来源：澳洲财经见闻

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澳洲房价连涨十月！央行惊呼买房潮来得太快

澳洲央行官员承认，自今年首次降息以来，房价的即时上涨出乎意料，房价自那以后每个月都在上涨。

在澳大利亚工业集团（Australian Industry Group）执行午餐会上发表的广泛讲话中，RBA首席经济学家莎拉·亨特（Sarah Hunter）指出，央行低估了澳大利亚人对借贷成本下降的反应速度。

“到目前为止，市场反应比我们预期的要强一些，近几个月二手房市场的活跃度略高于预期，”亨特女士表示。

换句话说——澳大利亚人比央行预期的更快地掀起了买房热潮。

今年，央行已三次下调利率，每次下调25个基点，分别在二月、五月和八月。

与此同时，全国房价在十月份又上涨了0.6%，标志着房价连续十个月上涨，根据Proptrack数据。

悉尼的住宅价值今年迄今已上涨91,600澳元——仍低于布里斯班的112,700澳元和珀斯的100,400澳元涨幅。

尽管房价上涨速度超出预期，RBA在十一月的《货币政策声明》中指出，这符合“宽松周期”的趋势。

“市场状况依然紧张，拍卖成交率升至18个月以来的高点，超过70%。”RBA此前写道。

央行还指出，政府的首次购房者计划进一步推高了过热的市场。

“澳大利亚政府的5%首付计划预计将在未来一段时间对房价产生进一步的上行压力。”

房市并非唯一让RBA担忧的问题。

亨特女士还提出了对澳洲劳动力市场的关注——劳动力仍然“略显紧张”，以及降低生活成本是否会让工人减少工作时间。

央行尤其关注女性和年长的澳大利亚人，这些群体近年来推动了就业增长，同时也在考量求职者的技能是否符合企业需求。

“我们认为劳动力市场目前有些紧张——换句话说，它的运作略超出通胀目标可持续的水平，”她说。

RBA还在评估求职者技能是否与企业需求匹配——不匹配可能会给经济带来风险。

02

悉尼真实房价水平曝光？远不止$100万！实际成本超3倍…

据RealEstate网站11月22日报道，悉尼的房价如今几乎比挂牌价高出一倍，这一现象正不断加剧对澳洲经济、退休收入以及家庭财务的风险。

别再想着只要付100万澳元就能买房了——最新研究显示，一套普通悉尼独立屋的实际总成本超过300万澳元，而一套公寓的长期花费也将达到约165万澳元。

这项由Finder.com.au发布的令人震惊的研究，对购房的真实支出进行了全面分析，涵盖印花税、首付、购房价格以及贷款周期内的利息。

结果显示，悉尼一套中 位价为162万澳元的独立屋，若以20%的首付购入，30年后总支出将接近310万澳元，其中仅州政府印花税一项就高达7.28万澳元。

Finder指出，若首付比例降至10%，同样价位的房屋在贷款期结束时的总成本将达到330万澳元，而若购于Hills District的Baulkham Hills——目前悉尼搜索量最高 的独立屋区——总支出更将飙升至380万澳元。

该区的独立屋中位价为193万澳元。

即使是在悉尼一些房价相对较低的地区，如Penrith（首房买家可享印花税优惠），购房者在贷款期内的总支出仍超过100万澳元，远高于当地的平均购房价 （57万澳元）。

这些数据的计算前提是贷款期间利率保持稳定。

Finder房贷专家Richard Whitten表示，房屋的真实成本正逐步在澳洲经济中产生连锁反应。

“利息才是真正的杀手，”Whitten说，“澳洲的房价如此高昂，导致大多数人30年内要支付的利息数字已经到了惊人的程度。 ”

这意味着未来的利率必须受到一定限制。如果澳洲人要借100万澳元买房，那么7%或8%的利率足以让他们陷入困境。

与此同时，经济学家也警告称，由于能源价格飙升可能重新点燃通胀，利率上升的风险或将在明年年底重新出现。

My Housing Market首席经济学家Andrew Wilson表示，如果能源价格在2026年继续 上涨，澳联储可能需要“收回”今年的一次降息。

VanEck投资及资本市场负责人Russel Chesler本月早些时候也指出，如果通胀不降 温，“下一个动作很可能是加息”。

澳洲联邦银行（CBA）则已撤回此前对进一步降息的预测，称当前降息周期已结束，明年大概率不会再有降息。

不过，其他三大银行仍预计明年初可能会有一次降息。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，购房的真实成本说明澳洲经济如今比以往更容易受到利率变化的冲击。

