文/上海进深 严明会

业内对瑞安房地产的最新动作并不意外。

瑞安要打造一个“三林新天地”的消息，早在几个月前就已传出。

11月19日晚，瑞安房地产正式发布公告，宣布与上海陆家嘴集团、浦东房地产、三林资产共同成立合营公司上海三林新天地城市更新建设有限公司，一起开发三林城市更新项目。

瑞安在这份公告中透露，将把三林项目打造成“浦东新地标”。

表面上看，这是一场强强联合。细看股权结构：

陆家嘴占40%，上海瑞安城市更新占39%，浦东房地产和三林资产分别占11%和10%。

39%，瑞安的占股看似不低。

实际上，瑞安城市更新由上海瑞安城市建设直接全资拥有，而上海瑞安城市建设为有限合伙企业，三个大股东分别是瑞安、龙峰（古北壹号的开发商）以及同进置业。

当中，瑞安房地产全资附属公司作为普通合伙人持有1%合伙权益及作为有限合伙人持有33%合伙权益。因此，瑞安房地产于合营公司的实际权益为13.26%。

按照持股比例出资，上海瑞安城市更新将出资35.73亿元。虽然是小股操盘，瑞安却同时扛起了规划、开发、招商、运营的大旗。

这波操作，完美诠释了瑞安董事会主席罗康瑞在8月份业绩会上强调的轻资产经营”策略。

瑞安正试图用更少的钱，撬动更大的盘子。

轻资产法则

项目位于浦东三林镇西林村，总建筑面积约72.39万平方米。

规划包含了多幅住宅用地以及商住混合用地，并配套公共服务设施与商业空间，区域内还保留了多处历史建筑与风貌街坊，包括庞宅、任宅等4处保护建筑。

浦东新区官网多份公开信息透露，将协调推进三林镇西林村等地块“城中村”改造项目，致力于将三林老街打造成为民俗文化承载地与文化创意增能点有机融合的文创水街。

说白了，这又是一个“古镇改造商业居住”的复合型项目，也是瑞安擅长的赛道。

提到古镇改造、引入商业，很多人马上就想到了瑞安之前的作品“虹桥蟠龙新天地”。

从2014年拿地到2023年运营，瑞安用近十年时间，将外环外一个默默无闻的蟠龙古镇，打造成了集商业、文旅、居住于一体的城市地标。

而三林老街，不仅在中心城区，还紧挨着前滩南，离前滩只有1公里左右，区位优势更明显，占地面积也比蟠龙天地大。

体量更大，位置更好，当然，要花的钱和精力也更多。

对瑞安而言，这是一个既能发挥其古镇改造特长，又能借助本地国企资源优势的优质项目。

瑞安房地产主席罗康瑞在8月的中期业绩会上说过，“上海机会很多，但前景不明朗，我们还是保守点，用轻资产来经营。”

这次合作中，瑞安也确实不是出钱最多的，更多的是以经验和运营能力入股，而非纯粹的资金投入。

光鲜背后的焦虑

瑞安，正处在高光与焦虑的岔路口。

今年上半年，瑞安实现营业收入20.74亿元，同比持平；利润8100万元，同比大跌56%。其中股东应占溢利5100万元，同比减少29%。

利润数据虽然不好看，但销售额却出人意料地猛增：上半年合约销售额34.73亿元，同比暴涨457%。

这背后，几乎全靠一个项目在撑场面：上海翠湖天地六期。

去年9月，这个项目以21万元/㎡的均价“秒光”108套，一口气回血近120亿元，堪称瑞安的“现金奶牛”。

今年上半年业绩，仍主要靠该项目9套联排别墅的预售在支撑。

问题是，再神的项目也有卖完的一天。一旦翠湖天地进入尾声，瑞安还能靠什么？

瑞安的货值不少，但上海的家底不多了。

截至6月底，瑞安和合营公司拥有的住宅可售货值达486亿元，权益部分为249亿元。

从城市分布来看，上海只剩104亿元可售货值，剩余382亿元可售货值大部分来源于武汉。

自持开发压力大，瑞安开始转向轻资产模式，靠输出品牌和管理赚钱。

今年以来，瑞安布局了多个轻资产项目。

上海新天地东拓项目：今年6月，瑞安联合天安以28.94亿元的底价拿下项目公司50%股权。成交后，瑞安占股15%股权，天安占35%，永业集团占50%。

永年里项目：瑞安为永业集团提供管理服务，不占股权，属于纯轻资产合作。包含10.5万㎡住宅和5.7万㎡商业，预计2031年竣工。

奉贤贝港城中村项目：与奉贤区政府合作，瑞安仅持股5%，负责开发、营销与运营管理，项目包括大约32.6万平方米的住宅和9.5万平方米的商业及配套设施。

这套打法很清晰：用最少的钱，撬动最大的项目；用最轻的身姿，跑最远的路。

瑞安房地产行政总裁王颖在业绩会上表示，与永业合作的两个高端住宅项目均位于大新天地社区内，都将以“翠湖天地”品牌进行开发和运营。

如今的上海房地产市场，早已不是当年那个拿地就能赚钱的黄金时代，轻资产故事，也越来越难讲。

实际上，瑞安早在2016年就开始采取轻资产策略。近年来随着行业动荡的加剧，瑞安的轻资产策略正在加速落地。

擅长打造标杆的瑞安，必须不断打造出下一个“翠湖天地”或“蟠龙天地”，才能维持市场信心。

否则，一旦神话断档，等待它的就不是增长焦虑，而是生存危机。