价走势，始终处于政策调控与市场规律的双重博弈中。从政策层面看，核心城市限购放松等措施已初见成效，贝壳平台总交易额保持同比持平，说明合理的购房需求正在逐步释放。9 月实施的房地产反洗钱新规虽增加了中介的合规成本，但长期来看有助于规范市场秩序，为房价稳定奠定基础。

市场自身的调节机制也在发挥作用。贝壳通过 AI 赋能提升运营效率，研发费用同比增长 13.2% 至 6.5 亿元，经纪人 AI 助手 “来客” 覆盖 41.4 万经纪人，“好客” AI 助手以个位数商机占比贡献超 50% 成交量，技术提效正在缓解佣金竞争压力，间接稳定了市场服务价格体系。同时，贝壳 557 亿元的现金储备与 2.81 亿美元的回购操作，传递出对行业长期价值的信心，也为市场预期提供了支撑。

但政策的传导效应存在局限性。新房市场受开发商债务风险影响，去化压力难以快速缓解，部分房企为回笼资金可能采取降价促销策略，短期内会对局部区域房价形成压制。而租赁市场的快速发展与保障性住房的推进，也在分流部分购房需求，使得房价上涨缺乏普适性动力。综合来看，2025 年房价调整将是 “有边界的调整”，整体不会出现系统性下跌，核心支撑在于政策托底与刚需韧性。

未来趋势：房价回归居住属性，价值锚点重构

贝壳三季度报揭示的深层逻辑是，房地产市场正从 “金融属性主导” 转向 “居住属性回归”，这一转型将决定 2025 年及后续房价的长期走势。存量房市场的活跃度提升与非房业务的崛起，标志着市场重心从 “造房” 转向 “居住服务”，房价的价值锚点正从 “土地增值” 转向 “产品品质” 与 “服务体验”。

从需求端看，刚需与改善型需求仍是房价的核心支撑。贝壳家装业务 32% 的利润率与 “产品化样板间” 的高转化率，说明购房者越来越重视居住品质，愿意为优质户型、完善配套与专业服务支付溢价。这意味着，具备核心区位、优质物业与完善配套的房产，价格将保持稳健；而产品同质化、缺乏竞争力的房产，可能面临更大的价格调整压力。

从供给端看，房企转型与中介平台的服务升级，正在重塑房价形成机制。贝壳 “贝好家” 的 C2M 模式实现 “以需定建”，根据用户需求指导产品设计，减少了无效供给，有助于缓解库存压力；新房轻运营模式的推广，也将提升下沉市场的供给适配性。这种 “需求引导供给” 的新模式，将逐步终结房价的盲目波动，使其与居民收入、市场需求形成更合理的匹配。

结语：2025 年房价 —— 在调整中寻找新平衡

贝壳 2025 年三季度报所揭穿的楼市底牌，并非简单的 “涨” 或 “跌”，而是一幅 “整体调整、结构分化、价值重构” 的转型图景。2025 年房价不会重现普涨行情，整体将呈现 “稳中有降” 的态势，区域分化将成为最显著的特征 —— 核心城市与都市圈房价相对稳健，三四线及以下城市面临调整压力。

市场的核心变化在于，房价的决定因素正从政策刺激与金融杠杆，转向产业支撑、人口流动与居住品质。对于购房者而言，盲目追涨杀跌已不可取，核心城市的优质刚需与改善型房产仍是相对稳健的选择；对于行业而言，转型阵痛不可避免，但服务升级与技术创新将打开新的发展空间。

贝壳的财报已经证明，楼市的底牌不在短期的价格波动，而在长期的价值回归。2025 年的房价调整，本质上是市场在告别旧模式、迎接新格局过程中的必然阶段，而这种调整终将让房地产市场回归居住本源，实现更可持续的发展。