（来源：易居研究院）

2025年，上海房地产市场在全国深化调整的宏观背景下，凭借坚实的城市基本面、精准的政策调控与持续的结构优化，展现出很强的韧性与发展定力。本报告基于2025 年1-11月市场运行数据，从土地供应、新房交易、二手房流通、商办转型等多维度系统梳理市场特征，深度解析政策红利释放、区域价值重构、品质升级加速等核心机遇，全面总结市场在供需平衡、资源配置、民生保障等方面的积极成效。同时，结合“十五五”规划要求与城市发展战略，从需求激活、供给优化、金融赋能、监测升级等维度提出系统性建议，并对 2026 年市场发展趋势作出预判，为推动上海房地产市场高质量发展、实现向新发展模式平稳过渡提供参考。

上海房地产市场整体表现稳健，结构持续优化

2025 年，上海房地产市场顶住全国行业调整压力，以“稳投资、稳房价、稳预期”为核心目标，实现了量稳质升的良好发展态势。市场运行呈现“核心资产坚挺、改善需求主导、政策效应凸显”的鲜明特征，结构优化成效显著，充分彰显了房地产市场的内在稳定性与抗风险能力，呈现了上海房地产市场的相对优势和很强的韧性。

（一）土地市场：优质供给聚焦核心，多元主体踊跃参与

2025 年上海土地市场坚持“精准供地、提质增效”原则，实现了供需两端的动态平衡与结构优化。2025年1-11月，上海土地市场表现强劲，成为全国房地产市场的亮点。根据CRIC数据统计，上海1-11月出让土地总建筑面积1223.9万平方米，同比上涨0.93%，其中商品住宅用地总成交建筑面积327.1万平方米，同比上涨3.48%。上海今年通过公开市场（公开挂牌出让的住宅、商住地，不含协议、遴选等方式）出让土地成交金额1520亿元，同比增幅 9.7%。土地市场的活跃表现，既反映了开发商对上海城市发展前景的坚定信心，也为后续市场供应提供了优质保障。

核心区域优质地块成为市场焦点，区域价值进一步凸显。徐汇滨江、北外滩等热门板块地块竞争激烈，溢价率保持在合理区间。这些地块凭借完善的配套设施、优越的自然景观与清晰的规划定位，成为品牌房企的必争之地，也为未来高端住宅产品的打造奠定了基础。

市场参与主体呈现多元化格局，民企活力显著回升。在政策支持与市场信心修复的双重作用下，民企参与土拍的积极性明显提高，11月第九批次土拍中，佳运置业、宝业房地产等民企成功溢价获取优质地块，与国央企共同构成市场稳定的“双引擎”。这种多元竞争格局不仅优化了市场供给结构，也促进了开发理念的创新与产品品质的提升，为土地市场注入了可持续发展的活力。

（二）新房市场：品质升级主导行情，价格保持稳健增长

2025 年上海新房市场延续“量稳价升”态势，根据CRIC数据，1-11月上海商品住宅销售面积504.1万平方米，成交套数 40503套，10月价格指数连续84个月保持同比正增长，累计同比上涨 5.8%，涨幅位居全国主要城市前列。市场运行的核心特征是产品结构向高端化、改善型加速升级，居住品质成为购房者决策的核心考量。

高端改善型产品成为市场绝对主力，核心资产价值持续凸显。2025 年 1-11 月，商品住宅销售金额前十项目合计销售1124.39亿元，入围门槛提升至62.84亿元，上海壹号院以 220.3 亿元稳居榜首，金陵华庭、翡云悦府等项目销售额均突破百亿元。高端项目的热销不仅体现在成交金额上，更展现出强劲的市场号召力：金陵华庭二期推出的 360-875㎡大平层及复式楼，均价 20.5 万元 /㎡，120 套房源全部售罄，录得销售额 98.43 亿元；高福云境项目平均单价达 21 万元 /㎡，600㎡户型开盘当日即售罄，总销售额一举超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额。这些项目普遍具备核心区位、优质景观、绿色智能等多重优势，精准契合了高净值人群的居住需求与资产配置需求。

