（来源：中国建投）

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• 作者：贾玉婷

• 本文5623字，阅读时间14分钟

2026年全国两会对房地产工作的185字定调，将稳市场、控增量、去库存、优供给、盘活存量、推进房地产发展新模式等内容置于关键位置。房地产行业作为国民经济的支柱产业，其发展态势与经济转型进程深度绑定。当前中国经济正处于结构转型调整的关键阶段，经济发展的核心逻辑从规模扩张向质量提升转变，房地产市场受需求疲软、行业风险释放等因素影响，库存去化压力加大，流动性紧张，大量存量资产较难盘活，成为经济结构转型中的重要难题之一。

房地产资产证券化作为依托资产信用、市场化运作的金融工具，是破解当前房地产行业困境、助力经济结构转型的重要手段。针对房地产市场下行带来的存量资产积压问题，通过公募REITs、持有型不动产ABS、CMBS、类REITs等产品，可将具备稳定现金流的存量资产证券化，实现“资产变资本”，有效盘活沉淀资金，缓解房企库存压力，推动房企从高杠杆、高周转的传统开发模式向轻资产运营转型，助力行业实现高质量发展，进而为中国经济结构转型调整提供坚实支撑，实现房地产行业与国民经济的协同发展。

本文将从两会定调房地产发展方向、房地产资产证券化政策分析、发展现状、两会赋能新机遇及未来方向等方面探讨房地产资产证券化发展趋势。

 一

两会定调房地产发展方向

2026年两会对房地产行业的定位清晰明确，对房地产市场的表述呈现出战略性进阶特征，报告185字篇幅为全年房地产工作定调，明确提出要“因城施策控增量、去库存、优供给”，旨在实现稳预期、稳投资、促消费、稳民生的综合目标。

相较于2025年“止跌回稳”的阶段性表述，2026年的提法更加突出房地产市场的长期性和制度性建设要求，从政策逻辑来看，“着力稳定”意味着房地产调控已进入巩固成果、夯实基础的新阶段。这一表述不仅是对2024年以来一系列稳市场政策效果的肯定，更传递出未来房地产政策将更加注重系统性、协调性和可持续性的信号。房地产存量资产的盘活将成为长期主题，而非短期应急之策。

房地产资产证券化具有规范化、市场化、轻资产化等优势，成为存量资产盘活的重要金融载体。通过资产证券化，打通存量资产“投资-建设-运营-盘活”的良性循环，推动存量资产向现金流稳定的证券化产品转化，既缓解房企资金压力，又助力地方政府去库存、优供给。两会政策导向与市场需求共振，推动房地产资产证券化进入规模化发展新阶段。

 二

房地产资产证券化政策分析

2025年12月1日，发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，将城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型纳入，发行范围扩至15大行业，实现了底层资产类型的重大突破。

2025年12月31日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发[2025]63号），标志着中国REITs市场正式进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代。这一政策突破具有里程碑意义，意味着商业办公楼、购物中心、酒店等传统房地产核心资产终于获得了通往公募资本市场的通行证。

截至2026年2月末，商业不动产REITs申报数量达14只，拟募资超417亿元，申报节奏与体量均刷新公募REITs细分领域阶段性纪录，标志着这一万亿级蓝海市场正式进入实操阶段。

63号文确立的“1+3+N”制度体系是中国REITs市场制度建设的重大突破，“1”即《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，“3”即1项通知、2项工作规程，“N”即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则，这一框架构建了完整、透明、可预期的市场运行规则体系。制度优化的核心亮点包括审核效率大幅提升、扩募机制进一步完善以及全链条监管更加严格等，一系列举措将拓宽REITs市场的投资者基础，增强市场流动性和定价效率。

 三

房地产资产证券化发展现状

 01 

公募REITs市场：规模突破2200亿元

近两年公募REITs市场进入常态化发行阶段，市场规模与产品种类均实现显著增长。根据华西证券统计，截至2026年1月30日，国内已上市的公募REITs数量达78只，总市值2287亿元，流通市值为1247亿元，另有37只产品待上市（24只首发、13只扩募）。历经5年时间，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。

从资产类型分布来看，房地产相关的REITs资产主要集中在保障性租赁住房、仓储物流及产业园区三大板块。保障性租赁住房REITs底层资产平均出租率保持在90%以上，展现出优异的抗周期能力，保租房REITs的成功实践证明具有稳定现金流和政策支持的民生类资产是REITs市场的优质底层标的；仓储物流REITs在2025年面临以价换量的挑战，虽然出租率有所提升，但租金单价普遍下调，反映出宏观经济波动的影响以及资产运营能力的重要性；产业园区REITs在2025年四季度出现业绩分化，部分项目因出租率承压而估值回调，市场逻辑已从规模扩张转向深耕底层资产运营质量。

 02 

持有型不动产ABS：实现爆发式增长

2025年持有型不动产ABS实现爆发式增长。根据联合资信，2025年共发行持有型不动产ABS产品29单，发行规模达537.50亿元，同比分别大幅增长480%和407%，占ABS市场总规模比重提升1.82个百分点至2.36%。持有型不动产 ABS 已由试点探索步入常态化发展阶段，成为不动产证券化市场中不可或缺的重要组成部分。

