（来源：企观国资）

2025年11月16日，北京朝阳平房乡黄杉木店地块（紫京宸园、璞樾）背后的三方股东中建智地、中国金茂与越秀地产（隶属广州国资委）宣布和解。

而就在三天前的11月13日，中建智地旗下子公司北京兴鼎房地产开发有限公司（下称兴鼎地产）向广州市国资委举报越秀地产高管董毅、赵峰“滥用职权、严重失信”，称其行为已造成国有资产重大流失，并给中建智地带来逾25亿元损失。

这场突如其来的互撕与迅速达成的和解，将房地产合作开发模式中的某些问题推至台前：开发商为何在合作中反目？又为何能在风波后迅速言和？

01

抱团的兄弟

时间回溯到2025年4月28日。

中建智地、中国金茂、越秀地产与朝阳城发（隶属朝阳国资委）携手组成联合体，以总价126亿元竞得北京朝阳区黄杉木店组合地块。

该地块坐落于东四环与五环之间，东邻平房公园，北与京城森林公园相接，西距朝阳大悦城也不远。周边楼盘里，星河湾二手房挂牌价约9.5万元/平方米，润枫水尚约7.5万元/平方米。

7月31日，中建智地、中国金茂、越秀地产签订协议，明确黄杉木店组合地块的南地块由北京兴昶房地产开发有限公司（下称兴昶地产）开发，案名为紫京宸园。兴昶地产法定代表人为樊飞军同时担任中建智地董事长，并亲自统筹项目营销操盘。

北地块则由北京茂越置业有限公司（下称茂越置业）开发，案名为璞樾，产品设计由金茂负责，越秀负责营销及物业管理。茂越置业法定代表人为王澍，董事长为吴进，两人均出自金茂体系。公司董事会成员还包括越秀地产北方区域总经理董毅、中建智地董事长樊飞军。

两大项目都定位为高端豪宅，自规划之初就有意错位竞争，避免正面交锋。

比如，紫京宸园规划有815户，户型面积跨度从133平方米到400平方米不等，具体涵盖133、148、168、220、232、278以及400平方米等户型。

璞樾户型面积段包括152、188、195、204、230和258平方米。

据《企业观察报》查询，两项目都在9月26日取得了预售许可证。为避免正面竞争，首批推盘策略各有侧重。璞樾率先推出西侧6栋楼，紫京宸园则主推东侧9栋。

11月初，双方相继发布销售捷报。

据北京市住建委网签数据，10月璞樾项目网签金额为45.65亿元，紫京宸园为56.5亿元，分列全市冠亚军。

两大项目同期入市，推动黄杉木店地块成为2025年北京楼市的焦点之一。

02

公开举报信

11月10日，局势发生反转。

当天，中建智地率先向越秀地产发出措辞激烈的函件，指控其自南地块（紫京宸园）开盘以来，涉嫌有组织地开展不当营销行为，严重损害项目形象及股东利益。

中建智地列举的不当行为有三点：

其一，定价混乱无序。越秀无视整盘定价逻辑，将璞樾的优势房源压低价格入市，直接拉低了整个板块的均价，致使南北地块的定价体系瞬间失衡。

其二，续销期恶意诋毁抹黑。越秀有针对性地抹黑南地块（紫京宸园），导致已购买紫京宸园的客户大量外流，不仅宸园品牌声誉受损，股东的利益也遭受打击。

其三，恶性竞争致使客户流失。北地块（璞樾）持续挑起事端，南地块（紫京宸园）销售团队被迫反击，结果客户在两边都不满意，纷纷集体流向区外竞品楼盘。

中建智地要求越秀方面于11月15日前将北地块营销权移交由中建智地操盘，并于11月17日12:00前完成交接工作。发函当日，中建智地冻结了北地块（璞樾）全部的审批、合同、用印及财务流程。

11月13日，中建智地子公司兴鼎地产向广州市国资委递交举报信，直指越秀地产的董毅、赵峰“滥用职权、严重失信”，称董毅、赵峰的行为造成国有资产重大流失，给中建智地带来逾25亿元的损失。

据中建智地方面透露，双方曾约定璞樾整盘均价应高于紫京宸园2500元/平方米，以此错开客群、避免内耗。开盘至今，越秀地产持续对璞樾进行降价，璞樾和紫京宸园的价差一路缩小，目前价差只剩1200元/平方米，导致紫京宸园的131组认购客户转签璞樾，25亿元潜在成交金额瞬间化为泡影。

2025年11月16日，中建智地、中国金茂与越秀地产联合表示：各股东方经过坦诚协商、充分共创、达成共识，将秉持专业、阳光、公开、透明的原则，推进（紫京宸园、璞樾）项目开发经营各项工作，向社会及客户提供更好的产品和服务。

关于璞樾项目的操盘权最终归属，公告中并未作出明确说明。

03

为什么

为什么会出现这样的情况呢？

天眼查信息显示，兴昶地产股权结构为：中建智地持股48.6%、金茂持股32.9%、越秀持股17%、朝阳城发持股1.5%。

茂越置业的股权结构为：中建智地持股48.4%、金茂持股33.1%、越秀持股17%，朝阳城发持股1.49%。

从股权结构来看，中建智地在两大项目中均处于第一大股东的位置，而越秀仅持股17%。

在合作层面，双方虽各取所需，但核心诉求并不对称。

越秀地产进军北京市场的第一步，是通过获取朝阳区黄杉木店组合地块17%的股权，刚好超过10%的并表红线，从而获得一个董事席位。凭借该席位，越秀不仅拥有项目营销的一票否决权和成本知情权，还能将销售额、土地储备等关键财务指标纳入上市公司报表。

中建系内部实行赛马机制，各局院之间竞争上岗，对外则倾向于引入合作方共同开发。越秀正是被选中的合作方之一，需投入资金、品牌和渠道资源，而中建智地则借此缓解资金压力并优化负债结构。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，当前房地产联合开发模式存在一些普遍性风险：其一，合作方利益协调困难。当市场形势发生变化，如销售不佳、利润预期降低时，各方在定价、营销、成本等方面容易产生分歧。其二，操盘权与股权不匹配风险。例如，越秀作为小股东却拥有操盘权，这可能引发股东间的矛盾和冲突。其三，市场变化对合作的冲击。当项目销售压力增大时，合作方可能会为了自身生存和发展，采取一些激进手段，破坏原有的合作平衡。

随着市场由抢房转向抢客，原有合作协议中的潜在矛盾逐渐显现。在同一区域内，南侧的紫京宸园项目规模是北侧璞樾的两倍，中建智地面临较大的去化压力。

中指院数据显示，2025年1至10月，北京房企权益销售额排名前三的分别为中海（376亿元）、中建智地（166亿元）和华润（162亿元），越秀以115亿元位列第五。在销售能力直接决定企业生存的市场环境下，对中建智地而言，紫京宸园若销售不畅，将直接影响其销售流速；而对越秀来说，璞樾项目若表现不佳，则意味着其进京战略成效不及预期。

目前，紫京宸园的销售业绩已超过璞樾。贝壳找房11月26日的数据显示，紫京宸园30天内成交11套，位列朝阳区第一；璞樾同期成交5套，排名第四。紫京宸园30天的成交量是璞樾的两倍。

不过，这其实是以价换量的结果。贝壳找房APP数据显示，紫京宸园实际成交均价比首开时下调了4.5%，而璞樾成交均价比首开仅下调1.2%，基本维持在高位。

在房地产市场竞争日益激烈的当下，紫京宸园与璞樾的这场销售博弈，不过是房地产从规模竞赛转向存量搏杀时代的一个缩影。

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