产品品质升级成为市场竞争核心，绿色智能特征显著。在“好房子”建设理念引导下，开发商纷纷加大在绿色建筑、智能系统等方面的投入，形成了政策激励与市场需求的良性互动。同时，新房产品总价段结构优化，根据CRIC数据，1-11月上海新建商品住宅总价段面积占比分别为：500-700万元区间占比最高，达19.91%；300-500万元区间次之，占18.14%；1000-1500万元区间位居第三，占15.80%；700-900万元和3000万元以上区间也较为显著，分别占12.70%和11.57%，可见新房产品梯度更加合理。

（三）二手房市场：政策激活刚需释放，成交规模稳中有升

2025 年上海二手房市场在政策红利持续释放的推动下，实现了成交规模的稳定增长与市场流动性的有效提升。从1-11月的总体状况看，根据CRIC数据，1-11月二手住房成交20.7万套，同比上涨8.3%。其中8月“沪六条”新政出台后，市场活跃度明显回升，9月成交环比上涨 3%，同比上涨 27%，11 月更是环比增长24.1%，创下近7个月来新高，跻身全年月度成交“第三高”。二手房市场的稳健运行，为居民置业升级与资产优化配置提供了重要渠道，也与新房市场形成了良性互补。

刚需群体成为市场核心支撑力量，成交结构呈现普惠特征。CRIC数据显示，总价300万元以下的二手房源成为成交主力，占比超过 60%，这一现象既反映了刚需群体的真实居住需求，也得益于房价回调与购房成本下降带来的入市门槛降低。从区域分布来看，浦东新区、闵行区、宝山区等外围区域成交套数占比达69.69%，与“沪六条”外环外限购放松政策形成精准呼应，政策导向性特征显著。

 二 

上海房地产市场面临的发展机遇与深化调整

2025 年，上海房地产市场正处于从“规模扩张”向“品质提升”、从“增量主导”向“存量优化”的关键转型期。在政策红利持续释放、城市更新加速推进、产业能级不断提升的多重利好驱动下，市场发展机遇与结构调整并存，为高质量发展奠定了坚实基础。

（一）政策持续优化，精准赋能市场活力释放

2025 年上海房地产政策以“支持合理需求、优化市场环境、防范化解风险”为核心，推出了一系列精准有效的调控措施，为市场平稳运行提供了有力保障。

今年8月25日上海出台的房地产新政（沪六条）对市场产生了积极影响。新政通过放开外环外限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度等措施，有效刺激了改善性需求释放。据市房管局数据，9月份上海二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27%，表明政策对二手房市场产生积极影响。未来，政策工具箱仍有丰富空间，可围绕多孩家庭、老年群体、高层次人才等特定群体推出更具针对性的支持措施，进一步释放市场内生动力。

（二）市场分化加剧，区域价值重构趋势明显

2025 年上海房地产市场的区域分化特征更加显著，这种分化既是城市发展阶段的必然结果，也是资源优化配置的客观体现，形成了“核心坚挺、远郊调整”的发展格局。

核心城区凭借稀缺资源与成熟配套，价值支撑稳固。黄浦、徐汇、静安等核心区域，依托“一江一河”沿岸开发、历史风貌保护等城市更新项目，居住品质持续提升，成为高净值人群的置业首选。远郊区域面临调整压力，去化周期相对较长。崇明、金山、奉贤等远郊区域，由于产业支撑不足、人口流入有限，市场表现相对平淡，部分区域二手房价格出现回调，郊环外去化周期已拉长至 36 个月。

市场分化背后是“人口、产业、配套”三大核心要素的重新配置，这种分化趋势有利于引导资源向高能级区域集中，促进职住平衡，为实施“一区一策”的差异化调控提供了现实依据，推动上海房地产市场形成更加健康、可持续的发展格局。

