（来源：北京进深）

文/北京进深 林振兴

活久见！平日里见惯了业主举报隔壁小区的，很少见连自家开发商都反手举报的。

五一前夕，住总国祥誉的一位业主坐不住了，直接投诉了自家开发商。

这位业主在参观2号楼1单元102的样板间时，敏锐地发现了“不对劲”。

他认为，“样板间没有按照报批的规划图进行修建，将阳台包进户内使用，变成卧室的一部分，增加了计容面积，但是没有补相应的土地出让金和税费。”

按照《民用建筑通用规范》(GB55031-2022)第3.1.5条，阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。

说白了，封闭阳台，应按全面积计算。

所以，开发商的套路通常是：在规划报建时，清一色的开敞阳台。

然后，等房子验收之后，再封闭阳台，开发商可以偷一半阳台室内面积。这一做法，已成了行业心照不宣的潜规则。

更精的是，有的开发商为了规避责任，往往自己不亲自下场，而是让第三方公司跟小业主签拆改协议。有的改造协议甚至还要象征性地收取500元或1000元的“改造费”。

这次国祥誉的业主直接掀桌子，算是把这层窗户纸捅破了。接下来，谁会是下一个？

01

国祥誉业主的诉求其实特朴素：希望开发商恢复原状。

无独有偶，通州招商云璟揽阅的样板间之前也被市民投诉，“阳台改为卧室、砸掉飘窗包入室内等。”

官方的态度很干脆：北京规自委通州分局责令云璟揽阅进行拆除整改。

样板间拆除还算小case，丰台君礼著在开发建设阶段，封阳台被业主投诉。

结局一样：实施拆除，毫不手软。

为什么大家这么执着于“封阳台”？

在北京，封闭阳台益处多多。因为冬季漫长，风沙大，阳台被封入室内，很是实用。

但问题来了——目前，北京60多个带阳台的在售楼盘，尤其是那些设计内嵌式阳台、主打高得房率的项目，都悬着一颗心。

因为这些项目，绝大多数都是按“开敞阳台”报规，但售楼处的说辞、样板间的展示，都在暗示“后期可以封”。

一旦监管动真格，业主拿着图纸去现场比对，发现问题举报，开发商可能只能乖乖整改。

更棘手的是，即使开发商想“补救”，也只有一条合规的路：补交一半阳台建面的土地出让金。

但这意味着每套房要多交十几万甚至数十万，开发商大概率不会这么干。

于是，一个尴尬的局面出现了：不封，业主嫌功能不好用；封了，又可能被强制拆除。

02

尽管样板间被举报，但国祥誉的卖房节奏，并没受多大影响。

截至5月5日，国祥誉网签333套，成交均价25850.02元/㎡，成交额约9.33亿，地价覆盖率超190%。

时间拉回2023年10月，北京住总以底价4.9亿元竞得水源路南侧C-2地块，成交楼面价0.88万/平方米，销售指导价3.1万/平方米，开发国祥誉项目。

紧接着2024年7月，项目火速拿证，推出15栋楼共510套房源，拟售价格在2.89万元-3.21万元/㎡之间。

项目开发主体为北京祥业房地产，注册资本66000万元，法人兼董事长为韩啸，经理为赵翀。

赵翀什么来头？

北京建筑大学1999级工程管理科班出身，他从现场管理人员、造价员、商务经理一路干到项目经理，亲手操刀过顺义后沙峪棚改、国祥府、国祥雲著等项目，妥妥的实战派。

03

国祥誉之所以把样板间卷到极致，甚至不惜封阳台，很大一个原因：后面的“追兵”真的杀到了。

2月，首融(海南)商业发展有限公司+北京密云城市建设投资集团有限公司联合体，以3.8亿拿下密云水源路南侧住宅用地，编号为MY00-0104-6022、6025地块。

买家是什么来头？

首融海南这个名字，在北京楼市不算熟脸。但扒开股权一看，背后站着的，是北京城建六建设集团（简称“城建六”）。

重点是价格：

该地块也是近年来北京住宅地块单价最低的一宗，折合楼面价0.776万元/㎡，可以说是贴着地面走了，比国祥誉成交楼面价0.88万/平方米还便宜一大截。

而且，城建六的新项目，注定也是奔着“好房子”去的。

对国祥誉来说，这就是妥妥的“背刺”：同一个板块，楼面价更低、产品力还可能更强。

如果说城建六是后方的“追兵”，那么西侧的国祥源境就是贴脸的“兄弟”。

同属住总系，国祥源境也没闲着，第五期调规升级，直接祭出杀手锏——增设南北双阳台，得房率硬生生提升10%。

前有城建六低价抢位，后有兄弟盘产品升级。

国祥誉现在的策略就两个字：快跑——加速卖房，抢占窗口期。