转自：贵州日报

小游客在大冲村民宿水乡农苑玩沙。

怡人景色，美味佳肴，让四川客人乐不思蜀。 一场冷餐会即将在民宿“留白 有度”的庭院中开启。

这个暑期，在清镇市红枫湖镇大冲村，几乎每一家民宿都挂出“客满”的牌子。来自天南海北的避暑客们一住就是一两周甚至一两个月。

在贵阳旅居版图上，大冲村与乌当羊昌村、修文幸福村、花溪马场村，位列第一梯队。在环红枫湖的17个村中，它民宿最多、规模最大。全村现有民宿80余家，床位约700张。2025年，全村过夜游客逾5万人次，民宿营收逾1000万元，综合旅游收入超3000万元；2026年截至8月25日，过夜游客已达6万人次，全年预计突破8万人次，同比增幅逾50%。

作为乡村旅居产业发展的一个成功案例，大冲村发展历程将给想要入局的投资客和创业者怎样的启示，带着这样的疑问，我们来到大冲村一探究竟。

投资建议：发展乡村旅居，不只是买“诗和远方”

大冲村的实践告诉我们，发展乡村旅居，不是到乡下实现田园梦想，本质仍是产业经营。

给有意向的创业者几条务实建议：

第一，选址优先多重校验：景观资源、一小时城市圈区位、政策合规边界，不要只看风景。

第二，考察村寨一定要评估村“两委”的治理能力。建议投资者在目标村寨先住一段时间，摸清选址、环境、成本、客源、风险等方面的底数。

第三，严守租赁20年法律红线，所有改造、租金递增、续租、残值处理全部落实书面合同，拒绝口头承诺。

第四，正视淡旺季差距，不要仅拿暑期旺季数据测算收益，贵阳市避暑旅居旺季时间一般是6月下旬到9月上旬。

第五，如果没有建筑、施工、乡村运营经验，不要盲目重资产砸大项目，可以从小体量院落起步。与村民、村集体构建“利益共同体”，但是实操有难度，优先选择可落地的与村民间的“租金+就业”或“租金+分成”合作模式。

项目选址：离城市不远不近的“黄金距离”

旅居产业发展的必备要素，第一步是选址。

大冲村的位置，几乎是为旅居量身定做的。它距贵阳25公里、清镇市区12公里、贵安新区12公里，7米宽的沥青路穿寨而过，西接贵黄公路。从贵阳城区驱车，40分钟即可抵达。

这个距离颇有讲究。太近，城市的喧嚣会渗透进来，让田园风光大打折扣；太远，交通成本和时间成本会让人望而却步。大冲村恰好处在“不远不近”的节点上。

比交通便利更吸引人的是资源禀赋。大冲村位于红枫湖畔，红枫湖湖面开阔、水质清澈、环湖植被茂密，夏季平均气温比贵阳城区还低2至3摄氏度。对避暑客而言，颇具吸引力。

靠湖的地理位置，又像一把双刃剑。2018年，清镇市开展红枫湖饮用水源地专项整治，大冲村17家农家乐因排污不达标被全线关停。那段历史，大冲村人至今心有余悸。然而今天回头看，恰恰是最严格的环保门槛，构成了大冲村旅居产业最深的“护城河”——不是所有村寨都有资格、有能力在水源保护区内合规经营第三产业。谁能跨过这道门槛，谁才拥有了稀缺性。

在贵阳市旅居版图第一梯队中，各村各有特色：羊昌村以“花画小镇”为IP，幸福村发展独特的“文化+康养”模式，马场村依托青岩、高坡的客流外溢，而大冲村胜在湖景资源与集群效应。环红枫湖的17个村中，大冲村是唯一在民宿、咖啡、农家乐、采摘、研学等方面都颇具规模的，拥有的7家咖啡馆、500亩果园等共同撑起了完整业态链。

对于投资者而言，选址的逻辑可以总结

为三句话：风光

要够好，这是吸

引力；交通便利，这是可达性；离城市距离适中，这是客源基础。

这些条件，大冲村三者兼备。

投资环境：需要一个合格职业经理人

如果说选址是硬件，那么投资环境就是软件。而在乡村旅居产业发展的历程中，软件的核心往往不是仅靠政策支持，同时还需要有眼界、能力强的执行者。

大冲村旅居产业的发展，绕不开一个名字：林科忠。

这位在云南打拼了二十多年、2014年才回到大冲村村民，如今是村委会副主任。他的故事，仿佛就是大冲村旅居产业发展的编年史。

2018年因为环保关停时，还是村民小组长的林科忠在兴隆组的农家乐已经投了七八百万元。全线关停那天，他和所有经营户一样慌了——不仅是投资打了水漂，更担心整村被迁移。但他没有选择上访或对抗，而是找到了当时的清镇市委主要领导，争取到了20分钟的陈述时间。

