文/北京进深 严明会

一年后，赵宇飞再次挂帅，负责长安华曦府•金安（下称"金安”），他想复刻长安华曦府（一期）的热销神话。

遥想一年前，长安华曦府三开三罄、百日清盘，让电建地产尝到了甜头，拿地价16.36亿，住宅成交价超24亿元。

时易世移。现在的北京楼市，跟过去一年大变天，“好房子”项目遍地开花，但成交却跌入冰点。

甚至连昔日合作伙伴贝壳旗下的贝好家，都没入股金安。此前，它曾是长安华曦府的二股东。

长安华曦府的成功，离不开贝好家的助力。后者通过大数据推演，推导出78-135㎡精确户型配比，以及“可变户型”的创新产品。

这一次，电建地产只能找来门头沟国资旗下的门城投，以9.57亿元底价摘得金安所在地块，折算楼面价约2.35万元/㎡，比长安华曦府一期足足便宜了4000多元/㎡。

在金安产品创新上，赵宇飞却没有啥新意，仍在照搬一期的成果。但他却有不小的野心，想卖出高于一期5000元/㎡。

01

金安要卖多少钱？是所有购房者最关心的问题。

目前传出来的价格是：

78平米390万起，单价5万；

96平米450万起，单价4万6；

118平米3居620万起，单价5万2；

118平米4居590万起，单价5万；

也就是说，除了96平的户型外，其余三个户型单价都要5万/㎡起。还有置业顾问表示，“118平米3居得托关系，找人买。”

要知道，长安华曦府一期网签均价约4.6万/平米。它赶上了红利，市场高得房率的房子少，门头沟新地少，周边配套和界面成熟度也相对完整。

一年前，石景山的新房价格普遍在7万 /平米，长安华曦府不到5万/平米的价格，极具性价比。所以，它可以一炮而红。

但现在，在地段上，金安远不如一期，城市界面和配套也一般，除西南侧有住宅小区外，其余方位皆荒地。

而且金安挨着高压线、龙王庙，还有个大型公共厕所。同时车位配比不足，地上设置了20个机动车停车位。

有网友打趣，“北边电缆景观房，南边庙景房，东边六环主路景观房，运气好送你六环一手扬沙。”

如若赵宇飞真的将金安定价在5万/平米，将劝退了不少购房者。

金安周边的三个楼盘，峯范北京、金茂长安悦、北辰揽镜，二手房均价约4.6万元/平米。

更可怕的是，隔壁石景山二手房疯狂降价，“好房子”元素的新房也层出不穷，璟悦长安均价6.1万元/㎡，元玺特价房5万 /㎡，璟山和煦特价都有4万 /㎡。

如此一来，金安没有了高性价比，失去了竞争力。

有购房者表示，“（长安华曦府）一期的时候，我一直在关注那个118㎡三居，二期如果118㎡三居能4.3万/平米左右我就买，超了就算了，买个石景山90多平的总价也差不太多。”

另外，有购房者虽然也排卡了，但却因为丰台华曦府的质量问题，选择放弃金安。

丰台华曦府则发了一则严正声明，称房子隔音符合标准。

02

相比一期，金安的楼面价便宜了4000多元/㎡。也就是说，赵宇飞有更大的空间去升级品质。

但赵宇飞还是很懂得节约成本的，长安华曦府和金安都在同一个售楼处，样板间改改即可。

产品层面，既然一期卖得火爆，那金安能不变尽量不变。

全小区410多套房源，只有50套四居，其余近九成房源全是三居。

包括：78㎡的2 1小三居，96㎡南向三面宽的功能三居，118㎡南向两面宽的舒适三居。

在户型，除了砍掉了一期135㎡大户型，其余三个78㎡-96㎡-118㎡，几乎直接抄了一期的设计，就连样板间风格也大同小异。

这样的好处，是大大降低试错成本。但另一方面，却没有特别硬核的创新，只是把收纳空间再提升了些。

最大的变化是，金安加大了赠送比例。

78㎡三居，直接抄了一期作业，同时在南北赠送上均有所增加，延展空间10.6㎡，实际使用率91%。

最小卧室也有8㎡，真正能达到三居尺度。

南向阳台进深由1.5米加大到1.8米；北向设备平台进深则由0.8米扩大到1.1米。另外，还有L型飘窗全赠送。

96㎡户型加赠更多，延展空间18.2㎡，实际使用率93%。

除了阳台和设备平台的加深，还加赠了几个空间。

首先，一期的南阳台是客厅和次卧，进深1.5米；二期直接升级成通面宽，南向三个开间全部赠送1.8米进深的阳台；

一期北边只有卧室赠送一个0.8米设备平台；二期北边除1.1米进深的设备平台外，又在厨房和公卫位置加了一组1.8米进深的阳台赠送。

118㎡三居，一二期的户型设计完全一样。

南向两面宽，超50㎡LDK区域，7米阳光横厅，给足采光和视野。

一期南向主卧送的是飘窗，二期直接改成阳台包进来。

118㎡四居，二期唯一的四居产品，经典四叶草户型。

同样，也是延用了一期的户型设计，南向主卧飘窗改阳台。

赠送面积14㎡，虽然不如96户型赠送多，但由于是洋房产品，得房率可达95%。