从基础资产类型看，2025年持有型不动产ABS底层资产结构较2024年更趋多元，由以往依赖单一交通基建资产向多元化布局加速转型。2024年底层资产仅4类，以高速公路为主，商业物业、租赁住房、办公物业等类型占比较低，2025 年资产类型拓展至路桥隧道、发电设施、产业园区等十余类，结构更趋均衡：路桥隧道占比最高（48%），租赁住房占比25%，商业物业、办公物业等其他类型占比相对分散。

 03 

CMBS/CMBN（商业地产抵押贷款支持证券/票据）市场：国央企主导，占比超过80%

CMBS/CMBN市场在2025年表现活跃，成为房企盘活持有型物业的主要渠道之一。根据Wind数据，2025年CMBS/CMBN产品共发行89单，较2024年增加27单，同比增幅43.55%，市场发行规模稳步提升。

根据同花顺数据，2025年新增发行的CMBS/CMBN项目原始权益人以央企、地方国企、城投平台为主，合计占比超过80%，典型发行主体包括金融街、珠海大横琴、上海地产、中铁置业等，反映出在房地产行业风险出清过程中，国资背景的优质资产更受资本市场青睐。

CMBS市场的一个显著特点是融资成本的持续下行。2025年12月10日，金融街中心CMBS（金融街商业地产第2期资产支持专项计划）在深交所成功发行，实际募集资金81亿元，优先级AAA级证券票面利率2.25%（含税），创下国内超大规模CMBS发行利率历史新低。该项目以北京金融街核心区优质写字楼为底层资产，表明核心区位的优质商业资产在当前市场环境下依然具有强大的融资能力和定价优势。

2025 年8月15日，财通资管-舟山普陀交旅1期资产支持专项计划CMBS在上交所成功发行设立，项目发行规模7.01 亿元，期限18 年，其中优先级AAA 级证券发行利率2.10%，该产品以舟山市普陀区文旅物业为底层资产，是舟山市首单 CMBS，成功验证了文旅类不动产通过证券化实现价值变现与存量盘活的可行性。

从市场发展趋势来看，CMBS/CMBN市场正逐步从单一的融资工具向兼具融资、资产优化配置与价值管理的综合工具演进。当前，优质商业资产的 CMBS 发行，已不再局限于单纯获取资金支持，更成为原始权益人实现资产估值重塑、优化投资者结构、提升资产运营效率的重要手段，体现了核心商业资产的长期价值与证券化市场的多元功能。

 04 

类REITs市场：全生命周期闭环成形

类REITs作为公募REITs的孵化器，与公募REITs相比，类REITs主要面向私募，对资产运营年限要求相对宽松（通常1-2年），而公募REITs要求3年以上稳定运营且需满足严格的现金流分派率要求。这一制度差异使得类REITs成为培育公募REITs底层资产的理想工具。

2025年政策明确支持通过“Pre-REITs+类REITs+公募REITs”的闭环模式实现资产培育与上市退出。2025年12月，华夏基金旗下华夏股权与华润置地合作设立“润盈华夏”Pre‑REITs基金，规模3亿元，是国内首单由公募基金私募股权子公司设立的Pre-REITs产品，聚焦优质购物中心资产培育，旨在构建从投资、运营到公募REITs退出的完整闭环。该全生命周期金融链条的形成，为不动产资产从开发建设、运营提升到资本化退出提供了一体化金融解决方案。

 四

两会赋能房地产资产证券化新机遇

 01 

商业不动产REITs试点开启万亿蓝海

商业不动产REITs作为房地产新发展模式的重要支柱之一，随着政策的密集出台，万亿级蓝海市场已经正式进入实操阶段。从国际经验来看，商业不动产是成熟REITs市场的主流资产类型。美国REITs市场中，零售、办公、酒店等商业不动产占比超过60%。中国商业不动产REITs试点的启动，意味着国内市场正在向国际主流模式靠拢。

 02 

存量资产盘活战略对接

2026年政府工作报告将“盘活存量”列为房地产工作关键词，明确鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。这一政策定调为资产证券化提供了丰富的底层资产来源，从政策协同的角度来看，存量资产盘活与资产证券化形成了闭环：

一方面，通过收购存量商品房转化为保障性租赁住房，可以为保租房REITs提供源源不断的底层资产；另一方面，REITs发行募集的资金又可以用于进一步收购存量资产，形成良性循环。这一闭环机制提供了“收购-运营-退出”的完整业务模式，实现了社会效益与经济效益的双赢。

 03 

融资渠道多元化拓展

在多项制度保障下，房地产行业融资结构持续优化，正由单一银行贷款加速转向REITs+CMBS+ABS协同发力的多元化、市场化组合工具体系。据中指研究院数据，2025 年房企不动产证券化产品（CMBS/CMBN、持有型不动产ABS、类REITs）发行规模达1413亿元，同比增长33%，市场扩容态势显著，低利率市场环境有效降低房企综合融资成本，与此同时，融资渠道多元化不断拓宽金融服务实体经济的场景与路径，为不动产行业盘活存量、优化配置、转型发展提供了更丰富的业务切入点与解决方案。