“老百姓既然已经吃上旅游饭了，现在因为环保没达标关停，但能不能对标环保要求，给我们一次整改的机会？”林科忠的逻辑很简单：一关了之容易，但老百姓的生计怎么办？在准保护区内，法规是否允许从事第三产业？查阅条例后，答案是肯定的。

于是，一场由村民小组长牵头的环保整改开始了。林科忠挨家挨户动员，大家拆掉了1万多平方米的违建铁棚，每户安装一套6.8万元的治理设备。后来，村民们自筹60万元，将村内污水处理终端的单日处理能力从25吨扩容到80吨。

环保达标后，大冲村农家乐重新开业。这是红枫湖沿线第一批“死而复生”的乡村旅游经营主体，后来这17家农家乐基本上都转型发展民宿。

对于投资者来说，林科忠这样的村干部意味着什么？

首先，他是“找房人”。外来投资者初来乍到、人生地不熟。林科忠和他的团队会带着投资者一户一户看，一栋一栋谈。大冲村民宿蓝调小院的投资人江军廷，就是在林科忠的引荐下，看中了关口组三户相邻的农房。

其次，他是“谈价人”。村民和投资者之间天然存在信息差和信任鸿沟。村民怕租金低了吃亏，投资者怕租金高了做不出来。这时候，一个有威望、有公心的村干部作为中间人，作用不可替代。蓝调小院的三户农房，村民最初要价每户十几万元，江总觉得无法接受。林科忠和村民小组长多次上门做工作，最终设计出“租金+务工+一楼自营分红”的复合方案，将实际租金总成本降到了10来万元，同时让村民获得了稳定的务工收入和经营分红，稳固了合作关系。

第三，他是“调和剂”。投资过程中，村民和投资者之间的矛盾几乎不可避免——装修噪音、邻里纠纷、租金涨幅、合同变更……没有一个有公信力的中间人，小矛盾可能演变成大冲突，甚至导致项目烂尾。大冲村此前就有过先例：一家外来企业投资农家乐，因融资问题中途退出。

第四，他是“专业代办”。乡村旅居涉及工商、消防、环保、住建、文旅等多个部门，手续繁琐。大冲村推出了民宿“一件事”联办平台，村干部手把手指导农户准备材料、走流程。对于不熟悉基层政务的外来投资者而言，这种“代办”服务节省的时间和精力，本身就是真金白银。

实践证明：投资者在投资前，需要考察当地村干部的号召力和执行力。得力的村干部，比投资者获得单纯的投资补贴更有价值。

投资预估：成本、租约与利益共同体

选址对了，环境好了，接下来就是真金白银地投入。大冲村的民宿投资呈现明显的“分层”特征。

入门级旅居房——投入仅需50万元以内，将农房简单改造，刮大白、装独立卫生间、配床和家具即可投用，大多为标间并包一日三餐，单人每日收费100元左右，主要面向重庆、湖南等地的中老年避暑客。

中档民宿——数量最多的品类，投入50万元至200万元，装修有一定设计感，普遍不包吃，房间定价多为300元至500元，客源以外省避暑客和本地周末客为主。

高端民宿——投入均在200万元以上，房间定价500元至1000多元。与中低端不同，高端民宿的利润不只来自房费，高端民宿的延伸服务——咖啡、餐饮、团建、婚礼等消费场景同样有不小的利润空间。

不同档次民宿的投资逻辑，完全不同。

一个值得注意的现象：大冲村的高端民宿投资者，几乎都来自房地产、建筑设计、酒店设计等领域。他们在原行业积累的资源、经验、能力，在旅居民宿领域有了新的用武之地。对于想要进入这个赛道的中产投资者而言，这是一个重要的启示：如果你不懂设计、不懂施工，那么你的投资成本可能会比“懂行人”高出30%至50%。没有相应的资源、经验、能力和靠谱的合伙人，不建议进入高端民宿赛道。

