每经记者｜陈利    每经编辑｜陈梦妤    

万达集团第一次赎回已出售的万达广场。

天眼查显示，12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司（以下或简称烟台芝罘万达广场项目）发生工商变更，新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称坤华股权投资）、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东，同时多位高级管理人员信息发生变更。

公开资料显示，上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年，由大连万达商业管理集团（以下简称万达商管）100%持股，注册资本5000万元。万达商管又是万达集团核心子公司之一。

值得注意的是，《每日经济新闻》记者了解到，2024年7月，万达商管曾一度退出烟台芝罘万达广场有限公司股东行列，此次重新进入，也就意味着万达集团在此前密集出售万达广场后，首次完成对一座万达广场的赎回。

赎回大概率会被复制？

据《每日经济新闻》记者了解，截至目前，坤华股权投资所拥有的万达广场数量仍有13座，其中包括此前与烟台芝罘万达广场有限公司同期被收购的南京万达茂投资有限公司、成都万达商业广场投资有限公司。

记者注意到，此前关于坤华股权投资、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司收购烟台芝罘万达广场有限公司等相关细节，并未有很多公开信息披露。

12月3日，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，坤华系收购的万达广场，大多嵌有类似“回购期权+固定IRR（内部收益率）”条款，只要万达方面仍保有行权资金额度，理论上可继续赎回，但每座万达广场的现金流情况不同，IRR门槛也不一样，烟台芝罘万达广场项目的高回报、高出租率，使其成为第一顺位“回购标的”，其他三四线城市的万达广场若租金增长乏力，万达方面未必会行权。

就此次为何赎回、赎回条件等问题，《每日经济新闻》记者联系了万达集团，但公司相关人士表示“没有可以回复的内容”。

事实上，在对万达广场的收购上，包括阳光保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险、横琴人寿等在内的险资曾是主要买家。

今年5月，由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等共同设立的合营企业，共同收购48个万达广场项目公司100%股权时，险资的身影也持续存在。不过，万达广 场的经营并未发生变化，依然由万达商管运营。

对于这次赎回的原因，柏文喜认为，烟台芝罘万达广场项目，是当地毓璜顶商圈现金流最稳定的项目之一，金街铺位出租率常年接近100%，年化租金回报率在5%以上，属于“下金蛋的鸡”。

柏文喜进一步指出，经过2024年以来的密集出售，万达方面的债务规模已大幅减小，短期刚性兑付峰值已过，“保生存”阶段结束，公司有余力开始“保质量”。因此，这笔赎回被多家机构解读为“向市场秀肌肉”，证明公司资产负债表已修复到可择时回购优质资产的水准。首单成功赎回相当于向险资、信托等接盘方证明“万达方面的回购钱能到账”，有利于降低剩余项目的期权信用溢价，未来若万达方面启动REITs（不动产投资信托基金）或基金化退出，曾附带回购记录的资产，更容易获得估值溢价。

柏文喜还表示，烟台芝罘万达广场项目赎回案例大概率会被万达方面复制，但只会集中核心商圈的“头部广场”，不会全面铺开。

提供了一个“正序”样本？

尽管赎回了一座万达广场，但资产出售仍然是万达集团当前的“主旋律”。

天眼查显示，今年10月21日，广州增城万达广场有限公司发生工商变更，万达商管退出股东行列，新增北京嘉君科技发展有限公司为股东并全资持股，法定代表人从吴华变更为宋敏。

《每日经济新闻》记者了解到，广州增城万达广场有限公司成立于2012年3月，注册资本2.5亿元，经营范围为企业管理服务、企业自有资金投资、房屋租赁、物业管理、场地租赁。

就在广州增城万达广场有限公司工商信息变更前两天，黄石万达广场投资有限公司也发生股东变更：大连万达锐驰企业管理有限公司、大连万锐企业管理有限公司退出，北京嘉君科技发展有限公司对黄石万达广场投资有限公司100%持股，后者法定代表人从吴华变更为宋敏。

对此，柏文喜分析指出，2025年，万达方面仍同步出售边缘资产，如上述增城万达广场，“边卖边买”说明公司现金流并非十分宽裕，赎回节奏会严格遵循“优质先回、亏损暂缓”的筛选逻辑，而不会一次性大规模回购。

柏文喜还提到，万达方面对外仍强调“轻资产为主”，但私下提出“轻重平衡”。

与此同时，万达方面仍有新增股权冻结信息。例如，10月27日，天眼查显示，万达商管新增两则股权冻结信息，股权所在企业分别为义乌万达广场投资有限公司、绵阳涪城万达广场有限公司，冻结股权数额分别为约1亿元和5000万元，冻结期限均为3年，执行法院均为南京市中级人民法院。

截至目前，万达集团仍有50条股权冻结信息，累计股权冻结金额上百亿元，被执行人信息10条，涉及金额超50亿元；万达商管则涉及股权冻结风险信息56条，被执行人高风险信息4条，历史被执行人信息38条。

柏文喜向《每日经济新闻》记者表示，地产下行周期里，“带回购的出售”成为资产所有方与运营商的过渡性工具——运营商救急融资，资方锁定回报。

“万达方面此次赎回万达广场项目，提供了一个‘正序’样本：先止血，再修复资产负债表，此后择时回购核心资产；未来，其他房企若想效仿，前提是必须真正降低有息负债，现金流稳定，否则回购条款只能空转。”柏文喜最后指出。

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封面图片来源：视觉中国图