结构性向好，认购增两成，今年的五一昆明楼市给出了自己的答案。

产品的更迭，代系的参差，在销售层面上愈发分化。可谓是几家欢喜，几家愁。下半年的楼市走向，也能借此窥见一二。

认购556套，创近4年新高

据克而瑞发布的数据显示，五一假期昆明楼市整体认购556套，同比提升22%，创下近4年来的新高。单盘平均认购11套，较4月周均成交5套增加6套，增长120%。

供应方面，昆明楼市共计11个项目加推1138套房源，去化127套，去化率约11%，书包房、新规盘最为畅销。尤其是好地段的头部新规项目，认购涨幅超150%。

从产品类型来看，11个加推项目中，5个为四代宅和新规盘，6个为旧规盘加推项目，多种优惠政策叠加带动认购率上升，转化率同步升至7.6%。刚改四代宅、新规及书包房认购在15套以上，其余则在6-8套为主。

新规项目中，位于呈贡核心区的中通联大书山，本次为最后一栋楼加推，以100㎡小面积为主，叠加区位、学校、成熟商业、地铁等优越的综合外部因素，带动认购15套，成交均价约11511元/㎡。

位于经开区的新希望·锦官府则加推二期建面约124㎡、143㎡的新规产品，最终认购12套，叠加五一期间的3%额外优惠。受地段位置，无学位等硬伤制约下，还能取得如此成绩，属实不错。

南市区的四代宅项目，邦泰观云加推2栋建面约211㎡的产品。受限于总价过高，超500万/套的价格劝退不少人，整体认购6套。

旧规项目中，作为书包房的典型项目，大华公园天下加推145套，认购18套，建面约97㎡、107㎡的小户型让利最多，为2%；筑友双河湾加推250套，认购21套，建面约108㎡的小户型最受欢迎，叠加额外优惠，让利约3%。

四类项目最受市场青睐，市场走向意料之中

自四代宅、新规住宅陆续亮相，并逐渐成为市场主流后。昆明楼市产品结构的分化进一步加剧，也致使五一楼市成交分化显著，优质学区主导增长，旧规改善继续承压。

从克而瑞发布的数据结果中看，主要体现为书包房项目的来访与认购爆发式增长，转化率显著提升；新规刚需、新规改善盘，来访、认购也有明显提升；旧规改善项目客户被分流，艰难持平，有下滑趋势。

保利城、华发书香云海、大华锦绣麓城、绿城云筑臻邸、筑友双河湾5个项目，作为较为突出的书包房项目代表，单盘平均来访186组，平均认购23套，较节前的12套增长了98%；平均转化率从9.6%升至13.2%，提升3.6个百分点。

其中，保利城主要受地州教育置业客户购买力带动，额外优惠一定程度上得到认可，果断购买。华发书香云海强大的名校教育配套生态系统，自入市以来就常年稳居热销榜，加之前期降价促销政策的推动，带动项目成交热度不减。

以万科棠月东方、中铁时代央著、龙湖天境、大华星曜、卓越滇池晴翠为代表的新规刚需项目，五一期间平均来访201组，认购20套，较节前的11套上涨了78%，转化率从7.2%升至9.8%。

大华星曜签约昆一中山海实验校区，叠加单价较低，进而带动认购大幅上涨，成交均价约在10234元/㎡；万科棠月东方作为会展片区的品质改善新规住宅，面积段刚需、刚改、品质改善兼宜，尤其是近期大户型产品的加推，带动成交上涨，建面约140-176㎡，成交均价约14817元/㎡。

（万科棠月东方实拍）

作为西市区的首个新规住宅项目，龙湖天境自入市也备受青睐，去化一直很快。叠加降价促销，也吸引了不少客户购买。

可见，就算是新规刚需项目、刚需改善项目，有着优质教育资源的加持，市场竞争力才会更强。

值得一提的是，新规改善项目中还出现了明显内部分化现象，头部项目亮眼。整体平均来访188组，平均认购17套较节前的10.5套上涨了60%，转化率从8.5%微升至8.8%。

以典型的义承丹霞翠屿、保利天珺二期、龙湖峯萃、邦泰悦九章彩云、邦泰春华序、邦泰观云的项目为例，热销的项目基本都是清一色的优质地段+产品力强的配置。

旧规改善项目中，最为热销的则是龙江金茂府、北京路九號、信达万科·京江隐翠、华润中心几个项目，也是产品力和地段位置较为优越的高端改善楼盘代表。

但还是受到了新规项目集中入市带来的不小冲击，客户被分流，整体疲软，来访持平甚至下降，平均来访114组、认购6套。

最为典型的是龙江金茂府、华润中心等少量项目，品牌力不弱，地段优越，并叠加降价促销策略持续销售走量。

如此明显的分化走向，早在新规住宅产品入市起就已注定，下半年的昆明楼市走向，大抵也就是这样了。

纵观如今在售在建的旧规产品，除了降价促销，缓慢走量别无选择。其中未开建的地块，基本也都走上了调规之路，尽可能的贴近新规住宅标准建设，才能赢得未来的市场。诚如中铁时代央著、大华星耀、旭辉广场铂森林语、龙湖天境、东方润麒、万科棠月东方等项目，调规后的产品更加优越，入市后去化率也十分迅速、稳健。