租约是另一个关键变量。

根据法律规定，农村房屋租赁合同最长不得超过20年，超过部分无效。这个年限是一个微妙的平衡点：太短，投资者担心村民涨租金或收回房屋，前期投入无法回收；太长，村民觉得利益受损，投资者也面临长期资金占用压力。

如何降低租约风险？从大冲村来看，通过“租约+务工”“租约+分成”“租约+合作经营”等形式与村民形成“利益共同体”，是明智之选：在乡村投资，不要把村民当成“房东”，而要当成“合伙人”。

运营之道：淡旺季、客源与延伸服务

投资只是开始，运营才是真正的考验。

大冲村旅居产业发展中也遇到过地域性发展难题，就是淡旺季分化明显。夏季一房难求，热门区域几乎家家满房。但一过10月，大部分中低端民宿关门歇业，高端民宿也大多进入“半休”“全休”状态。

如何破解淡季难题？大冲村民宿未见山·且慢的负责人吴博文做了积极探索，他从外地拉来温泉水搞冬季泡池，在庭院搞小火锅、围炉煮茶等。这些举措让未见山·且慢成为大冲村第一家“全年营业”的民宿，冬天也能保持一定的入住率。吴博文的逻辑是：冬天不是没有客源，而是需要有适合冬天消费的产品。

大冲村的客源呈现“双轮驱动”：外省避暑客+本地周末客。

外省客主要来自湖南、湖北、重庆、广东、上海，他们以中老年人为主，出行方式是“组团式”的——少则十几人，多则几十人，一住就是半个月到一两个月。他们对价格敏感，但对环境和服务有基本要求，是中低端旅居房的主力客群。

本地客主要来自贵阳、清镇、贵安，以家庭和朋友聚会为主，周末和节假日出行，住1至2晚。他们对价格不那么敏感，对体验感要求更高，是高端民宿和庭院经济的主力客群。

客源渠道方面，抖音、小红书、携程等网络平台已经成为不可忽视的力量，大冲村民宿特别是高端民宿几乎都开通了自媒体账号，积累了一批稳定的客群。

对于投资者而言，这意味着：不能指望“酒香不怕巷子深”。在大冲村这样的集群里，客人有很多选择，你必须主动出击——做抖音、做小红书、做口碑传播，甚至请达人探店。没有获客能力，再好的产品也可能空置。

民宿延伸服务是大冲村高端民宿最核心的利润来源，也是最容易被外来投资者忽视的一点。

蓝调小院的营收结构很有特色：房间收入只占1/4，民宿延伸服务占3/4。所谓民宿延伸服务，包括咖啡、餐饮、烧烤、团建、婚礼、生日派对、同学聚会等。创业者将民宿定位为“社交空间”而非单纯的“住宿空间”，10间房只是引流的入口，真正的利润来自庭院里的消费。

未见山·且慢情况类似，营收中6成来自房费，4成来自茶空间、餐饮、手工作坊等庭院经济。该民宿正在规划的增量，也不是增加房间，而是增加旅拍、非遗体验、戏曲表演等文化属性的消费场景。

这个逻辑不难理解：房费收入空间有限，且一天只能接待一波客人；咖啡、餐饮、活动等庭院消费的客单价和翻台率常高于住宿。

贵阳日报融媒体记者 许发顺 文/图

■编后语

游客 旅居客 投资客

大冲村客满折射出的是今夏贵阳文旅市场的火爆，火爆的市场来自需求与供给的双向提升。需求端看，随着文旅热度的纵深发展，游客正在深入贵阳贵安周边的深处秘境，而乡村中沉睡的美景和闲置资源正在被唤醒。供给端看，文旅的持续发展不仅仅在人员的流动，还在于资金的注入。好山好水好资源也需要资本的驱动与盘活。

大冲村的投资客正是第一批入局者。这些投资客多数来自省外发达省份，不少过去从事房地产相关行业。他们嗅觉灵敏，格局高远，实力不俗，在高端民宿市场分得一杯羹。也有来自贵阳本地的年轻创业者，他们怀揣梦想，带着新时代年轻人对文旅的理解，扎根乡土，在农村的广阔天地经营着自己的“诗与远方”。

在大冲村的样本中，我们看到，传统的游客在变为旅居客，部分旅居客更发展成投资客，这些投资客正在成为这片土地新的创业者。以投资创业的视角，解读大冲村的成功密码，另有一番价值。

大樵

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