她指出，如果澳联储重演2022至2023年间连续13次加息的情况，可能会让整个经济 陷入窒息。

“现在只要稍微提高一点利率，就足以让市场完全停滞，”她说，并补充称，过高的债务水平是银行不断推动家庭增加借贷的结果。

“银行在鼓励人们延长贷款期限，”Conisbee解释道，“过去房贷的标准期限是25年，现在普遍是30年，有些银行甚至提供40年的贷款。银行推出的金融产品让购房者通过延长贷款时间来借到更多的钱。”

Digital Finance Analytics的数据科学家Martin North则指出，家庭收入的增长远远赶不上房价的上涨。

“房价的攀升导致抵押贷款额急剧增加，债务增长速度远超收入，”他说，“结果是家庭不得不缩减支出，这也让经济活动整体放缓。”

家住Western Sydney的房主Mark Lawrenson表示，他通过每隔几年重组贷款来减轻 房贷负担。

他希望澳联储能够进一步降息，“哪怕一点点也有帮助，”他说，“每次听到降息的消息，都是好消息，因为那意味着我们的口袋能多留一点钱。”

Mortgage Choice Beecroft的贷款经纪人Richard Brown则指出，银行往往对长期 客户收取比新客户更高的利率，这使得房屋持有成本居高不下。

他建议房主多比较贷款产品，确保自己能享受最优惠的利率和最合适的贷款方案。

03

中介操控+报告造假！悉尼验房水太深，这些套路要警惕

在买房前依赖验屋报告，是许多购房者的常规操作。但在新州，这一环节正暴露出系统性缺陷。

从无资质验屋师、地产中介操控报告，到监管缺位、保险理赔拖延，一份“无白蚁”报告，最终让一名买家损失超过10万澳元。

Tim（化名）是一位在矿区工作的离异男子，因工作无法亲自看房，只能依赖一份由卖方提供的建筑与虫害联合验屋报告来判断房屋状况。

然而搬入不久后，深夜如厕时他听见墙内异响，掀开装饰面板后，发现木结构早已被白蚁蛀蚀成纤维状。

后续独立检测发现，整栋两层房屋严重遭白蚁侵蚀，二楼被判定为“不可居住”。

尽管验屋师有专业责任险，保险公司却拖延理赔长达20个月，直到案件接近开庭才达成和解。

Tim最终获得赔偿，但扣除房屋拆除与其他费用，仍净亏10万澳元。

他的遭遇正是新州购房前验房体系系统性问题的一个缩影——该体系饱受报告质量堪 忧、房产中介操控、检测人员缺乏适当资质与标准等问题困扰。

这些缺陷可能导致买家陷入“问题房”困境，最严重时甚至面临房屋无法居住的局面。

2009年，新州政府为削减“繁文缛节”，取消了购房前检测人员的强制执照要求，这一举措每年为政府节省2.2万澳元的管理费用。

但建筑检测员Josh Brook指出，当检测人员被认定存在疏忽时，由于没有执照可吊 销，他们不会受到任何处罚。

Brook表示，“行业的核心问题并非执照本身，而是房产中介和在线平台在检测报告销售领域近乎垄断的地位。”

他透露，自己每年要参与15至20起相关法庭案件（多数以和解告终），且近期发现此类法律纠纷激增70%。 例如，悉尼南部一名检测员曾两次未能检出白蚁问题却仍被认定存在疏忽，但房产 中介仍继续合作使用该检测员。

“问题的关键在于购房者——我们见过无数案例，他们没有3万或5万澳元启动法律诉讼。”

律所合伙人Sharon Levy和David Creais表示，无需具备任何资质，任何人都能自称建筑顾问。

“这一行业不受任何监管或核查，甚至不需要购买职业责任险，显然会引发诸多问题。”

“许多愤愤不平的购房者来找我们，他们买房时都以为，看过卖家提供的购房前检测报告后，房产状况是没问题的。”

“另一方面，我们也听闻有检测员被阻止进入房产进行检测，只因中介担心他们会出具真实合规的报告，进而可能导致交易泡汤。”

他们处理过的案例中，不乏存在严重漏水、结构安全隐患和未被发现的白蚁侵扰的房产。

Creais说道，“这对购房者来说可能是毁灭性的打击，尤其是首次购房者和年轻家庭，搬进自以为的梦想之家后，却发现房子存在安全隐患、无法居住。”

律师Nick Pidcock指出，当买家因检测员出具疏忽报告而起诉未投保的检测员时，对方可能通过将公司清算、更换新名称和董事重新注册的“凤凰涅槃”式操作，逃避损害赔偿责任。

十余位检测员和行业专家证实，越来越多中介将直接委托出具的检测报告作为“营销工具”，而无执照检测员提供的快速、廉价且不可靠的评估，往往会遗漏重大缺陷。

疏忽索赔案件的增多，已导致部分检测员的责任险免赔额翻倍，最高达1.5万澳元。

Pidcock目前正在处理一起案件，核心是测试中介委托出具不合格报告的检测员后，自身是否需承担责任。

不过，多数争议案件不会进入庭审阶段，要么由保险公司和解，要么原告因诉讼成本过高而撤诉。

Pidcock补充道，“还存在隐瞒类案件，卖家明知房产存在损坏，却故意采取措施隐瞒，意图欺骗买家。”

