3月25日，融创服务发布2025年度业绩报告，数据显示公司归母净利润由亏转盈，从2024年的-4.51亿元回升至2.03亿元。

扭亏为盈的业绩表现在行业并不少见，但对于这家曾被关联方深度绑定、又在收并购高峰期内激进扩张的公司而言，这个数字意味着一个更根本的变化。

即，它正在从由“关联方拖累、收并购后遗症、业主收缴率下滑”构成的三重泥潭中逐步走出。

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坚韧出坑，2025年的关键转折

往期业绩显示，融创服务被困在“关联方拖累直接冲击利润表、收并购后遗症消耗管理资源、收缴率下滑侵蚀现金流”这三重压力相互嵌套的泥潭里，并将其利润表与资产负债表同时拖入深水区。

随着2025年的业绩报告的披露，这三重压力均在边际缓解，部分已经实现根本性出清。

首要表现在关联方减值收窄，利润表修复。2025年，金融资产减值损失从13.88亿元降至5.63亿元，同比减少8.25亿元。其中，关联方减值规模从高位显著回落。

8.25亿元的减值减少，几乎完整解释了从亏损到盈利的转变。关联方风险对利润表的冲击正在消退，过去几年拖累业绩的最大“失血点”已被堵住。

其次是甩掉了收并购最大的包袱。2025年4月，融创服务以8.27亿元对价出售所持彰泰服务80%股权，交易于9月完成交割，彰泰服务自2025年8月起不再并表。这笔交易意味着公司主动切割了收并购时代留下的最大历史包袱。

虽然从短期看收入因此减少（剔除彰泰出表影响后，2025年收入微增），但长期来看，管理资源得以聚焦，整合成本不再持续消耗，商誉减值风险也随之出清。

退出非核心区域资产、专注一二线核心城市的战略意图更加清晰——这正是公司当前“战略聚焦”的核心逻辑。

接着是主动调整项目组合，倒逼收缴率改善。年报显示，面对收缴率下滑的现实，融创服务采取了更为务实的项目管理策略：

• 撤场或决策撤场项目59个，预计减少2026年现金流流出约5700万元；

• 推动9个项目提费，新增收入确认约3500万元；

• 联动开发商解决265个项目的交付遗留问题，带动31个项目收缴率提升；

• 投入约2000万元进行维修整改，带动64个项目收缴率提升。

这些动作的核心逻辑是不再为规模而保留项目，能改善的联动开发商共同改善，无法扭亏的坚决退出。

对于一家过去以规模扩张为核心导向的公司而言，这种策略转变意味着经营思维的根本调整——收缴率与现金流正在取代在管面积成为更核心的考核维度。

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出坑之后，经营亮点涌现

走出泥潭的同时，融创服务在核心业务上呈现出多个积极变化。这些变化不仅是“出坑”的结果，更指向了未来增长的支点。

在市场拓展方面，公司聚焦核心城市、优质客户矩阵持续增厚。截至2025年末，25+核心城市饱和收入占比近七成，核心城市新增拓展单年签约额占比约92%。

住宅业态方面，存量住宅拓展提升明显，贡献近九成住宅签约额。新拓项目平均物业费单价保持高位，以优质项目获取能力筑牢有质量增长的根基。

商企办公领域，公司在稳固比亚迪、小米等存量战略客户的基础上，新拓东软集团、世纪互联、泰康之家、爱玛等新兴产业领军者，优质客户矩阵持续增厚。2025年非住业态饱和收入达10亿元，商企客户满意度达98%、合同回款率90%。

在产品建设方面，公司实现了从能力到价值的闭环。商企服务围绕设施设备管理、礼宾服务、能源管理三大核心产品，持续推进从能力建设到价值输出的闭环，以专业力打开市场空间。

三大产品的体系化打造，使得商企服务不再是一个简单的“卖人头”业务，而是具备了可复制、可输出的专业能力。

住宅服务方面，公司通过“融韵五境”产品的体系化落地，在场景营造、标准管控、客户感知上夯实园区品质基底。高端系“归心礼御”项目实现100%覆盖。

2025年10月，公司召开首届社造大会，发布具有融创服务特色的“iSunny社区营造”产品和成果案例。

在便民生活服务方面，公司实现了从价值到效益的转化。便民生活服务围绕家修、前置仓等拳头产品，打造“便捷、价优、有保障”的特色标签。

2025年，业主渗透率及毛利持续提升，实现服务价值向生活价值的有效延伸。下单业主户数同比增长约74%，订单数同比增长约117%，复购频次同比增长约26%。

此外商业运营方面，2025年商业运营板块锚定“文旅商业生态引领者”定位，通过轻资产扩张、会员深度运营、文化IP赋能，持续释放资产价值。

当期营业收入达12.8亿元，收缴率98%，销售额67.6亿元，同比均有增长。轻资产商业项目新拓一座，新开一座，运营能力在市场中得到验证。

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出坑之后，成色仍待检验

扭亏为盈是事实，但走出泥潭之后，公司的基本面能否真正站稳，还需通过关键指标的检验。

现金方面：2025年末，公司可用资金（含现金及等价物、受限制资金、银行存款及理财产品）约40.4亿元，无银行借款，流动性充足。

但经营现金流净流入仅3070万元，与2.03亿元的归母净利润形成明显落差。这意味着，当前的盈利修复主要依赖减值减少与费用控制，尚未有效转化为现金流入。

收现能力仍是融创服务当前最大的短板。

应收账款方面：2025年末，贸易应收款总额68.34亿元，减值拨备38.97亿元，拨备比例57.0%，较2024年末的53.5%进一步上升。

高拨备比例表明公司对回款风险已做了充分预期，但同时也反映出业主缴费意愿下降的压力仍在。

拨备是会计处理，真正的解决之道在于收缴率的实质性回升。

毛利率方面：2025年毛利率18.4%，同比下降3.5个百分点。主要原因包括暂缓确认部分高风险第三方客户收入，以及存量项目质保到期后维修成本增加。

毛利率下降反映了物管行业的共性困境——物业费刚性、成本刚性上涨、存量项目老化。

但值得注意的是，销售及管理费率从9.0%降至6.9%，一定程度上对冲了毛利下滑的影响。

结  语

2025年，融创服务完成了一次从困境中抽身的转折。

关联方减值收窄、收并购包袱切割、项目组合主动优化——这三重变化的叠加，使其利润表得以修复，资产负债表不再继续恶化。

而在“出坑”的同时，市场拓展的聚焦、产品能力的建设、便民服务的转化、商业运营的突破，共同构成了公司下一阶段增长的基础设施。

走出泥潭，不等于已经到达高地。现金流恢复、应收款消化、毛利率修复，这些硬骨头仍需逐一啃下。

2026年，现金流的改善程度将是检验这场“出坑”成色的核心指标。