（来源：中国旅游报）

转自：中国旅游报

　　□ 杨宏浩

　　2025年12月1日，国家发展改革委办公厅发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》。《清单》明确：四星级及以上酒店项目被纳入消费基础设施领域，可以发行基础设施领域REITs。这是对中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》中，关于支持符合条件的消费、文旅等领域项目发行REITs部署的具体落实，为酒店行业提供了一种将沉淀的不动产“从存量资产转化为流动资本”的标准化金融工具。

　　此次REITs扩围后，不仅允许酒店作为配套资产纳入，更重要的是首次明确四星级及以上酒店可以作为独立的资产类别发行REITs，标志着酒店行业资产证券化进入实质性突破阶段。酒店REITs的政策开闸，为我国酒店业尤其是中高端酒店打开了一扇通往资产证券化与资本化运作的新大门。

　　资产证券化进入突破阶段

　　REITs扩围为酒店带来的发展机遇是很明显的。

　　酒店REITs本质上是将酒店这类不动产资产转化为可在资本市场公开交易的标准化金融产品。但未来REITs不仅是一个“融资工具”，还是一个“可持续增长的资产运作平台”。它不仅是解决融资难题的金融工具，也是推动行业向“轻重分离、专业运营、资本循环”高质量发展模式战略转型的关键引擎，推动“重资产持有者”向“轻资产运营商”转型，专注于品牌输出和经营管理，让酒店获得更稳定、更高回报率的收入。REITs机制打通了“投资—建设—运营—退出—再投资”的全周期循环，构建商业闭环。酒店可以将成熟资产装入REITs实现退出，回收的资金再用于投资新项目或升级存量资产，推动行业供给端提质扩容。

　　REITs的高回报要求，以市场化力量倒逼酒店行业高质量发展，酒店运营者必须通过精细化管理，提质增效，以保障可观且稳定的分红。同时也激励运营者进行产品升级、场景创新和服务深化，为消费者创造更丰富、优质的产品与服务。未来，可能出现专业资产持有方（REITs投资人）、专业酒店运营方、专业品牌管理方等更精细化的分工，提升全行业效率。同时，优质资产将更受资本青睐，加速市场整合。

　　这些准备工作要提前做好

　　面对这一机遇，拥有优质资产的酒店企业要做好以下几方面工作：

　　一是从集团内部筛选产权清晰、权属无争议、经营状况稳定、能产生持续且可观现金流的优质酒店资产。优先选择已完成升级改造、品牌效应突出、具有文旅融合特色的项目。酒店业者应注意的是，要加速解决土地性质（划拨转出让）、产权登记等历史遗留问题，争取将酒店REITs发行纳入地方盘活存量国有资产、促进旅游消费的重点项目，在土地出让金缴纳方式、金额、期限上获得优惠政策。

　　二是对于首次发行项目，当期目标资产评估净值原则上不低于10亿元。项目公司负债需保持在合理水平，资产负债率通常要求不高于60%，以确保财务结构稳健。原则上运营年限在3年以上，且能产生持续、稳定的现金流。

　　三是预计未来3年，每年净现金流分派率原则上不低于4%，这是监管的重要参考线。这一硬性预期实际上对资产的盈利效率和盈利能力提出了极高的要求，因为盈利能力弱的资产，不可能支撑持续的高分配。为了更好地推进REITs发行，酒店需要组建专业团队，聘请精通REITs、酒店运营和税务法律的中介团队，共同设计最优方案。

　　四是对于暂时不满足公募发行硬性条件（如存在产权、土地问题）的酒店资产，考虑发行Pre-REITs（私募基金）是非常现实且具有操作性的路径，既能解决融资需求，又能为未来公募发行铺路。酒店可先设立Pre-REITs，引入长期资本（如保险资金、产业基金），用这些资金和时间来解决历史遗留问题、补缴出让金、完成装修改造、提升运营，待资产“干净”并运营成熟后，再装入公募项目，这就为解决问题提供了资金和时间缓冲。需要注意的是，对于酒店RWA（真实世界资产通证化），目前我国监管对此高度敏感，极易触及“非法发行证券”或“非法集资”的红线，远非成熟解决方案。

　　需要关注几个关键环节

　　尽管前景广阔，但酒店REITs在我国的大规模落地仍面临一些待解的问题，需要企业、行业与监管层共同推动解决。

　　首要问题是酒店资产的持续盈利能力。目前，国内除部分高端酒店外，整体行业盈利承压。能否入选REITs资产包，关键取决于酒店是否具备通过运营实现稳定增长的收益的能力。这要求酒店必须提升专业化、精细化运营水平，或通过“酒店+”多业态融合，创造新的收入增长点。

　　其次是资产估值的合理性与平衡艺术。酒店估值受区位、品牌、市场周期等多因素影响，波动较大。估值过高，将损害投资者收益和产品吸引力；估值过低，则难以激发原始权益人的发行意愿。建立行业公认的、科学的酒店资产估值体系与方法，是市场健康发展的基础。

　　最后是法律、监管与人才等配套体系需完善。对于REITs方面的监管，我国尚未专门立法，监管规则也在持续演进中。酒店REITs涉及复杂的资产重组、持续运营和信息披露，需要既懂酒店运营又熟悉资本市场的复合型人才。

　　在政策与市场的双轮驱动下，酒店发行REITs有望成为激活万亿存量资产、引领行业深刻变革的重要力量。对于酒店企业而言，当下正是审视自身资产、苦练运营内功、积极筹备的窗口期。

　　（作者单位：中国旅游研究院）