 04 

制度体系日趋完善

63号文确立的“1+3+N”制度框架，系统性提升了市场运行效率与规范化水平。审核机制持续优化，首次反馈时限由30个工作日缩短至20个工作日；扩募安排更加灵活，首发上市满6个月即可申报扩募；回收资金使用进一步规范，投向更清晰，约束更明确。

制度举措的协同发力，共同构建起透明、高效、可预期的制度环境，显著降低市场参与不确定性。扩募机制的优化，为金融机构提供了“首发参与—持续扩募—长期陪伴”的完整投资路径，可依托优质REITs平台持续布局、深度参与资产成长，分享不动产价值增值与运营收益。

 05 

中长期资金入市加速

政策层面正积极引导险资、社保基金等长线资金进入REITs市场。2025年社保基金获准进入后，市场投资者结构得到显著优化。监管层正在研究探索REITs ETF，并推动将REITs纳入沪深港通，这将增强全球资本配置中国房地产证券化资产的信心。中长期资金的入市将从根本上改善REITs市场的流动性和定价效率。REITs ETF的推出将提供更加灵活的投资工具，实现REITs配置的分散化和流动性管理。

 五

房地产资产证券化未来趋势

 01 

“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局形成

随着商业不动产试点的常态化，REITs市场将形成基础设施（保租房、产业园、能源等）与商业不动产（商场、办公楼、酒店）并行的双轮驱动格局。这一格局的形成意味着REITs市场的资产类型将更加多元化，投资者将获得更丰富的资产配置选择。市场容量有望在未来3-5年内实现跨越式增长，提供持续扩大的业务空间。

 02 

全生命周期闭环走向成熟

“Pre-REITs（孵化）→类REITs/持有型ABS（培育）→公募REITs（退出）”的资产全生命周期闭环将更加成熟。房企将通过设立私募股权基金或发行类REITs进行资产孵化，待运营成熟后通过公募REITs实现彻底退出，形成良性的资本循环。金融机构可以在孵化期提供收购资金和重组服务，在培育期提供运营管理支持，在退出期参与公募发行和二级市场投资，更深度参与服务实体经济。

 03 

常态化发行推动规模迈向万亿

在证监会高质量发展政策指引下，常态化发行将成为主流。通过现有优质REITs的频繁扩募，市场将涌现出一批千亿级的旗舰型不动产投资平台。根据中信证券、华泰证券等机构预测，预计到2030年，中国公募REITs市场规模有望突破万亿元大关，并有望跻身全球第三大 REITs 市场。

 04 

资产类型持续扩围

发改委2025年版清单已将范围拓展至15大行业，未来，城市更新项目、文旅酒店、数据中心（IDC）以及养老地产等更多细分领域通过证券化手段实现资产盘活的案例将越来越多。资产类型的扩围提供了更广阔的业务边界，特别是城市更新和养老地产等与民生密切相关的领域，增速将进一步提升。

 05 

国际化接轨提速

随着沪深港通纳入REITs以及境外投资者的引入，中国房地产资产证券化市场将与国际标准接轨。这不仅能引入更多海外长线资金，也将促进国内管理人提升运营透明度和治理水平。国际化趋势也为引入国际战略合作伙伴、学习国际先进经验提供了机遇。

 06 

房企商业模式重塑

资产证券化将促使房企重塑商业模式，房企将加速向轻资产转型，核心竞争力从拿地融资转向存量资产运营与资本管理。这一转型过程中，资产的处置与盘活成为房企轻资产转型的关键抓手，直接决定转型效率与成效。

在此背景下，专业机构的价值将进一步凸显，AMC 公司、专业资产运营机构等可凭借自身的资产定价、风险处置、精细化运营能力，承接房企剥离的存量资产，通过资产重组优化结构、升级运营模式提升资产收益，再借助证券化工具实现资产高效退出，为房企提供全链条一站式服务。

两会赋能下，房地产资产证券化正在迎来新的发展局面，商业不动产REITs试点开启万亿蓝海，存量资产盘活战略对接，融资渠道多元化拓展，制度体系日趋完善，中长期资金入市加速。与此同时，底层资产质量分化、运营管理能力待提升、区域发展不均衡、法律税收制度待完善等现实挑战依然需要关注。

展望未来，“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局、全生命周期闭环成熟、常态化发行推动规模迈向万亿、资产类型持续扩围、国际化接轨提速、房企商业模式重塑将成为主要发展趋势。

推动房地产行业高质量发展，需紧扣两会核心导向，坚持提质增效与风险防控协同推进，充分发挥资产证券化的重要金融工具作用，高效打通存量资产盘活“最后一公里”，助力房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式。随着政策环境持续优化、市场主体不断成熟，房地产资产证券化将成为推动行业转型的重要力量，为稳经济、惠民生、防风险提供坚实可靠的金融保障。

文章为作者独立观点，不代表中国建投立场。

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