来源：郁言债市

摘要

本周（2025年11月17-21日）中证REITs全收益指数收于1,041点，周度下跌0.89%，整体仍处震荡区间。周内来看，本周行情走势向下，周二至周五均收跌。77只REITs总市值收于2198亿元，环比-1.18%，其中流通市值1146亿元。

► 二级市场

本周REITs表现不佳，各细分资产均下跌，全市场68只收跌，仅9只收涨。数据中心板块跌幅最大达3%，是与权益市场科技行情最紧密的REITs类型。受债市调整及部分个券扩募采用配售方式的影响，租赁住房整体下跌1.55%。能源设施、仓储物流跌幅也超过1%。消费设施板块进入四季度业绩冲刺期，本周跌幅0.84%。市政环保板块跌幅最小，除了济南能源供热下跌3%外，污水处理、原水供应等波动极小。

REITs成交情绪走弱，日均成交4.7亿元、1.1亿份，日均换手率0.43%，环比分别下降15.3%、22.7%、0.12pct。

► 一级市场

11月18日，中航中核集团能源REIT正式申报至上交所，原始权益人中核汇能是中国核工业集团重要的新能源电力项目投资和运营主体，主要从事风能、光伏发电业务。11月21日同属于中核集团的华夏中核清洁能源REIT反馈了交易所审核意见，项目底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站。

► 投资建议

数据中心板块：本周润泽科技数据中心跌幅达3.6%，万国数据中心也下跌近2%。两只数据中心REITs的签约客户单一，租约较长，现金流对客户依赖度很高，但客户为我国三大电信运营商，可靠性强。本周下跌后润泽科技数据中心分派率又回至4%左右，主力资金仍有净流入，在权益板块科技行情起势后可继续关注。

租赁住房板块：本周全部个券收跌，目前板块分派率已从6月底的2.83%提升至3.14%，项目基本面经营正常，每逢大幅度的调整后即是较好的配置窗口。受扩募采用配售方式影响，华润有巢近期调整幅度很大，11月前三周的每周日均换手率分别达到2.0%、1.8%和2.6%，可关注扩募配售进度及配置机会。此外，需关注扩募审核中的厦门安居后续发售方式。

园区板块：表现分化明显，建议优先关注出租率靠前、租金单价合理的园区个券。重庆两江受即将解禁31%份额的影响，近两周合计跌幅10%。两江新区升级为行政区，已设置收益分配调节机制，目前分派率约4.85%，可关注超跌机会。

12月园区板块有较多个券解禁，包括南京建邺、重庆两江、成都高投、和达高科、招商科创，需留意相关交易压力。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年11月17-21日）中证REITs全收益指数收于1,041.16点，周度下跌0.89%，整体仍处震荡区间。周内来看，本周行情走势向下，周二至周五均收跌，累计跌幅近1%。截至周五，我国已上市的77只REITs总市值收于2198亿元，环比-1.18%，其中流通市值1146亿元。

01

二级市场

1.1.整体情况：数据中心、租赁住房领跌，成交情绪边际走弱

本周REITs表现不佳，各细分资产均下跌，全市场68只收跌，仅9只收涨，数据中心、租赁住房、仓储物流板块均无个券上涨。数据中心（IDC）板块跌幅最大达3%，是与权益市场科技行情最紧密的REITs类型。受债市调整及部分个券扩募采用配售方式的影响，租赁住房板块整体下跌1.55%。能源设施、仓储物流整体跌幅也超过1%。消费设施板块进入四季度业绩冲刺期，本周跌幅0.84%。市政环保板块跌幅最小，除了国泰海通济南能源供热下跌3%外，污水处理、原水供应等波动极小。

本周REITs成交活跃度环比走弱，日均成交额4.72亿元、日均成交量1.11亿份、日均换手率0.43%（未考虑近两周新上市项目），环比分别下降15.28%、22.70%、0.12pct。

分板块来看，本周新型设施、租赁住房、市政环保换手率领先。新型设施本周跌幅最大，日均换手率近两周保持在1%以上。消费设施板块的日均换手率最低仅0.27%，但主力净流入率达6.65%，仍值得考虑消费板块中分派率较高或近期跌幅较大的个券。

1.2 细分板块：关注数据中心调整机会，留意租赁住房扩募冲击

数据中心板块本周领跌，目前该板块仅2只REITs，其中润泽科技数据中心跌幅达3.60%，另一只万国数据中心也下跌近2%。两个数据中心REITs的签约客户单一，租约较长，现金流对客户依赖度很高，但客户为我国三大电信运营商，可靠性强。

南方润泽科技数据中心REIT项目资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，直接客户为中国电信北京分公司，为单一租户。项目可供上架总功率42,479kW，实际上架功率42,156kW，上架率99.24%，托管服务费单价为1,139.53元/kW/月（含税），三季度报告期末剩余协议期为9.25年，托管服务费收缴率为100%。

南方万国数据中心REIT项目资产位于江苏省苏州市昆山市，直接签约客户上海电信（收入占46.41%）和上海联通（收入占51.79%）。项目总可售功率为29,044kW，期末实际计费功率为28,122kW，期末计费率为96.79%，期末托管服务费收缴率为100%，三季度报告期内有效托管服务费单价水平为570元/KW/月（含税），报告期末加权平均合同剩余期限为3.73年。

权益市场中，本周AI算力板块整体也呈震荡下跌趋势，主要受前期涨幅过大、三季报预期兑现及资金调仓影响。本周下跌后润泽科技数据中心分派率又回至4%左右，主力资金仍有净流入，在权益板块科技行情起势后仍可继续关注。