（三）商办市场转型加速，存量盘活空间拓展

2025年上海商办市场在城市功能升级与政策引导下，进入以“存量优化、功能转型、品质提升”为核心的调整期。虽然整体市场仍面临一定的去化压力，但通过“商改住”、功能更新、绿色升级等多种方式，存量资源盘活将取得成效，市场转型空间持续拓展。

今年7月3日上海发布商办楼宇更新提升政策，这为存量更新提升指明了方向路径。上海已启动多个商务楼宇改造升级或转化利用项目，预计未来三年将有更多存量商办物业通过功能转型，补充保障性租赁住房与人才公寓供应，实现“存量增值、民生保障”的双重目标。

商办市场向绿色、智能、复合化方向转型。随着数字经济、绿色经济的发展，企业对办公空间的需求从“单一办公”向“绿色低碳、智能高效、功能复合”转变。2025 年上海新建商办项目中，绿色建筑占比持续提升，智慧办公系统（如智能照明、能耗监测、远程办公支持等）普及率也不断提高，部分高端商务楼宇通过改造升级，引入商业、休闲、文化等多元业态，打造“一站式”商务生活空间，提升了市场竞争力。

（四）库存结构区域分化，供需平衡潜力巨大

2025年上海住宅市场整体库存保持在合理区间，从整体市场来看，全市新建商品住宅去化周期为19个月，略有攀升。库存结构呈现明显的区域分化特征，为实施精准调控、促进供需动态平衡提供了发力点。

中心城区徐汇、静安、浦东等核心区域，由于土地供应稀缺、市场需求旺盛，库存去化周期普遍在 8个月以下。远郊区域库存压力相对较大，去化周期较长。崇明、金山等区域，由于市场需求相对有限，库存去化周期超过 20 个月，部分项目面临一定的去化压力。针对这一情况，上海通过优化限购政策、完善交通配套、导入特色产业等方式，逐步激活远郊区域市场需求，同时控制新增供应规模，促进库存合理消化。

库存结构的区域分化，既反映了上海房地产市场的发展不平衡性，也为实施“一区一策”提供了现实依据。通过分类指导、精准施策，对库存去化周期合理区域适当增加优质供应，对库存压力较大区域重点激活需求、优化配套，能够进一步促进全市住房供需动态平衡，推动市场持续健康发展。

 三 

有力推动上海房地产市场高质量发展的相关建议

2026年是“十五五”的开局之年，为贯彻落实党的二十届四中全会精神和“十五五”规划建议中关于“完善促进消费制度机制，清理住房等消费不合理限制性措施”的重要部署，上海还可考虑进一步突破现有政策框架，系统性地破除制约住房消费的体制机制障碍。为推动市场向高质量发展转型，实现“稳中有进、提质增效”的发展目标，建议从以下五个方面综合施策：

（一）持续释放合理住房需求，增强市场流动性

在现有政策基础上，进一步优化政策工具箱，精准支持刚性和改善性住房需求，激发市场内生动力。一是细化差异化限购政策，针对多孩家庭、高层次人才等特定群体，在核心城区适当放宽购房条件，如对三孩家庭在核心区购房给予额外套数指标，吸引更多优质人才在沪安居乐业。二是深化信贷政策优化，鼓励银行业金融机构进一步降低首套及改善性住房贷款利率；针对刚需群体推出“首付分期”“利率优惠”等定制化金融产品，缓解置业资金压力。

积极发挥财政政策对楼市的支撑作用。当前上海的租金售价比（平均值2%以下）低于房贷利率（LPR 5年期以上3.5%），导致房产持有收益无法覆盖资金成本。贴息政策通过“隐形降息”，收窄这一利差，从经济账上重塑购房的合理性。目前广州等城市正在与金融管理部门探讨官方层面的房贷贴息政策，上海也要积极行动。当前全国性、财政主导的房贷贴息政策具备出台的逻辑和空间，可优先覆盖新增首套房贷，并运用超长期特别国债等工具提供资金。

