合理的估值水平是政策落地的基石。当出台增量政策的收益持平甚至超过政策的成本，房地产政策空间有望打开。

文：国金宏观宋雪涛/联系人张馨月

当房价尚未回到合理水平时，出台地产政策的成本高、效果弱，收储等需求侧的支持由于无法平衡项目收益，往往难以落地，这也是2025年地产政策“缺位”的关键原因。

随着房地产市场在2026年重回估值底部，多数城市租金回报率已达到合理水平，这意味着出台地产增量政策的收益将持平甚至超过政策的成本，这也是今年地产政策发力的土壤。

从政策表态看，无论是中央自上而下的定调，还是地方层面的实践，都表明今年地产政策将保持积极的取向。

1月1日《求是》发布重磅文章《改善和稳定房地产市场预期》，在肯定房地产金融属性的同时，强调要保持政策力度。文章指出，“房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”；“政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。

3月16日《求是》刊发《持续做好稳预期工作》文章，强调稳定预期，并指出“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，要准确把握房地产市场出现的新情况新问题，以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场。”

2月初，上海宣布在静安、徐汇、浦东三个核心城区，由国企收购符合条件的“老破小”，改造成保障性租赁住房。这一政策的意义并不在于最终收储的数量，因为上海核心城区的“老破小”成交热度始终较高。其根本意义在于向市场释放了积极信号，即当前上海“老破小”的租金回报率已经达到了“地方队”的合意水平，这也意味着核心城区“老破小”的价格基本见底。

上海房地产政策领跑全国，主要原因在于总需求企稳+核心区估值合理。一方面，2025年上海的新房和二手房成交面积之和较2024年已实现微幅回升，这意味着上海楼市的调整压力主要来自供给侧。另一方面，当前上海的租金回报率整体处在1.5%-2.7%的区间水平。从国际比较看，全球主要城市的净租金回报率也基本处在1.5%-2.5%的区间，多数城市名义租金回报率较高的原因是其持有成本通常超1个百分点。

随着房价的持续调整，预计2026年符合总需求企稳以及估值合理的城市将进一步增加，地产政策的空间有望打开。

往前看，年内有望落地并对房地产市场形成有效提振的政策包括以下几类：

一是城市更新加力。1月初，人民日报发表的钟才平署名文章《以惠民生为牵引，打开发展新空间》强化了对城市更新的表述，文章指出“城市更新大有可为”、“以高质量开展城市更新为重要抓手，大力推进城市危旧房和城中村改造，加大保障性住房建设筹集力度，有序增加空间更大、品质更高、配套更好的‘好房子’供应”。近期自然资源部发布的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》明确“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，标志着房地产市场从增量扩张时代进入存量盘活时代，未来房企获取的土地将主要来自城市更新、旧改和低效用地再开发等渠道。

城市更新是构建房地产新发展模式不可或缺的环节。过去城市发展整体遵循“外延式”的思路，随着城市的边界由中心城区向外延申，产业和周边配套的逐步完善为非核心区域的新房带来显著投资价值。这一时期，政府供地、房企拿地、居民购房都遵循投资品的思路，非核心区域的新房是市场的主流产品。但随着城市发展模式转向“内涵式”发展，产业向外延申速度放缓，非核心区域房产作为投资品的逻辑被打破，居住属性开始成为主导房产价值的因素，通过城市更新释放配套完善的核心区域土地，是盘活新房市场的关键。

从地方实践看，2026年城市更新的体量明显上升。截至3月25日，已发行的项目建设专项债用于城市更新的比例为13.7%，较2025年增加1.8个百分点。今年新增的8000亿新型政策性金融工具预计也将重点投向城市更新领域。

此外，多地出台城市更新三年行动计划，北京、重庆、武汉等城市的首批投资规模分别为1049.5亿元、1200亿元、1308亿元，广州市则宣布2026年将完成城市更新投资2200亿元。

二是收储。过去收储政策主要聚焦存量现房，由于多数楼盘处于非核心区域，租金回报率相对较低，考虑空置成本后往往难以平衡项目收益，实际落地项目较少。随着房价的持续调整，多数城市核心区域的租金回报率逐渐回到合理区间，收储二手房的可行性较高。考虑到未来城市更新加力的可能性，收储“老破小”甚至会带来一定的项目收益。

继上海出台收储“老破小”后，宁波2月28日宣布加价5%收购2010年以前、140㎡以下的二手房用于以旧换新。绍兴市则宣布收购上世纪末及本世纪初建成、产权清晰的老旧住房，用于人才住房和保障安置，并向居民发放等值“房票”，并额外给予最高10%的补贴用于购买新房，畅通市场循环。预计年内其他重点城市也有望出台收储二手房的政策，从供给侧为房地产市场止跌回稳提供支撑。

三是贴息。3月20日，南京市发布《关于稳定房地产市场的政策措施》，明确提出对“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息补助，全市贴息总资金限额1亿元。除南京外，东莞、武汉、长春、南充、杭州临平、运城、芜湖等近20个城市也推出了房贷贴息政策，旨在打通一二手房置换链条。预计年内将有更多城市跟进落地，但中央统一安排的房贷贴息政策仍需等待。

四是发放购房补贴。2月24日，淮安市发布《促进房地产市场健康发展五条措施》，明确为符合条件购房新房的家庭发放2%-6%的差异化购房补贴。近日，杭州各城区也密集推出“购房+消费券”补贴政策。其中，拱墅区对非住宅购房者按总价1.5%给予补贴；萧山区按区域分三档发放3万至6万元消费券，并排除部分低密度项目；余杭区3月购买新建住宅可获5万元现金补助。临平区、临安区对符合条件的购房者发放10万元消费券；临安区则提供10万元现金直补。

五是提高公积金贷款额度。当前二手房成交以刚需为主，总价整体偏低。公积金贷款提额后，符合条件的家庭可以将房贷成本锁定在2.6%，从而减轻居民购房压力，促进潜在需求的释放。2026年2月上海首套公积金贷款额度上限提升至240万元以后，二手房成交持续放量，预计其余高能级城市也有望跟进。

风险提示

房地产止跌回稳进度不及预期；政策力度低于预期；地缘政治不确定性超预期。

团队介绍

宋雪涛：北卡州立大学经济学博士，发表有CF40专著、学术论文、央行工作论文等，获得中证金牛、21世纪、Wind、上证报、Hehson、IAMAC、水晶球等评选，新财富20/21/22/24年入围，23年第5。

政策研究：

赵宏鹤（中央财经大学金融学硕士），负责重大战略政策和国际关系研究。

张馨月（中国人民大学应用经济学硕士），负责经济政策和财政研究。

宏观经济：

孙永乐（中央财经大学产业经济学硕士），负责国内宏观经济和货币流动性研究。

钟天（芝加哥大学经济学硕士），负责海外经济和全球货币政策研究。

产业研究：

厉梦颖（英属哥伦比亚大学区域规划硕士），负责贸易政策、企业出海、产业趋势和宏观ESG研究。

资产配置：

陈瀚学（加州大学河滨分校金融学硕士），负责海外市场分析和大类资产研究。

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报告信息

证券研究报告：《房地产市场政策底已现》

对外发布时间：2026年3月27日

报告发布机构：国金证券股份有限公司

证券分析师：宋雪涛

SAC执业编号：S1130525030001

邮箱：songxuetao@gjzq.com.cn

证券分析师：张馨月

SAC执业编号：S1130525070016

邮箱：zhangxinyue＠gjzq.com.cn