文/乐居财经 徐酒眠

一笔推进两年多、涉及23套房产的抵债交易，最终为泡影。

方明回归执掌的方圆生活服务（09978.HK），在2025年的这个冬天不得不面对一个更残酷的现实——他们可能连“以资抵债”这条最后的路也走不通了。

2025年11月28日，方圆生活服务发布公告，宣布其与鹤山市富都物业发展有限公司（简称“富都发展”）的一项“以资抵债”协议被全面解除。

追溯这笔交易的起点，是2023年6月双方订立的一份抵债协议，按照约定，富都发展本应将其旗下23套一手住宅物业转让给方圆生活服务，用以抵销约1600万元的未结应收款。

这批房产位于广东江门鹤山市“方圆·鹤山云山诗意”住宅区，总建筑面积为2614.7平方米，个别面积约为99.8平方米至130.5平方米。

据当时的公告，这批房产总价值约为2000万元；因此，根据双方的协议，方圆生活服务需要向富都物业发展支付一笔400万元的首付以“平账”。

“该等物业实体未按原定计划完成交付”，方圆生活服务在公告中说明，协议终止的直接原因是先决条件无法在2025年11月28日或之前达成，而两个关键障碍是：

首先，物业建造工程已严重延误，且无明确竣工时间表；其次，先前就这些物业办理的网签备案既不构成所有权转移，也未授予任何物业处分权。

根据协议，富都发展需在截止日期后十个工作日内退还首期款项，否则需按每日首期款金额的0.01%支付违约金。

截至公告日，富都发展应付方圆生活服务及其附属公司的总金额约为6400万元，其中包含了首期款400万元、未结应收款1600万元及其他贸易应付款项4400万元。

对于富都发展能否如期向方圆生活服务退还400万元首期款项，并尽快支付所有应收款项，似乎情况并不乐观。今年9月、11月，富都发展刚新增两笔被执行人记录，执行标的金额分别约为12.94万元、231.45万元。

方圆生活服务表示，“将是情况需要，不排除采取法律程序以追索相关应收款项，以维护合法权益”。

这不是方圆生活服务唯一的以资抵债交易，2023年，其曾与关联方方圆地产订立三份类似的置换协议，涉及多套住宅物业、商业物业及车库，合计抵消金额超过3700万元。

而富都发展背后，其实也站着方圆生活服务的关联方。

具体来看，富都物业发展有三个直接股东——鹤山市明鑫房地产投资有限公司(简称“鹤山明鑫”)、江门市蓬江区明轩租赁有限公司，以及江门市新方盛投资咨询有限公司，它们分别持股占比82%、10.8%，以及7.2%。

其中，后两者的最终实益拥有人为独立第三方。而鹤山明鑫则由广州市明鑫投资发展有限公司、珠海方圆乐鑫股权投资合伙企业(有限合伙)分别持股51%、49%。

向上穿透股权，后者的上一级持股占比30.2326%的股之一——广州市臻惠实业投资有限公司，是方圆国际投资集团有限公司的全资子公司，由方圆集团创始人方明间接全资持有。

穿透股权，富都发展的实控人为张清，受益股份69.08%及拥有82%的表决权。

方圆生活服务表示，张清为独立第三方。不过，张清与方明其实关系匪浅。

方圆现代生活挂牌新三板前夕，2016年3月，二人曾签署过一份《股权代持协议》，方明委托张清代为持有其对广东方圆投资有限公司50%的股权。

事实上，方圆生活服务的遭遇并非孤例，而是当下中国物业管理行业普遍面临的困境。

今年6月，荣万家也曾披露，其拟以10.7亿元收购关联公司荣盛发展旗下1.2万个停车位、5479套储藏间及112套住宅商业资产，以抵销后者长期拖欠的应收款项。

这是荣万家两年内经历的第二次“以物抵债”。2023年11月，其曾以5.68亿元接手荣盛发展类似资产包，但截至2024年仅变现922万元，部分物业更因查封沦为“坏账”。

方圆生活服务交易的失败不仅因为建筑工期无限延期，更因那些看似已完成的“网签备案”根本不具备物权效力。当“以资抵债”这条路也开始走不通时，摆在物业公司面前的选择变得愈发有限。

值得一提的是，今年3月，方圆生活服务宣布，创始人方明由非执董调任执行董事。

这一变动被外界解读为集团将重心移回至物业上市平台的信号。方明自2006年起便主要负责进行投资决策、提供总体策略规划及监督方圆集团的物业发展项目。

方明回到物业前台，2025年上半年，方圆生活服务实现收益约1.68亿元，较去年同期下降约9.5%；期内亏损为652万元，较去年同期亏损1.23亿元大幅收窄59.12%。

方圆生活服务解释称，收益下降的主要原因是房地产业务的持续低迷，以及资源向物业管理服务的转移。

具体来看，报告期内方圆生活服务在房地产代理服务业务仅录得收益约70万元，较去年同期的540万元减少87.3%；在专业物业管理服务分部录得收益约1.68亿元，同比下降7.1%。