银行预计房价还会跌

澳洲房市下行浪潮正在席卷新州中海岸，连总理阿尔巴尼斯名下的房产也受到影响。

2024年，阿尔巴尼斯与当时的未婚妻Jodie Haydon在中海岸的Copacabana共同购买了一套海边悬崖住宅，成交价为430万澳元。

但Cotality基于当地近期可比销售作出的估值，这套房子目前大约值395万澳元，账面价值缩水了35万澳元。

这套房产如今被视为当地房市转向的一个缩影。

专家称，房产市场降温的部分原因在于今年5月联邦预算中公布的房地产税改革，包括负扣税政策调整以及资本利得税变化。

再加上澳洲央行加息以及伊朗战争爆发后全球经济活动放缓等因素，共同压低了澳洲房价。

自5月推出房地产税收改革以来，新州中海岸成为新州房价调整幅度较大的地区之一。

数据显示，过去3个月，中海岸的住宅价值平均下跌2.2%，相当于跌了22,224澳元。

而阿尔巴尼斯的房产所在的Copacabana跌幅更明显。根据REA Group的数据，当地房价较去年平均下跌约11.5万澳元。

与此同时，ANZ的模型显示，在高利率和房产税改革的推动下，澳洲房价今年可能继续下跌。

根据Canstar的分析，悉尼的房价预计在2026年和2027年累计下跌14.5%。

Canstar数据洞察总监Sally Tindall表示，这一预测对那些在悉尼房价高点或接近高点位置买房的人来说，前景相当严峻，尤其是首付少的买家。

“如果预测成真，一些近期在悉尼买房的人可能还没庆祝自己成为房主一周年，就发现自己欠银行的钱已经超过房子本身的价值。”

墨尔本也好不到哪儿去。ANZ预计，墨尔本的房价可能下跌约12%。

Tindall在谈到整体市场时表示，低首付买家在房价下跌中更容易受到冲击。

这些买家不仅要承受利率上升的压力，而且可能更难通过再融资转到更便宜的贷款产品。

她指出，低首付贷款增加让这个问题更加令人担忧。

截至今年3月的6个月内，澳洲新增自住房贷款中，首付比例为5%或更低的贷款总额超过100亿澳元。

虽然这类贷款只占所有新增自住房贷款的4.3%，还不足以让监管机构立即担心，但这一比例本身已经创下纪录，而且出现时点正好是房价刚开始下滑之际。

“负资产真正的问题在于，它会夺走房主的灵活性。”Tindall说。

“如果房主不得不卖房，可能需要自己拿出现金填补房屋出售价格与贷款余额之间的缺口。”

“负资产也会让再融资变得更困难，特别是在房主最需要更低利率的贷款的时候，反而可能无法顺利转贷。”

Ray White经济学家Nerida Conisbee表示，负扣税和资本利得税改革对市场的主要影响是打击买家的信心。