澳洲建筑顾问协会前主席David Hall自1986年起从事检测工作，但2005年左右房产中介“掌控局面”后便退出了这一领域。

“我出具的纯建筑类购房前检测报告大多定价850或1200澳元，但现在人们花450至600澳元就能买到，其中一些还包含虫害检测，内容却完全流于通用模板。”

诸如Before You Buy（BYB）之类的在线平台，已在全澳范围内分发了超过68万份 购房前检测报告。

平台上列出的检测员，其建筑与虫害联合检测服务起价仅420澳元。

Pidcock表示，部分特许经营机构出具的报告因包含大量免责声明和除外条款，变得“毫无价值”。

BYB首席执行官Rhys Rogers称，平台上有约200名新州检测员注册，自2015年上线 以来已移除约10人。

“我们只合作具备相关保险的检测员，平台上70%至80%的检测报告是由卖家或房产中介发起委托的。”

买家代理Tiron Manning会为多数客户委托独立检测，因为一些卖家发起的检测报告缺乏细节，且存在淡化或遗漏重大缺陷的情况。

“房产中介将卖家提供的检测报告当作快速促成交易的工具，鼓励买家签订无条件购房合同。”

近期，Manning对比了一份11页的卖家检测报告和一份82页的独立检测报告，发现前者遗漏了价值30万至40万澳元的房产问题。

他曾向新州公平交易厅（Fair Trading）和前建筑专员反映过报告间的巨大差异，但未获任何行动。

他表示，该问题不在建筑专员的管辖范围内，而公平交易厅也因未收到足够多的投 诉，未将其列为优先处理事项。

“买家代理必须购买责任险，建筑检测员无疑也应如此，这恰恰体现了他们所提供建议的重要性。”

新州客户服务部表示，自2021年以来共收到26起与购房前检测相关的投诉。

发言人称，所有投诉要么已解决，要么已告知消费者通过新州民事和行政法庭寻求法律救济，或获取法律咨询服务。

04

最高1年涨40%！大悉尼土地总价值飙至$2万亿

由于西悉尼地区——包括Aerotropolis周边——的房产需求飙升，悉尼土地总价值首次 飙升至惊人的2万亿澳元。

《每日电讯报》报称道，新州土地总价值已突破3万亿澳元，Byron Bay等度假胜地推动了总价值的上升。

然而，年度NSW Valuer General土地估值报告显示，部分“次级”生活地区出现“小幅调整”，这也导致今年全州农村土地价值下降。

新州政府每年都会为全州每一块住宅、工业及商业土地进行估值，以供Revenue NSW计算土地税，同时帮助市议会制定税费。

土地估值的最关键参考因素是房产交易，最新数据分析了超66000宗交易。

大悉尼地区的土地总价值较去年上涨4.5%，从1.9万亿澳元增至2万亿澳元。

在西悉尼地区，由于买家倾向选择价格更可负担的地段，Fairfield与Penrith的住宅土地价值上涨约11%，华人区Burwood上涨5.1%。

商业土地方面，Camden的涨幅居前。

NSW Valuer General’s Office表示，这得益 于即将启用的航空城附近空间需求增加以及人口增长。

悉尼的工业土地价值上涨约3.5%，主要归因于西悉尼机场与地铁线带来的区域建设与就业效应。

在内陆地区，人口向西迁移推动新州西部乡镇土地价值显著增长，其中Hay的土地价值上涨40%。

NSW Valuer General的Sally Dale表示，最新土地估值反映出新州各类住宅市场的持续需求，短期内没有任何放缓迹象。

她指出，土地价值增长主要受到低利率、人口增长以及房源短缺的推动。

“我们观察到新州西部住宅市场连续第二年出现强劲增长，这意味着越来越多人迁往西部地区。”

“部分沿海住宅市场也出现了高于平均水平的增长——包括Byron和纽卡斯尔——这得益 于这些高端沿海区域的受欢迎程度，以及首次购房者对更可负担地区的强烈需求。”

“在大都会地区，Fairfield、Lane Cove和Penrith的涨幅均超10%，因为需求持续超过供给。”

全新州土地总价值合计上涨3.6%。 各市议会每三年一次接收更新的土地估值，其中约三分之二将依据修订数据调整税费。

土地与房产厅长Steve Kamper表示，最新估值显示市场已进入“可持续、稳定增长”的模式。

他说，Minns政府将继续把重点放在增加房产供应以应对住房短缺问题上。

“无论你是年轻夫妇、投资者，还是其他购房群体，这都是令人振奋的消息，将提振人们对新州房市的信心。”