2026年，中国房地产行业步入深度调整的第五个年头。新房销售规模仍在筑底修复，行业整体尚处于“挤水分、去库存”的阵痛期。

作为行业销售规模稳居头部的央企，保利发展（600048.SH）在这场行业洗牌中展现出独特的经营韧性。上半年实现签约金额1351亿元，继续坐稳行业“销冠”之位。

这份成绩单背后，是保利发展在投资、产品、财务三个维度上的系统性布局，以精准的投资聚焦优化土储结构，以产品力和服务的持续升维撬动市场需求，以稳健的财务底盘守住经营安全底线。保利发展正凭借坚定的战略选择与清晰的经营逻辑稳稳穿越市场筑底期。

撬动有效需求

房地产行业已告别普涨时代，城市、板块和项目的高度分化正在成为新常态。如何在这个分化市场中有效撬动越发紧俏的市场需求，成为各大开发商最紧迫的命题。作为行业领头羊，保利发展凭对市场的敏锐感知，交出了一份颇具亮点的答卷。

2026年上半年，保利发展以1351亿元的全口径销售额夺得半年度冠军，签约面积631.94万平方米，销售权益比达到84%。从销售结构来看，多个核心城市持续发力，贡献了95%的销售额，一线、二线城市整体销售金额占比达到86%。

核心项目同样表现不俗，上半年共有5个单盘销售金额超过30亿元，合计实现销售约210亿元。温州保利·天曜序稳坐温州半年度成交金额榜首……这批核心项目的亮眼表现，印证了高能级城市改善型需求仍具韧性。

在市场从普遍增长向城市、板块和项目高度分化的背景下，保利发展以迅疾的反应和高效的执行，配合灵活的营销策略，及时而精准地捕捉着这些需求。

以上海市场为例，近期的“沪八条”新政使得外环外改善需求迎来新一波快速释放。在新政发布8小时内，保利上海迅速加码推出总额2000万元购房补贴，并联动旗下高端存量服务平台保利高屋行，落地“买一卖一”置换服务，打通“以旧换新”完整链条。

通过这种“政策红利+企业让利+服务闭环”的组合拳，保利发展击中了改善型客户置换周期长、资金衔接难的痛点，将政策红利最大程度转化为实际成交——新政落地仅4天，保利上海五大外环外项目便迎来成交热潮，累计成交101套，项目整体流速提升213%。

销售端任性强劲的背后，是土储端的前瞻性布局。过去几年，行业已形成共识，一线及强二线城市核心板块的土地不可复制，底盘稳固的改善型需求是抵御周期波动的重要压舱石。

基于此，保利发展坚持精准投资的土储策略，聚焦核心城市补充优质增量土储，推动土储结构的不断优化，夯实稳健发展筑牢资源根基。

上半年，保利发展累计拓展项目21个，拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比达到98%。新拓规模位居行业前列。从城市分布看，一二线城市整体拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%。

接连落下的项目中，保利在上海、广州、深圳竞得多宗优质核心地块：3 月，保利以 59.22 亿元拿下上海长宁中山公园地块，楼面价突破 7.7 万元 / 平方米；6 月，保利斩获深圳宝安区新安街道地块；在刚过去不久的上海第六批次土拍中，保利发展联合华润置地以 161.2 亿元竞得杨浦八埭头地块，该宗地块为 2026 年上海年度成交总价较高的地块。

整体来看，保利发展本轮新增土储明显向一二线城市倾斜，这种“以销定投、聚焦核心”的策略，既顺应了行业投资逻辑的根本转变，也为后续优质供货和业绩修复储备了充足弹药。

产品力与服务力的双重升维

如果说精准的投资和灵活的营销解决了“在哪卖”和“怎么卖”的问题，那么产品和服务的升级则回答了“凭什么卖”的根本命题。

在硬件趋同、竞争白热化的当下，产品力已成为打开市场的钥匙、赢得客户认可的基石，而竞争的边界正在从户型、装修、配套等浅层维度，向品牌价值观、服务体系力、生活营造力等深层维度延伸。

洞见到这一变化的保利发展，一方面继续深化“好房子”体系建设，以客户需求及支付力为核心，基于城市特性与土地价值，划分为“首次置业、功能改善、品质改善、高端改善”四大产品线，并推动项目全周期精细化管理；另一方面，则将产品竞争进一步延伸至服务和社区生活，并于4月正式发布了“保利好生活体系”与全新品牌主张“三好保利，用心生活”。

