（来源：上观新闻）

近年来，以保障性租赁住房、人才公寓、市场化长租社区为代表的新型居住社区快速发展，传统意义上以“产权”为纽带的治理模式很难适应社区治理的现实需要。上海的实践表明，破局之道在于系统性创新，需要全面重构治理架构、重建共治机制、重塑服务逻辑。

重构架构：

“支部建在租赁社区”

居住社区是居民生活共同体，作为城市治理的基本单元，其公共事务与公共治理是基层治理体系的重要组成部分，新型租赁社区也不例外。在传统的以“产权”为核心纽带的居民社区中，按照法律成立业委会、居委会，形成了居民区党组织引领“居委会—业委会—物业”“三驾马车”的基本治理架构。然而，新型租赁社区中住户没有产权，产权方、运营方、物业管理方均为市场主体，无法成立业委会，社区治理架构的“真空”状态由此产生。上海的实践表明，破解这一困局的关键在于将“支部建在租赁社区”，将党的组织体系的政治优势转化为引领新型租赁社区治理的组织优势。

一是创新新型居住社区党的组织体系建设。从实践看，其主要路径是：在属地街镇党委的引领下，由政府方、产权方、运营方、物业方等联合组建党组织，成为新型居住社区“元治理”枢纽，并构建起“街镇党工委—片区网格党组织—新型租赁社区党支部”三级组织体系。新型居住社区党组织的设置方式主要有以下两种：其一，属地街镇、运营方联合组建党组织。如，张江纳仕社区，由张江镇党委选派的2名党员治理骨干、产权方和运营方张江集团的1名党员共同组建居民区党支部。其二，属地街镇、运营方以及网格治理专业力量联合组建党组织。如，松江中建幸孚公寓、长宁虹桥人才公寓等由街镇相关领导担任党支部书记、运营方负责人任副书记或第二书记，吸纳民警、城管等网格治理专业力量担任兼职委员。

二是创新党组织引领下的新型居住社区治理平台建设。立足社区实际，建构党组织引领下多元服务平台或“新三驾马车”治理模式。如，张江纳仕社区形成了社区联合党支部引领下的“居委会（筹）、党群服务站、人才工作服务站”等多元服务平台；松江中建幸孚公寓探索了联合党支部引领下的“社区治理委员会、物业公司、住户代表委员”“新三驾马车”。

这一实践不仅彰显了党的组织体系在新型居住空间中主动成为公共利益、公共事务引领者的自觉性和党的组织体系在引领基层治理中的不可替代性，更启示我们在利益格局新、人群结构新、社群关系新的新型社区中，需要跳出“一个模式包打天下”的思维，在守正创新中探索治理新架构、新模式。

重建机制：

党组织成为“元治理”的枢纽

不同于传统居民区“三驾马车”基于相关法律和自治规范有着明确的职责定位，当下新型租赁社区中的“新三驾马车”不仅在组织来源、成员构成上各不相同，且无制度规范可供借鉴。这当中，党组织成为“元治理”的枢纽，通过搭建具有新型居住社区特点的治理框架，引领并激活各方共治活力与动力，让运营方、物业方、住户等多元主体成为社区治理“合伙人”。从实践看，上海基于新型居住社区“公共居住空间”与“市场运行逻辑”的双重属性，探索形成了“制度化协商”与“市场化激励”并行的协同共治机制。

一是构建制度化协商平台，填补“无产权”下的治理真空。各租赁社区创造性探索了由住户代表组成的“住委会”“住户理事会”等载体，具有“类业委会”功能，与产权方或运营方、物业公司共同构成了新型的“三方协同”治理架构，成为制度化协商的核心平台。这一平台通过议事厅、例会、座谈会等方式集中商议社区公共事务，建立从“议题收集”到“效果评估”的全流程机制，推动各类公共需求落地。

