从重庆地铁6号线光电园站走出，迎面便是沿着两江新区照母山产业轴线展开的数栋现代化楼宇，这里就是中金重庆两江REIT的底层资产所在地。清晨，园区内人流穿梭，面包店与便利店开门迎客。由于拥有地铁直达的便利交通，这片研创核心区已成为两江新区最活跃的产业集聚带之一。

　　作为西部首单产业园REIT，中金重庆两江REIT在2025年12月11日迎来上市一周年。伴随区域产业结构调整，中金重庆两江REIT如何在竞争激烈的环境中稳住基本盘？近期，中国证券报记者实地走访该项目底层资产了解到，在拼地段、拼硬件的基础上，产业园资产的竞争更加强调拼运营，精细化运营正在成为产业园区管理的重要抓手。

租户质量构筑基本盘

　　根据2025年第三季度报告，中金重庆两江REIT通过专项计划100%持有的基础设施资产由4个产业园区组成，分别为位于重庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创核心区内的双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目及拓D一期D2项目，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米。

　　2025年以来，该基础设施资产运营较为稳定。截至2025年9月30日，园区出租率为87.81%，报告期末剩余租期为1229天（约3年4个月），长期租赁基础较为稳固。

　　中国证券报记者了解到，今年以来，全国主要城市的办公楼宇租金仍处于下行通道，重庆租赁市场也不尽如人意。在此背景下，业主普遍采用“以价换量”策略以应对项目去化压力。

　　“我们与运营管理机构积极调整策略，以较为灵活的租赁条件力争项目出租率保持稳定。”中金重庆两江REIT基金管理人表示，截至目前本项目底层资产的出租率和租金单价处于区域竞品中上游的水平，展现出了较强的运营韧性。

　　截至2025年9月底，该项目共有51家租户，行业分布覆盖信息技术、专业服务、金融、零售供应链等领域，租户性质包括国企、央企、外资及优质民企。园区的第一大租户中移物联，是中国移动成立的首家专业化全资子公司，自2018年起入驻并于2023年续租，成为园区核心稳定收入来源；多家科技型与成长型企业持续续租与扩租，使租约结构呈现“以大带小、梯度稳定”的特征。

致力精细化园区管理

　　在我国产业园区公募REITs表现呈结构性分化的背景下，中金重庆两江REIT的原始权益人、运营管理机构及基金管理人均表示，未来会将“精细化运营”作为核心方向，持续完善全流程运营体系。

　　据了解，今年以来，该项目园区在装修、楼宇智能化、园林绿化、电梯提速改造等方面持续投入，以提高整体吸引力。为了维持租户稳定性，运营方建立了常态化的重点租户走访机制。“针对大租户，我们至少每月都会上门走访一次，了解租户经营情况并及时掌握其发展需求。”运营方负责人表示。

　　他表示：“两江产业集团在两江新区照母山片区产业办公楼市场供应中占据较大份额，因此在调节新增供给以及引导租户需求方面具有较强的主动权。”

　　除了硬件提升与招商发力，政策利好因素也是园区的重要支撑。2025年3月，重庆两江新区发布《环照母山特色园区实施方案》，提出聚焦智能网联新能源汽车、新一代电子信息制造、互联网及软件信息等8个产业链条，打造软件和人工智能、汽车电子、集成电路等10大特色产业集群。标志着园区发展思路从聚焦单个企业或楼宇，转向构建产业链生态圈。

　　“上述方案有望为两江新区环照母山片区产业园区的发展提供有力支撑。”运营方负责人表示：“我们将积极跟随两江新区定位、产业布局及发展方向，保障基础设施项目运营平稳。”

五年业绩对赌保障分红

　　值得关注的是，中金重庆两江REIT设立了五年业绩对赌机制。根据安排，在上市后五年内，如果任一年度分红未达预期，原始权益人两江产业集团将让渡其运营管理费以及自持部分分红，用于补足投资者收益。

　　运营方负责人表示：“面对市场竞争加剧的环境，因地制宜、精准施策显得愈发关键。本项目将切实结合产业基础，结合自身条件，努力达成经营目标。”

　　从未来发展看，两江产业集团目前持有764万平方米产业园资产，其中成熟资产约483万平方米，为中金重庆两江REIT未来扩募预留了空间。原始权益人表示，将充分结合产业园区发展情况、原始权益人业务发展定位、基金运营情况及二级市场表现等多方面因素确定未来扩募计划。