城市更新是房地产发展进入新模式阶段的重要举措，关系到很多人的切身利益，在规划、资金、运营、治理着力是重要抓手，从深层次解决存在的矛盾是加大改革力度的方向。

日前，住房和城乡建设部召开全国城市更新工作推进会。倪虹部长在推进会上表示，城市更新要着力在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫，因地制宜、探索创新，持续推进城市更新行动。

今年5月，中办、国办发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》（下称《行动意见》），提出的主要目标是：到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。

不久前发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》也提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

当前，我国房地产业发展进入构建新模式阶段，加快城市更新是新模式的重要组成部分。这一工作正在积极推进中。

倪虹所强调的规划、资金、运营、治理等四个方面既是城市更新的重要抓手，也是城市更新过程面临的重要问题。这四个方面的问题解决好了，才能促进城市更新工作的良性快速推进。

首先，在规划方面需要突出安全和便民。

就安全方面来说，老旧小区普遍面临着电力、燃气、排水系统老化或者缺失，由此造成的安全事故屡见不鲜。为此，在城市更新规划中必须深刻认识提升城市安全韧性是关键所在，系统整治消除各类安全隐患是重中之重。

在今年5月国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部相关负责人表示，（在城市更新中）将继续抓好“里子”工程建设，持续推进城市燃气、供水、污水、排水、供热等地下管网的升级改造，因地制宜建设地下综合管廊。

就便民方面来说，规划要建立健全多层级、全覆盖的公共服务网络，优先补齐民生领域公共服务设施短板，合理满足人民群众生活需求。

在城市更新中，部分区域的15分钟生活圈或许可以再缩短，以应对区域老龄化的特征，具体措施包括持续推进适老化建设，加快公共场所无障碍环境建设改造等。

另外，城市更新的着力点是“更新”，而不是大拆大建。《行动意见》明确要求：坚持实事求是、因地制宜，尽力而为、量力而行，不搞劳民伤财的“面子工程”“形象工程”。也就是说，要避免城市更新成为传统意义上的房地产开发，不能成为房地产开发的“第二阵地”。

其次来看资金和运营，这其实是一个问题的两个方面。

资金投入是城市更新的基础保障，资金主要来自3个方面，政府财政性资金投入、社会资本的投入和城市更新区业主的投入。

数据表明，2024年，财政部安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目，地方上也为之提供了配套资金。这些项目都是城市更新的内容。

仅靠中央财政和地方财政的投入显然是不够的，重要的是调动社会资本的力量。今后要进一步强化政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。要明确投资者有合理收益的原则，这样才能充分调动社会资本对城市更新的积极性。这方面还有很多探索空间，因为这是城市更新最重要的资源来源渠道。

最后是城市更新中的治理，城市更新不单要更新“硬件”，也要更新“软件”。

“硬件”指的是基础设施等方面的更新，“软件”指的是城市服务系统上的进步，包括现代物业管理等。前述全国城市更新工作推进会强调，要下功夫抓好系统治理和基层治理，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化。“硬件”和“软件”的更新都需要居民配合。

今年是“十四五”的收官之年，也要为“十五五”规划开局打好基础。城市更新是房地产发展进入新模式阶段的重要举措，关系到很多人的切身利益，在规划、资金、运营、治理着力是重要抓手，从深层次解决存在的矛盾是加大改革力度的方向。