优化调整房产税试点。上海作为房产税试点城市，当年出台的市场情况与现在已有很大的不同。实践表明，在当前投机性购房占比近乎可以忽略的现状下，既有房产税对一部分改善性需求也形成了一定制约。建议在评估总结试点经验基础上，考虑适时优化调整，以鼓励有购买能力的市民加大改善性购房的意愿。

创新住房金融产品供给。针对当前“卖一买一”置换链条不畅的突出问题，建议大力推广类似“置换接力贷”等创新型金融产品。通过推动商业银行设立专项额度，允许改善型客户在旧房出售前，能获得新购房资格认定与贷款支持，有效破解资金与资格的双重瓶颈。

（二）创新存量资产盘活机制，优化房地产供给结构

为有效化解库存压力并优化资产配置，建议通过以下路径系统性推进存量资源转化与功能提升。

建立存量住房转化保障房机制。建议由国有住房租赁平台牵头，针对库存压力较大的外围区域，定向收购符合条件的商品住宅。通过统一改造与运营，将其转化为人才公寓、保障性租赁住房或配售性保障性住房等多类型住房，实现去库存与完善住房保障体系的双重目标。为保障实施效率与财政可持续性，应同步制定明确的房源收储标准，并建立以市场评估价为基础的折价收储模型，合理控制财政支出。

推动商办楼宇功能转化与提质更新。针对大量闲置或低效商办物业，建议发布“商办功能转化正面清单”，明确允许其在符合安全、环保等要求的前提下，转型为保障性租赁住房、养老设施或文体空间等符合城市发展需求的用途。为加速项目落地，可建立跨部门联审“快速通道”，对清单内项目实行规划、消防、住建等部门联合审批，将整体审批时限压缩，有效降低制度性交易成本，激发市场参与活力。

（三）强化“好房子”标准引领，驱动供给侧结构性改革

为贯彻落实“十五五”规划关于推动房地产高质量发展的要求，上海要以“好房子”建设为核心抓手，通过标准引领与激励政策双轮驱动，全面推进住房供给体系提质升级。

将“上海好房子”标准前置纳入土地供应体系。建议在土地出让阶段系统植入“上海好房子”建设要求，将绿色建筑二星级标准、全龄友好适老化设计、智慧社区配置等关键技术指标作为土地竞拍的前置条件，从源头上确保新建住宅项目的品质基准，引导房地产开发从“量”的扩张转向“质”的提升。

建立“好房子”性能认定与金融支持联动机制。对达到“好房子”认证标准的项目，实施差异化的金融激励政策。例如购买此类住房的消费者可享受住房公积金贷款额度上浮20%的支持，开发企业可获得相应开发贷款利率下浮优惠。通过“优质优价”的市场化激励机制，形成品质提升与价值回报的良性循环，持续激发企业打造高品质住房的内生动力。

（四）构建房地产“智慧监测”体系，提升精准调控效能

为应对市场分化加剧的复杂局面，建议优化完善更加精准、动态的监测调控体系。优化“一区一策”的动态监测机制，通过每月更新各区甚至各版块去化周期、价格指数等核心数据，将全市区域划分为红、黄、绿三色预警等级。对红色预警区域（如去化周期超过市平均值）自动触发土地供应暂停、存量收储等应对措施，实现精准调控。

同时，动态优化市场先行指标的监测运用。例如监测“二手房新增客房比”（新增挂牌房源与新增带看客户数量的比值），该指标能提前预判市场的供求情况，与其他指标共同构建市场智慧监测体系，提升预判能力。

（五）加强全方位预期管理，重塑市场信心基础

信心比黄金重要。稳定的市场预期是促进房地产市场平稳健康发展的关键。建议建立常态化的权威信息发布机制，每月由市住建委、规资局、统计局联合召开市场数据解读会，通过“上海发布”等官方平台主动释放权威信息，精准解读政策意图，有效对冲不实传闻。

