每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜陈梦妤    

香港楼市在2025年第四季度迎来了重要转折。

短短两个月内，阿里巴巴、京东两大内地互联网巨头斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼。与此同时，地产界名人率先行动，内地高净值人群与本地刚需客亦同步入场，带动整体成交回暖。

中原地产数据显示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值。

随着市场成交的回暖，部分机构对香港房价走势也有了积极期盼。12月9日，中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%；仲量联行香港主席曾焕平也在12月10日指出，香港楼价今年已见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5%。

12月15日下午，中原地产香港西半山首席营业董事李巍在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）微信采访时表示，“减息周期和租购倒挂”是推动今年香港楼市成交大幅反弹的重要原因。

“2025年香港放宽印花税门槛，进入减息周期，置业门槛下降，而且港股造好（注：港股常用术语，指股票市场整体呈现上涨或积极的走势），财富效应刺激买家入市意欲。租金已连续上升3年，首11个月累升4.84%，进一步吸引投资客入市收租。与此同时，减息后‘供平过租’（注：指购买房产后每月的按揭供楼金额，低于租住同类型单位所需支付的租金），亦吸引租客转租为买。”李巍说。

今年四季度以来，香港商业地产与住宅市场同步上演“抄底潮”。

10月，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，同时获得屋顶标志使用权及50个专属停车位，计划设立双总部。

这处位于“香港第一号地段”的物业，前身为怡东酒店，而阿里巴巴集团当前在时代广场的租约2028年才到期，提前置业的举动被解读为对香港市场的长期押注。

12月，京东集团通过旗下投资公司以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益。该甲级写字楼位于干诺道中核心地段，毗邻友邦金融中心，可直通中环地铁站。京东方面明确表示收购将满足自用需求，助力供应链、零售等业务在港拓展。

两大内地巨头的百亿港元级交易，打破了外资与本地老牌家族对核心商办资产的长期主导格局。

住宅市场的“抄底大军”同样阵容强劲。

地产界名人率先行动。公开资料显示，年内鹰君集团主席罗嘉瑞家族已购入至少29个单元住宅及1个写字楼物业，总涉资近6.78亿港元；中原集团创始人施永青已通过旗下基金扫入6个单位，涉资超9300万港元；利希慎家族单月动用1.52亿港元，在自家项目连购4套住宅及2个车位等。

与此同时，中原地产数据显示，1—11月，香港5000万港元以上一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；5000万港元以上二手豪宅成交248套，同比大涨34.1%。

在李巍看来，香港豪宅市场回暖与香港金融市场回暖呈现正相关。2025年香港金融市场向好，截至9月底本港银行的存款总额达19.14万亿元。而且，港交所数据显示，今年前11个月，首次公开招股集资额为2594亿元，按年升近2.3倍，吸引更多高净值资金流入香港，进一步带动豪宅交投。

李巍还向每经记者表示，目前在香港住宅市场，内地资金也已成为重要增量。

“自2024年2月28日全面撤辣（注：指香港特区政府于2024年2月28日起全面撤销所有针对住宅物业的需求管理措施）起，内地买家已不需付高额印花税，入市成本较以往显著减少。投资方面，现时租金回报高企，尤其是大学附近区域。自2024/25学年起，香港特区政府将大学非本地生学额上限由20%提高至40%，大学区附近住屋及租赁需求强劲，西半山邻近香港大学的呎租更高达90—100港元（1平方呎≈0.0929平方米‌），租金回报达4厘（即年化4%），也成为香港楼市投资的重要方向。”李巍说。

另据香港中原地产数据，2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，已超越2024年全年1.1631万宗纪录，再创1995年有统计以来新高。

巨头与资本的集体入场，背后是香港楼市多重筑底信号的集中释放。

成交量方面，中原地产数据显示，香港1—11月整体楼宇买卖登记量达7.17万套，预计全年将达7.8万套，较2024年增长15%，有望创2021年以来新高；一手住宅连续9个月成交破1500套，二手住宅连续8个月成交破3000宗，均为近年罕见的活跃水平。

供应端，香港对新地块的推出整体较为谨慎，香港发展局公布的2025/26财政年度卖地表明确显示，该年度计划推出8幅住宅地块。

需求端，部分业内人士认为，减息周期的启动正在改变着香港的市场预期。

“香港在9月后进行了多次减息，现在房贷利率已降至3.25厘。随着房贷利率的下降，越来越多物业出现‘供平过租’现象，叠加住宅租金连续上涨，不少香港租客开始转向购房市场。”12月15日，香港房产中介加文向每经记者表示。

对于香港楼市后续走向，多家机构持乐观态度。

中原地产预计，2026年香港房价涨幅可达15%，二手住宅成交量或大增三成至5万宗；仲量联行则持审慎乐观，预测中小型住宅价格上涨5%；利嘉阁总裁廖伟强认为整体楼价将升7%，豪宅涨幅可达8%；花旗集团大中华经济师雷智颜预期，香港住宅价格在明年增长3%，商厦则会继续受压。

摩根大通在研报中提到，预计到2026年底，香港楼价将反弹约5%。其中，股市表现韧性产生的财富效应、被压抑的需求释放、按息预计下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏等多重因素，正在支持香港住宅市场的持续复苏。

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封面图片来源：图片来源：每经记者 张建 摄