降温明显

随着澳洲国内和国际上一系列乱七八糟事情的发生，

墨尔本拍卖市场开始出现降温迹象，不同类型房源之间的表现差异也在拉大。

对需要翻新、或定价偏高的房子，买家明显变得更加谨慎。

上周末，墨尔本拍卖清盘率降至59%，

跌破业内普遍认为“市场平衡线”的60%。

这一变化出现在近期加息之后，

同时全球经济不确定性也在加剧买家的观望情绪。

从成交情况来看，不少房源在拍卖现场流拍。

有的是因为房屋本身存在缺陷，

有的则是卖家心理价位过高，超出买家承受范围，

甚至还有部分买家因为不符合政府购房补贴条件而选择放弃。

买方中介Wendy Chamberlain表示：

目前市场呈现出明显分化。

她说：

现在的市场比较 “零散”，

生活成本上涨、国际局势紧张，大家都开始更加谨慎花钱。

她指出：

100万澳元以下的入门级房源表现相对稳健，

尤其是首次置业者可以通过政府5%首付计划进入市场（适用于最高95万澳元的房产）。

相比之下，价格更高、面积更大的房子，更容易在拍卖中流拍。

即便如此，不少流拍房源最终仍会在拍卖后通过谈判成交。

Wendy Chamberlain提到：

她最近在Port Melbourne为客户买下一套无人竞拍的房子，

就是在拍卖后通过协商完成交易，并附带了建筑和虫害检查条件。

Marshall White销售总监John Bongiorno则认为：

流拍的核心原因往往是定价过高。

他表示：

现在市场对价格非常敏感，房子都能卖，但前提是价格合理。

他同样指出：

100万澳元以下的首次购房市场，是当前最活跃的板块。

同时，翻修成本也在影响买家决策。

我手上有几套需要简单翻修的房子，买家都会反复权衡成本。

不过如果价格合适，房子还是能卖掉的。

高端买方中介Emma Bloom表示：

当前市场中，“拎包入住” 的房源最受欢迎。

她说：

凡是需要动工的房子，竞争明显少很多，

因为大家不愿意再额外投入翻修成本。

建筑行业本身也存在不确定性。

她还提到：

中高端市场中，现在越来越多房源不再公开拍卖，

而是通过 “意向征集” 等方式出售，甚至转向私下竞价。

很多人不愿意在公开场合直接竞价，交易的心态更保守了。

Ray White维州和塔州首席拍卖师Luke Banitsiotis则认为：

一些卖家仍停留在去年末的价格预期，这是当前成交受阻的重要原因之一。

他说：

问题不一定在房子本身，而在卖家。

有些人还认为房子值三四个月前的价格。

他举例称：

上周East Melbourne一套定价合理的房源吸引了7位竞拍者，

说明只要价格到位，市场仍有需求。

整体来看，面向家庭、自住换房或投资客的 “通用型” 房源，

依然更容易吸引竞争。

对于卖家，他建议要多向中介索取数据支持估价，

并保持每周沟通，根据市场反馈及时调整预期。

如果开放看房后反响冷淡，就需要考虑是否定价过高。

而对于买家，他建议即使拍卖现场竞争不激烈，

也可以主动出价，让房子以 “流拍到自己名下” 的方式进入谈判，