（来源：沈阳晚报）

转自：沈阳晚报

　　清晨买菜归来，家住沈河区和光园小区的张新兰阿姨习惯性点开手机上的物业公示小程序。屏幕跳出昨日的支出明细：“扫帚3把，共计27元；楼道灯维修，更换灯泡2个，共计16元……”“以前，我们园区业主总觉得物业费是本‘糊涂账’，现在物业花的每一分钱，我们都看得明明白白！”张阿姨笑着说，“心里敞亮了，交费也积极了。”

　　园区业主内心变得“敞亮”，来自沈河区一场持续一年半的基层治理实例。2024年底，建成于1996年的和光园小区在六合社区党委牵头下，创新引入“信托制”物业服务模式，成为辽沈地区首个“吃螃蟹”的住宅小区。一年半过去，这个仅有4栋居民楼、220户、460余人的老旧小区，在维持0.5元/平方米·月的低收费标准下，物业费收缴率从不足60%攀升至95%以上，园区年公共收益结余2万余元，居民综合满意度98%以上。

　　从“死疙瘩”到“明白账”

　　和光园的故事，要从1996年建成后说起。它是典型的老旧小区，过去，这里采用传统包干制物业服务模式，长期存在设施老化、物业失管、环境脏乱、公共收益不透明、业主与物业企业矛盾突出等问题，物业费收缴率不足60%，小区治理陷入恶性循环之中。

　　改变始于2024年，和光园小区被纳入全市重点帮扶老旧小区范围。沈河区委社会工作部会同滨河街道、六合社区牢牢把握党建引领基层治理主线，将党组织建设嵌入小区治理全链条。街道党工委和社区党委立足“还权于民、民主共治”原则，于2024年8月启动停滞25年的小区业委会换届工作，顺利选举产生以“80后”为主体、履职能力强、群众认可度高的业委会班子，夯实居民自治组织基础。组织业委会、居民代表先后开展6轮协商议事、5次公开招标，最终决定引入“信托制”物业服务这一全新模式。“园区有了业委会，大家伙心往一处使，不信物业管理的‘死结’解不开！”居民王虹的话表达了许多主业的心声。

　　物业变身“大管家”

　　“信托制”物业服务的核心是什么？滨河街道党工委书记杨路阳给出了一个形象的比喻：就是物业企业从原来的“经营者”变成了业主和“大管家”。

　　按照这一模式，全体业主是委托人也是受益人，物业企业是受托人。小区物业费、停车费、公共区域广告费等所有公共资金，全部存入一个业主共有的“信托账户”，所有权归全体业主。物业企业不再通过“低服务、高收费”赚取差价，而是按照约定比例提取固定比例的“服务酬金”——和光园选取的是10%的中间值。服务越好、维修工作量越大，物业提取的酬金总额越高，但比例固定。

　　“物业公司不赚取收支差价，只按合同约定提取固定比例的管理酬金。花得多，物业酬金不变；物业不能靠克扣保洁、维保经费增加利润。业主与物业的利益从对立变成同向。”一位参与模式设计的工作人员解释道。

　　在社区党委统筹下，业委会与物业企业签订了清晰的“信义契约”。

　　物业每笔支出都在“阳光”下

　　“现在，钱怎么花、花在哪，全是‘透明’的。”业委会主任打开手机演示：年度预算公开、月度支出透明、日常流水实时更新。业主不仅能查到每一笔资金流向，还能通过一键报修通道，实时监督问题处置和解决的进度。

　　这种“全程晒账”模式，依托的是一个配套小程序。具备房屋产权的业主均可进入小程序，拥有管理者账户权限。小区设立业主公共账户，账户资金属于全体业主共有，与物业公司自有资金完全隔离。小到1把扫帚的采购费用，大到公共区域的维修支出，每一笔支出、对应审批流程均在小程序可查。

　　同时，业主报修及物业企业支出审批流程也全部线上完成。普通业主报事报修，拍照上传小程序，信息直达物业经理；小修小补在约定范围内，物业可直接派维修工人现场处理；大额应急事项与业委会沟通后，可立即处理；大额非应急事项则必须取得业委会授权、征求业主意见。这种“全员可监督、全程可追溯”的机制，彻底消除了业主对物业“暗箱操作”的疑虑。

　　机制“变”了气象更“新”

　　过去，物业怕亏本，想方设法压缩成本；现在，物业只要服务好，就能拿到酬金，还能因为小区环境改善、业主满意而获得更多支持。

　　困扰居民3年的临街商户噪音问题，在社区、业委会、物业和商户党组织的联动下得到解决；占用公共空间30年的遗留构筑物，被顺利拆除；堵塞消防通道的“僵尸车”被清理……截至目前，园区累计解决各类诉求400余件，月均诉求量下降50%。

　　更直观的是结余资金的利用：在维持0.5元/平方米·月的低收费标准下，园区物业费年公共收益结余2万余元，这笔结余资金，如今已变成便民充电桩、智能门禁系统和崭新的休闲凉亭。

　　“和光园经验”能否复制？

　　“信托制”物业服务这一全新模式的价值，不仅在于解决了和光园一个小区的问题。

　　“‘信托制’物业服务不仅是管理模式的创新，更是社区共同体意识的重塑。”沈河区委社会工作部相关负责人表示：通过党建引领，重构了业主与物业的信任关系，实现了“业主管钱、物业做事、社区监管”的良性循环。目前，这一模式正在沈河区更多老旧小区推广。

　　当然，问题也不是没有。滨河街道社区建设指导办公室主任付方力透露，园区现有0.5元/平方米·月的物业费仅能支撑简单的小修小补，园区楼体老旧又无维修基金，后续会产生大量维修需求，现有资金不足以覆盖。此前，业委会和业主已初步达成共识，后续将研究上调物业费，以此保障未来小区各类维修工作开展。

　　还有一个喜讯是：2026年沈河区的老旧小区改造已将和光园纳入名单，改造工程主要包括园区路面、管线等老化设施的维修。

　　“信托制”物业服务的本质内核是信义治理，是区别于传统物业管理的规范化、透明化小区自治管理模式。它通过重构信任关系来解决物业矛盾、激活居民参与，解决资金监管缺位，服务标准失守，良性供需断裂等传统治理难题。

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　　记者 张晶 图片由受访者提供