（来源：）

南京5月份楼市突然走弱，首先看成交量，4月份的时候同比增速还有35%，排名全国主要城市前列，但是5月份同比增速只有13%，在全国主要城市里面排名倒数。

更惨的是成交价，5月份环比降幅高达0.7%，在全国核心城市房价企稳的背景下，这个环比降幅特别明显。

那么原因是什么呢？

核心原因在于学区政策变了，取消初中提前1年落户要求、取消学籍锁定(学位占用）。说实话这些政策还不算特别重磅的政策，但已经引发了学区房的降价潮。

5月10日学区政策发布后，南京一些学区房马上开始降价，短短一个月时间不到，价格就下降5%左右，直接把南京房价整体拉下来了。

仅仅是一个小变动，房价直接快速下跌5%。如果真的出现大的学区调整（比如划片摇号，甚至取消学区对口），那么学区溢价将会被直接击穿，可能立马能够跌20%以上。

除了政策风险之外，学区房还有一个无法避免的劣势，就是之后学区的作用会越来越小。

一方面，随着出生人口下滑，人均教育资源会越来越丰富。

现在每年有一千多万人参加高考，之后当每年只有五百万人参加高考的时候，考上好大学的概率将会翻倍不止。

资源多了之后，自然就不需要去抢了，那么到时候学区的作用下降，学区溢价也就会下降。

另一方面，随着阶级固化，文凭的作用越来越低。

这两天正好在高考，但你看社会上讨论高考的声音大吗？之前高考作文一出来，马上全民热议。今年的高考作文呢，讨论的人几乎没有。

究其原因，就是因为经济增速慢下来之后，阶级开始固化。原来考上好大学，就能分配好工作，在大城市里面按部就班上班就能改变阶级；现在考上好大学，只是给你一个996还房贷的机会（还包括降薪裁员和35岁危机，找好工作也越来越难），确实也比差学校强，但你要说改变阶级？我看并不容易。

鸡娃的都是中产，中产都会算ROI。如果花了那么多时间、经历、钱去鸡娃，结果回报这么少，那么中产鸡娃的意愿就会越来越低。不如把买学区房和补习班的钱省下来，给孩子买保险，或者是定投基金、黄金给孩子留着。

所以我之前判断，就算没有任何政策风险，学区溢价也会越来越低。更何况，我觉得政策风险还是有的，而且不小，这次南京就是一个例子。

以后买学区房，一定要知道这是在消费，而不是投资。因为买学区房一定是亏的，不可能保值，更不会升值。随着时间推移，我上面所说的逻辑会逐渐强化，就会导致学区溢价越来越小，所以学区房之后一定是跑输大盘的。

我的知识星球《谭谈财经》，内容包括：

（1）金融、房产、时政、职场和社会思考等领域的深度思考，由于面向私域，所以并非”删减版“

（2）收集的有价值的学习资料，包括外资研报原文、电子书籍等

（3）房地产和金融周报各一篇，分析未来房产走势&有价值的投资领域

（4）每日最新各类有价值的金融数据、政策动向简评

（5）大家的问答，主要覆盖房产、投资、生活，集思广益、提升认知