转自：中国经营网

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

12月3日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题，进行第十七次专题学习。

会议强调，要认真学习贯彻党中央关于深入实施新型城镇化战略的决策部署，坚持以人为本提高城镇化质量水平，充分释放城乡融合发展蕴藏的巨大内需潜力，为经济社会发展提供强劲动力。

业内专家指出，此次专题学习释放明确信号：新型城镇化仍是未来推动经济增长、扩大内需的重要战略，而与之紧密相关的房地产行业也将迎来以“提质”为导向、以“城市更新”为抓手的崭新阶段。

稳楼市需依托城市更新

专题学习会议指出，新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体。展望“十五五”时期，新型城镇化发展空间仍然很大。这一判断为正处于调整期的房地产市场注入了稳定预期和发展信心。

中指研究院分析指出，“十五五”时期，全国城镇住房需求总量预计接近50亿平方米。尽管房地产市场告别了过去高速增长的阶段，但基于城镇化持续推进、人口结构变化和家庭小型化趋势，未来5年新建商品住宅销售面积年均预计仍能保持在7亿—8亿平方米的规模，对应的商品房销售面积年均约8.5亿—9.5亿平方米。这显示，住房市场的基本盘依然坚实，尤其是改善性住房需求占比已超四成，成为未来住房消费的核心增长点。

更为关键的是，新型城镇化的内涵正在发生深刻转变。会议强调，要从中国式现代化全局的高度把握新型城镇化的使命任务，实现“人的全面发展、城市品质提升和产业聚集升级的互动并进”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为，此次会议传递的并非过去的“旧式城镇化”逻辑——单纯依赖房地产和基础设施建设拉动，而是重在“新型”，强调“人、产、城”的布局顺序：先满足人的公共服务和发展诉求，再通过产业带动就业，最后才是以住房和房地产为载体的城市物质发展。这一顺序的明确，意味着房地产行业的发展必须更加紧密地契合人的真实需求和产业的成长规律，其支撑将更加坚实和可持续。

随着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也进入以存量提质增效为主的新阶段。在此背景下，“城市更新”被提升至前所未有的战略高度。会议明确要求：“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展。”

这为当前稳定房地产市场提供了清晰的工作思路和发力方向。中指研究院指出，城市更新已经成为稳楼市的重要抓手，其与稳楼市的结合点体现在多个层面：一是通过将老房子改造为“好房子”，显著提升居住品质和房屋价值，稳定资产价格和市场预期；二是城中村、危旧房改造中推进货币化或“房票”安置，能够直接释放住房需求，激活市场交易。实践已见成效，例如广州黄埔区自推行“房票”安置以来，累计已通过房票认购商品房超4400套；上海嘉定区核发的房票也带动了数百套商品房的预定。

李宇嘉进一步阐释了城市更新作为稳楼市底层逻辑的角色。他指出，房地产市场正处于从“上半场”（建房子）到“下半场”（把房子填满人、产业和业态）的转换期，房地产的“价格锚”正从投资属性下的金融收益率，回归到居住属性下的物业空间使用价值。而当前部分住房价格承压，根本原因在于其使用价值不足或性价比不高。城市更新正是通过修复安全底线、补足配套短板、调整功能用途，系统性激发和提升存量房屋的使用价值，从而夯实其价格基础，稳定市场预期。他特别强调，“安全是房子使用价值或价格锚的底线”，消除大量存量住房的安全隐患是稳楼市的前提。

政策协同发力

推动城市更新、稳定房地产市场，需要强有力的政策支持体系。近期，利好政策正加速落地，形成协同效应。

在金融支持方面，12月1日，国家发展改革委印发新规，将基础设施REITs的发行范围拓展至城市更新设施等领域。这意味着，老旧街区、老旧厂区改造等项目获得了崭新的长期低成本融资渠道，有助于吸引更多社会资本参与，真正落实“健全多元化投融资机制”。

在土地政策方面，地方积极探索为城市更新“松绑”和激励。例如，重庆在要素市场化配置改革试点中提出，对城市更新中增加公共服务功能的项目，可按一定比例给予“增容”奖励。这类政策创新在提升项目经济可行性的同时，直接激励市场主体参与改造，并最终惠及居民居住品质的提升，为其他城市提供了宝贵借鉴。

这些政策与会议提出的“因地制宜”“分类指导”要求高度契合。通过金融工具盘活存量资产，通过土地政策创新释放存量空间潜力，双管齐下，为以城市更新推动房地产高质量发展构建了坚实的政策基础。

综合来看，本次国务院专题学习为房地产市场指明了在新时代背景下的发展路径：深度融入国家新型城镇化战略，以城市更新为主要抓手，推动行业从规模扩张转向质量提升，从而实现止跌回稳、健康发展。

业内人士认为，未来，房地产市场的发展将更加聚焦于：一是服务好近3亿农业转移人口的市民化进程，通过多种方式保障其“安居”需求；二是响应占主导的改善性需求，扎实推进“好房子”建设，全面提升住房品质；三是依托城市群、都市圈的发展，在优势地区寻求结构性机会；四是积极参与城市更新行动，在消除安全隐患、完善城市功能、提升资产价值的过程中，找到新的发展模式和社会角色。