行业近况

本周（2025年12月1日至12月5日）中证REITs全收益指数下跌0.85%，价格指数下跌0.98%。全市场总市值收于2174亿元，环比下降0.94%。

评论

本周市场缩量回调。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.69%，华威市场REIT和成都高投REIT领跌超3%。经营权REITs流通市值加权总回报-1.12%，沪杭甬REIT领跌5.78%，解禁持续影响下招商高速REIT亦跌4.16%。本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.43%（数据中心）、-0.22%（能源）、-0.25%（仓储物流）、-0.27%（市政环保）、-0.73%（产业园）、-0.80%（保租房）、-1.02%（消费）、-1.54%（高速公路），数据中心连续两周上涨。市场成交活跃度环比有所下降，日均成交额3.92亿元（环比-30%）、日均换手率0.35%（环比-0.14ppt）。

经营权利差走阔。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比走阔17bps至237bps（为连续第三周走阔），其中高速公路板块利差走阔29bps至348bps。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差为221bps、与中证红利指数股息率的负息差为-34bps，环比均变化不大。

扩容扩类再获政策支持，多个“首单”项目积极推进。政策层面，12月1日国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，新纳入多类商业地产和城市更新资产。12月5日中国证监会主席吴清在《人民日报》发表题为《提高资本市场制度的包容性适应性（学习贯彻党的二十届四中全会精神）》的署名文章，提到稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化。发行层面，本周内陕西省首单项目平安西安高科产业园REIT获深交所受理，中航京能光伏REIT扩募项目（首单混装）、华夏基金华润有巢REIT扩募项目（首单向原持有人配售）发布持有人大会表决结果暨决议生效的公告。

后续关注：解禁情况；政策面信息；长端利率走势。

解禁抛售超预期；政策出台不及预期；利率波动超预期。

C-REITs一周市场回顾

图表1：在审/待发项目情况

注：数据截至2025年12月7日 资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：12月1日至12月5日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；25Q3YTD累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年三季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的累计可供分配金额计算，对于未披露满4个季报的REITs，除南方润泽科技数据中心REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT按招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额计算外，其他REITs均按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2025年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2025年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2025年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2025年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年12月5日

 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2025年12月5日

 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年11月28日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年12月5日

 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2025年12月5日；2）基于自由流通份额计算 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：各资产类型REITs现金分派率对比

注：1）数据截至2025年12月5日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：近期部分REITs相关政策与新闻动态

注：以上动态依次来源于： https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202512/t20251201_1402076.html； https://www.news.cn/politics/20251205/892b2b09aa984a2cb2e70824120f3ad9/c.html。 

资料来源：国家发改委，新华网，中金公司研究部

图表10：产权REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：经营权REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：仓储物流REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：市政环保REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：产业园REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：高速公路REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：保租房REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：能源REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：消费REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：数据中心REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年12月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部

本文摘自：2025年12月7日已经发布的《再次缩量回调，扩容扩类积极推进——公募REITs周报（12.1-12.5）》

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

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谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259

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杨 鑫  分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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