文/上海进深 魏薇

临近年末，豪宅圈两位重量级选手正面交锋了。

安澜上海刚露锋芒，华润澐启滨江便紧随其后，将二批次的大户型总价段和盘托出。

两者不约而同地释放了“下周过会”的风声，且都在过会前将价格信息抛向市场。

先看看安澜上海的价格底牌：

195㎡：2700-3400万，单价13.8-17.5万/㎡

245㎡：3700-4500万，单价15.1-19.6万/㎡

280㎡：4300-5600万，单价15.4-20.0万/㎡

370㎡：6000-7900万，单价16.2-21.3万/㎡

再看华润澐启滨江的进攻姿态：

226㎡ (2-17F)：2600-3350万，单价11.5-14.8万/㎡

245㎡ (2-32F)：2750-4350万，单价11.5-17.8万/㎡

286㎡ (19-32F)：4650-5600万，单价16.5-19.5万/㎡

顶复510㎡户型：约1.2亿，单价约23万/㎡

火药味，在价格数字公布的那一刻就已弥漫开来。

这已经不是简单的预热，更像是一场心照不宣的心理战与压力测试。

不仅探测了市场水温，也搅动了客户预期。

理性的价格

进入四季度，市场正在让豪宅“低头”。

纵观最近几个新出豪宅的价格，它们的定价逻辑越来越实在，产品本身和真实需求成了硬道理。

顶着“全球地王”的名头，安澜上海把门槛压到了13.8万/㎡，总价2700万起，即便是楼王370㎡户型，也只开到21.3万/㎡，总价7900万封顶。

和同板块上半年过会的绿城潮鸣东方（均价约19.5万元/㎡）相比，显得异常克制。

澐启滨江首开均价定在13.67万元/㎡，低于此前业内普遍预期的14-15万元/㎡水平，部分低区房源单价仅11万出头。

一批次日光的余温尚未散去，澐启滨江二批次的价格炸弹就已投下。

226㎡户型起步单价仅为11.5万元/㎡，总价2600万起。

顶复的单价也控制在23万/㎡。

而世博滨江新房高区顶楼的单价超过26万/㎡，滨江凯旋门这类二手房的高区挂牌价已经来到了30万/㎡。

这种面积段算得上是滨江板块的收藏级产品。网传该户型两梯一户，有专属的家政通道，还有超百平露台，朝向滨江方向的餐客厅。

王牌对王牌

澐启滨江226㎡和安澜上海195㎡，这两个户型总价段高度重合。

安澜上海的195㎡是全社区内最小户型，南向直面中山南二路，也就是内环高架，难免受噪音侵扰。

澐启滨江226㎡户型分布在2-17F，前面局部商办24米，意味着6层以上就能看到江了。

更重要的是，澐启滨江的面积比安澜上海同价位的多大了约30㎡。

这意味着，在相近预算下，安澜上海是上车徐滨的门槛产品，澐启滨江则提供了真正的一线滨江视野与空间尺度：

相当于用同样的钱，从“买进板块”升级到“买进江景”。

当战局升至5000万 的顶级战场，澐启滨江在280㎡量级的对决中，直接亮出了“多面江景”这张王牌，与安澜上海正面硬刚。

澐启滨江286㎡全景舱户型分布在高区（19-32F），实现了三面看江，一线江景无遮挡，单价16.5万/㎡起步，总价4650万起步。

此户型也是第一次加推。2#楼作为整盘之中观景界面最好的楼栋之一，19层以上的高区景观质量极佳。

各有铺排

澐启滨江的推盘策略，主打一个乘胜追击、火力全开。

一批次122套房源“日光”给了华润很大的信心。因此，二批次将推盘量增加至273套，是一批次的两倍多。

产品线上也更为丰富。

一批次125㎡户型抢手，二批次直一共220套，边套和中间户各110套。

首开的大面积只有242㎡户型，二批次226-245-286㎡三个面积段一起上，再到510㎡的顶复旗舰，全线推出，选择更多。其中，226㎡和286㎡户型各13套，245㎡户型26套。

这波操作传递出两个信号：

一是华润对自身产品和市场吸引力很有自信；二是临近年末，要抓住窗口期快速回笼资金，为业绩全力冲刺。

时间，就是金钱。

根据最初放风消息，安澜上海首次开盘原计划要拿出西区全部288套房源，主力建面约195/240/280/370㎡4房，以及4套430㎡塔尖大平层和2套575㎡摘星复式，阵容整齐，气势十足。

最近有了调整，首开套数降到了190套。这也为后续价格与推盘节奏保留了更多主动空间。

澐启滨江，位于浦东后滩，定位是华润置地中国江河1号作品。

安澜上海，位于徐汇滨江，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资四大央国企联合开发，定位是上海新规后首个全域抬板超级豪宅。

两个豪宅项目过会前的价格亮牌，只是序幕。

真正的较量，正在两张价目表背后无声交火。