同时，开展房地产市场秩序专项整治行动，重点打击自媒体编造传播“房价暴跌”“政策谣言”等扰乱市场秩序的行为，持续净化舆论环境，为市场恢复营造健康、理性的舆论氛围。

2026年上海房地产市场高质量发展的前景展望

展望2026年，上海房地产市场将在政策持续优化、城市更新加速、产业能级提升的多重利好驱动下，继续保持稳健发展态势，市场结构将进一步优化，品质升级趋势将更加明显，行业高质量发展将取得新的进展。

（一）市场整体将保持稳健运行，量稳质升特征凸显

2026年，上海房地产市场需求端将持续得到政策支持，刚性与改善性需求将稳步释放，预计全年商品住宅成交面积将保持在500-550万㎡区间，成交金额稳步实现增长；二手房市场将延续稳健复苏态势，成交规模稳中有升，市场流动性进一步改善。价格方面，受核心区域优质房源供应增加、产品品质提升等因素支撑，新房价格将保持平稳上涨；二手房价格有望逐步触底，核心区域优质房源价格涨幅可能高于全市平均水平，市场整体将呈现“稳中有升、结构分化”的态势。

（二）政策红利持续释放，支持力度更加精准

2026年，上海房地产政策将延续“支持合理需求、优化市场环境”的基调，政策工具箱将进一步丰富完善。在需求端，限购政策有望进一步细化宽松，公积金贷款额度、税费减免等优惠力度可能进一步加大；在供给端，“好房子”将不断推出，保障性租赁住房供应规模将稳定；在金融端，精准的财政贴息政策有望落地，个人住房贷款利率有望保持在低位运行，开发商融资环境将进一步改善，城市更新、保障性租赁住房等领域的金融支持力度将持续加大。同时，政策将更加注重精准性与差异化，“一区一策”的实施力度将进一步加强，以更好地适应不同区域的市场特征。

（三）区域发展格局进一步优化，核心资产价值稳定

2026年，上海房地产市场的区域分化将进一步延续，核心城区仍将成为市场发展的引擎。核心城区凭借稀缺资源与成熟配套，高端住宅市场将持续坚挺，徐汇滨江、北外滩、陆家嘴等板块的部分核心资产价值将进一步稳定。远郊区域则根据库存去化情况，若出台相关收购存量房做保障房之类的政策，那么库存压力将得到缓解，市场运行将更加平稳。

（四）品质升级成为核心竞争力，绿色智能成为主流

2026年，上海房地产市场的竞争将从“价格竞争”转向“品质竞争”，绿色、智能、宜居将成为住宅产品的核心卖点。开发商将进一步加大在绿色建筑、智能建造、健康住宅等方面的投入，智能安防、智能家居、智慧社区等系统的普及率将大幅提高。同时，住宅产品的多元化趋势将更加明显，针对不同群体需求的定制化产品将不断涌现，居住品质与服务水平将全面提升，更好地满足人民群众对美好生活的向往。

（五）新发展模式加速成型，租购并举体系更加完善

2026年，上海房地产将加速向“租购并举、存量优化、品质提升”的新发展模式转型。在租赁市场方面，租金价格将保持平稳，租赁住房的居住品质与配套服务将不断提升；在存量市场方面，城市更新将有力推进，存量住房与商办物业的盘活利用将成为市场发展的重要增长点，二手房市场的流动性与交易效率将进一步提升。

总之，2026 年上海房地产市场将在保持稳健运行的基础上，进一步实现结构优化、品质提升与模式转型的多重突破，为“十五五”规划的顺利推进提供有力支撑。随着政策红利的持续释放、城市功能的不断升级、市场环境的日益改善，上海房地产市场的韧性与活力将进一步彰显，高质量发展的道路将越走越宽广。

（本文作者：上海易居房地产研究院常务副院长）