其中，“三好”是指为客户打造“好产品、好服务、好生活”，以央企责任实现品质坚守。而“用心”则指知心、匠心、恒心，以读懂用户懂需求，严格打磨产品且实现白手套交付，打破行业“交付即结束”的惯性，通过全生命周期运营与社区持续焕新。

因此，对保利发展来说，这并非一次简单的品牌口号更迭，而是一次从“好房子”向“好生活”的系统性升维。为了切实保证理念落地，保利发展更创新提出了“三全方法论”，即全周期客户驱动、全流程品质管控、全过程服务贯通，覆盖53个核心动作与100个“保”式细节。

位于广州的全国首座保利天奕，是“保利好生活体系”落地的一个完整样本，既有精工前置兑现的好产品，更有全周期服务及专属社群承载邻里社交、兴趣共生、圈层共建，通过内外配套的兑现，形成保利“好生活”体系的具象表达。

事实上，在房地产行业存量运营时代，产品设计为好生活预埋伏笔，资产养护和邻里沟通形成好服务，而交付之后的长期居住体验则是好生活的“灵魂”。

如何提供良好的长期居住体验？保利发展给出的答案是精心打造的社群。今年，保利发展从社区和业主关系入手，举办了首届社群共创大会，以“社群共创”为核心打破企业单向输出模式，探索业主共创、资源链接和长期社群运营，让产品、物业服务、社区运营和客户关系形成更完整的闭环。

在全国各区域，保利发展的社群实践更是百花齐放：湾区“和趣社”以完整内容体系深耕邻里内心；海南“好友趣”立足旅居特色培育业主KOL；上海以“线粒体”聚焦业主精神需求落地多元文艺活动。保利物业自有IP“保利周末”以常态化活动持续拉近邻里距离。社群运营正在升级为“第二产品力”。

从“好房子”到“好生活”再到“好关系”的进阶路径，保利发展正在形成覆盖产品建设、交付服务和社区运营的全周期客户价值链。这种将竞争从单一项目延伸至长期客户关系的战略视野，正是头部央企在行业转型期构建差异化壁垒的关键所在。

守住经营安全线

精准的投资聚焦和持续的产品创新，为保利发展赢得了市场端的主动权。但在行业整体承压的背景下，能否守住财务安全底线，同时培育新的增长极，则是决定企业能否穿越周期的根本。上半年，保利发展在这两个维度再度证明了自身的稳健。

2026年上半年，保利发展实现营业收入1028.6亿元，归母净利润19.59亿元，同比有所下滑，其核心在于项目交付结转规模和结转毛利率下降，但利润下滑的幅度正在收窄。

东方财富证券研报显示，拖累公司利润表现的因素逐步弱化，业绩底部或逐步夯实，随着2025年以来聚焦核心城市的新拓地块陆续进入结转周期，有望对冲存量项目的盈利压力。

在利润表现逐步改善的另一面，是经营现金流持续的稳健表现。上半年，保利发展经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第9年保持为正；期末货币资金余额1338亿元，占总资产比例11.48%；综合融资成本持续下降28BP至2.61%，上半年累计完成81亿元公司债发行。

这一融资优势和充裕的货币资金，使得保利发展得以在市场底部持续获取优质资产，而在“以销定投、量入为出”的策略下，其实现投资节奏与销售回款能力的匹配，进一步守住了现金流安全底线。

开发业务稳健发展之外，保利发展在资产运营和综合服务领域同样稳步推进。不动产经营方面，今年上半年，商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平方米，新开业46万平方米；住房租赁新增开业33万平方米、5729间，累计在营4.1万间。

综合服务方面，保利物业上半年实现营收88.3亿元，归母净利润超9亿元；同期，新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，超80%聚焦核心城市；北京、广州、天津拓展金额均超1亿元，合同金额超千万元占比达到55.1%。

值得一提的是，保利发展还在同步推动在手存量资产的盘活，上半年以广州保利中心、佛山保利水城时光汇为底层资产，推进首单商业不动产REITs申报发行，实现资金回笼，推动资产从长期持有向“投资、建设、运营、退出、再投资”的循环模式转变。

从开发销售、资产经营到综合服务，保利发展正在构建不动产全生命周期经营能力。随着行业从增量开发逐步进入存量运营阶段，经营性资产的稳定现金流、服务业务的市场化拓展以及客户长期运营能力，都在成为这家头部央企提升经营质量的重要组成部分。