租赁住房板块本周全部收跌，华泰苏州恒泰租赁住房跌幅最大达3.42%，中金厦门安居和华夏基金华润有巢也有2%以上的跌幅。流动性较好的租赁住房板块可持续关注，目前板块分派率较上周提升0.06pct，已从6月底的2.83%提升至3.14%，三季报显示项目基本面经营正常，每逢大幅度的调整后即是较好的配置窗口。

配售机制下有除权后基金份额价格下降、持有权益稀释而带来损失的风险。受扩募采用配售方式影响，华夏基金华润有巢近期调整幅度很大，从2025年10月29日扩募获批以来，11月前三周的每周日均换手率分别达到了2.04%、1.81%和2.55%，本周五的单日换手率高达4.50%，远高于同行。2025年以来，华夏基金华润有巢季度末出租率分别为94.74%、95.00%、92.74%，均维持90%以上，期末租金单价分别为2.16、2.17、2.16元/平/天，基本面运营稳定，目前分派率在3.20%左右，可关注扩募配售进度及配置机会。另外需要留意华润有巢将于12月9日解禁14%的份额。

中金厦门安居也已经处于扩募审核进程中，需要关注后续是否仍会采用有配售方式进行，从而带来投资者的配售操作风险。

交通设施板块中，13只个券仅平安宁波交投、华夏南京交通高速公路、平安广州广河3只REITs收涨，其余10只均有不同程度下跌，其中11月已经解禁的2只路产跌幅较大，分别为华泰江苏交控（2025/11/15解禁55%，本周跌幅4.05%）和招商高速公路（2025/11/21解禁55.78%，本周跌幅4.28%）。中金安徽交控将于2025/11/22解禁37.29%，本周跌幅0.15%，留意下周的解禁影响。

产业园区板块表现分化明显，本周收涨的有4只，分别为中金亦庄产业园（+0.96%）、国泰海通东久新经济（+0.56%）、中金联东科创（+0.36%）和广发成都高投产业园REIT（+0.36%），其余16只收跌，跌幅最大的是中金重庆两江（-5.09%）。在“以价换量”策略下园区仍面临较大去化压力，板块分派率已提至4.61%，建议优先关注出租率靠前、租金单价合理的园区个券。

中金重庆两江REIT本周继续下跌，近两周合计跌幅约10%，预测是受12月即将解禁31%份额的影响，可关注超跌机会。项目底层资产为位于重庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创核心区内的双鱼座、双子座、凤凰座项目及拓D一期D2项目，2025年以来三个季度末的出租率分别为90.00%、88.11%、87.81%，出租率及单价均呈现一定的下降趋势，部分租户存在未及时缴纳租金情况。但近期根据重庆市政府公告，重庆市撤销江北区、渝北区，设立两江新区，两江新区“升级”为行政区，调整后两江新区继续保持经济开发建设的首位度和优先级。此外，中金重庆两江已设置收益分配调节机制，分红有一定的保障度，目前项目分派率约4.85%。

12月产业园区板块有较多个券面临解禁，需要留意相关交易压力，主要有华泰南京建邺（2025/12/3，26.19%）、中金重庆两江（2025/12/11，31.02%）、广发成都高投产业园（2025/12/19，37.60%）、华夏和达高科（2025/12/27，31.00%）、招商科创（2025/12/31，36.98%）。

个券层面，涨幅较大的是中金亦庄产业园（+0.96%）、平安宁波交投（+0.92%）和华夏南京交通高速公路（+0.60%）。跌幅较大的是中金重庆两江（-5.09%）、中信建投明阳智能新能源（-4.86%）和招商高速公路（-4.28%）。

02

一级市场

2.1 中航中核集团能源REIT申报至上交所

11月18日，中航中核集团能源REIT正式申报至上交所，原始权益人为中核汇能有限公司，是中国核工业集团有限公司（简称“中核集团”）重要的新能源电力项目投资和运营主体，主要从事风能、光伏发电业务。中核集团下属上市子公司中国核能电力股份有限公司为公司控股股东，国务院国资委为公司实际控制人。在“双碳”目标背景下，公司近年来装机规模快速增长，机组构成全部为清洁能源机组，在全国新能源发电市场具有很强的竞争地位。2025年1～6月，公司实现营业收入76亿元，毛利率为44.73%。

从区域分布来看，2024年末，中核汇能的风电发电资产分布于全国17个省市自治区，其中甘肃、新疆、内蒙古、河南、广西等地合计占比达到52.11%，光伏发电资产覆盖全国22个省市自治区，其中新疆、宁夏、山东、河北及贵州等地合计占比达到36.54%。2022 年以来，受平价上网项目占比增加及市场交易进程加快等影响，公司风电及光伏平均上网电价均有所下滑。

11月21日，华夏中核清洁能源REIT反馈了交易所审核意见，该项目底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站，原始权益人为新疆新华水电投资股份有限公司，最终控制方也是中国核工业集团有限公司（中核集团）。

截至2025年11月21日，年内剩余潜在发行项目1-2单左右。具体来看：当前已发售待上市的有1单（华夏安博仓储物流2025-11-18基金合同生效），交易所已反馈7单（华夏中核清洁能源2025-11-21、山证晋中公投瑞阳供热2025-11-6、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理1单（易方达广西北投高速2025-11-4），交易所已申报1单（中航中核集团能源2025-11-18）。

2.2 本周其他要闻

1.【鹏华深圳能源REIT】拟于2025年11月27日星期四9:00-17:30在深圳市福田区举办投资者开放日活动，报名截止时间为11月25日星期二17:00。

2.【博时蛇口产园REIT】持有人大会审议通过了《关于博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金置换对外借款并修改基金合同的议案》，后续将向招商银行借入一笔经营性物业抵押贷款，等额置换原存续的并购贷款。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《关注数据中心调整机会——公募REITs周速览（2025年11月17-21日）》

报告发布日期：2025年11月23日