二是善用市场化激励机制，将商业逻辑转化为治理动力。市场化激励机制的内在机理是，将各类市场主体参与社区治理的“资源供给成本”转化为推动“租赁产业”高质量发展的“有效投入”，将住户参与社区治理的行动转化为提高居住“满意度”的“有效投入”。一方面，如奉贤丰乐社区首创“企业积分制”，将产权方、运营方、物业方等市场主体为社区提供资源与信息、组织参与活动等各种行动，转化为市场主体的品牌价值或信用资产，激励市场主体主动参与。另一方面，如黄浦王景湾社区的“湾豆计划”激励居民参与社区服务可赚取积分，用以兑换配套商户折扣或物业服务，在激励住户参与治理的同时，让社区生活和商业发展更紧密地联系在一起，实现多方共赢。

概述之，“制度化协商”和“市场化激励”双轨并行机制，破解了租赁社区治理中的“权利”与“秩序”、“动力”与“活力”等难题，为新型租赁社区治理提供了极具参考价值的“上海方案”。

重塑逻辑：

实现从“标准供给”到“精准回应”

新型居住社区的住户以高学历、高收入、高流动性和低年龄的青年人才为主，这一群体的需求逻辑与传统社区存在根本差异：不仅需要“住有所居”，更渴望“住有宜居”——对社交、自我实现、职业成长的需求甚至超过了对居住空间本身的要求。如何实现服务供给的精准化？从上海实践看，其关键在于“需求识别机制”的再造与“服务供给逻辑”的重构。

一是再造“需求识别机制”，从“被动接收”到“主动感知”。遵循青年人“边界感清晰”、不习惯“找组织”等特征，构建贯穿入住全周期的需求识别机制。通过“入住即问需”，让需求采集成为住户入住流程中的“第一环节”。通过设置需求墙、心愿墙等常态化需求征集阵地以及党组织引领“新三驾马车”开展例会、定期走访等，实现需求征集常态化。此外，针对青年群体对“及时反馈”的高敏感，建立“简单诉求立马办、复杂诉求协调办、疑难诉求提交办”等处置闭环，以诉求快速响应与解决成效，增强住户对社区的信任感，在深化情感联结中形成良性闭环。

二是再造服务供给逻辑。在服务方式上，以“社群”为主要载体。租赁社区创建以“趣缘”“连接”为关键词的社群组织，遵循社群“自下而上生长”的逻辑，挖掘有热情、有特长的住户担任“主理人”，将传统社区“组织活动、单向输出”服务策略转向“孵化主理人、双向奔赴”的新型服务逻辑。更为重要的是，在参与社群的过程中，让住户感知社区不再只是“睡觉的地方”而是“有朋友、有归属、有价值”的空间，其身份也悄然实现从“过客”到“主人”的转变。在服务内容上，既注重物理空间的“安居”，更注重精神层面的“成长”。聚焦“安居”，各租赁社区在供给政务、社交、健康、商业等全维内容的同时，针对青年人的特征，导入咖啡酒吧、萌宠生活、乡野徒步等特色内容。聚焦“成长”，各租赁社区通过开设青年夜校、创业市集、导师陪跑等，为青年人职业发展赋能。在服务空间上，推动“安居”与“乐业”融合。各租赁社区普遍设置日间开放办公、阅读、会议空间以及孵化创业空间，让“楼上安居、楼下创业”成为现实。

新型居住社区服务方式、服务内容和服务空间的重构，不仅赋予租赁社区“居住空间”的内涵，也实现了服务逻辑从“配套供给”到“价值共创”的跃升。当社区能够精准感知每一位住户的真实需求，并以社群的方式让住户成为服务的提供者和社区的共建者，“住有所居”便有了通往“住有宜居”的阶梯。

（作者单位：上海市浦东新区区委党校）

原标题：《“无产权”下的治理真空怎么填补？上海在租赁社区的这一探索实现三重突破》

栏目主编：常征 文字编辑：朱霖 题图来源：上观题图

来源：作者：鲁月棉